MEĐUNARODNI RAČUNOVODSTVENI STANDARD MRS 40

("Sl. glasnik RS", br. 133/2003 - rešenje)

Investiciona nekretnina

Ovaj standard se primenjuje na finansijske izveštaje, koji obuhvataju periode koji počinju na dan 1. januar 2001. godine ili nakon tog datuma.

U januaru 2001. godine, MRS 41 Poljoprivreda dopunio je stav 1 i unet je stav 16A. Dopunjen tekst primenjuje se za godišnje finansijske izveštaje koji obuhvataju periode koji počinju 1. januara 2003. godine ili nakon tog datuma.

Sadržaj:

Međunarodni računovodstveni standard MRS 40

Investiciona nekretnina

CILJ	Stavovi
DOMET	1-3
DEFINICIJE	4-14
PRIZNAVANJE	15-16
POČETNO MERENJE	17-21
NAKNADNI IZDACI	22-23
NAKNADNA MERENJA NAKON POČETNOG PRIZNAVANJA	24-50
Model poštene vrednosti	27-49
Nemogućnost pouzdanog merenja poštene vrednosti	47-49
Model nabavne vrednosti ili cene koštanja	50
PRENOSI	51-59
Otuđenje	60-64
OBELODANJIVANJE	65-69
Model poštene vrednosti i model nabavne vrednosti ili cene koštanja	65-66
Model poštene vrednosti	67-68
Model cene	69
PRELAZNE ODREDBE	70-73
Model poštene vrednosti	70-72
Model nabavne vrednosti ili cene koštanja	73
DATUM PRIMENE	74-75
PRILOG A: DRVO ODLUČIVANJA

Međunarodni računovodstveni standard MRS 40

Investiciona nekretnina

Međunarodni računovodstveni standard 41 Investiciona nekretnina (MRS 40) utvrđen je stavovima 1-75 i Prilogom A. Svi stavovi imaju isti značaj, ali je standard zadržao formu koju mu je dao MKRS* kada je standard usvojen od strane OMRS**. MRS 40 se čita u kontekstu njime utvrđenih ciljeva, Predgovora Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja i Okvira za pripremu i prikazivanje finansijskih izveštaja. Ovim je obezbeđena osnova za izbor i primenu računovodstvenih politika u slučajevima odsustva jasnih smernica.

_________________
* Međunarodni komitet za računovodstvene standarde.
** Odbor za Međunarodne računovodstvene standarde.

CILJ

Cilj ovog standarda je da propiše računovodstveni postupak za investicionu nekretninu i odgovarajuće zahteve za obelodanjivanjem.

DOMET

1. Ovaj standard se primenjuje pri priznavanju, merenju i obelodanjivanju investicione nekretnine.

2. Ovaj standard se, između ostalog, bavi merenjem investicione nekretnine koja je uzeta u zakup putem finansijskog lizinga u finansijskim izveštajima korisnika lizinga, kao i merenjem investicione nekretnine koja je data u zakup po osnovu operativnog lizinga u finansijskim izveštajima davaoca lizinga. Ovaj standard se ne bavi pitanjima koja su obuhvaćena Međunarodnim računovodstvenim standardom MRS 17 Lizing, uključujući:

(a) klasifikacija lizinga na finansijske lizinge ili operativne lizinge;

(b) priznavanjem prihoda od davanja u zakup investicione nekretnine (videti takođe MRS 18 Prihodi);

(c) merenjem vrednosti nekretnine koja je uzeta u zakup po osnovu operativnog lizinga u finansijskim izveštajima korisnika lizinga;

(d) merenjem vrednosti nekretnine koja je data u zakup putem finansijskog lizinga u finansijskim izveštajima davaoca lizinga;

(e) računovodstveno obuhvatanje transakcija prodaje ili ponovnog uzimanja u lizing; niti

(f) obelodanjivanjem finansijskih lizinga i operativnih lizinga.

3. Ovaj standard se ne primenjuje na:

(a) biološka sredstva koja su vezana za zemljište koje se koristi za poljoprivrednu delatnost (videti MRS 41 Poljoprivreda); niti na

(b) prava na rude, istraživanje i korišćenje ruda, nafte, prirodnog gasa i sličnih neobnovljivih resursa.

DEFINICIJE

4. Sledeći izrazi koriste se u ovom standardu u dolenavedenom značenju:

Investiciona nekretnina je nekretnina (neko zemljište ili zgrada - ili deo zgrade - ili i jedno i drugo), koju (vlasnik ili korisnik lizinga, po osnovu finansijskog lizinga) drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja nekretnine ili radi uvećanja vrednosti kapitala ili radi i jednog i drugog, a ne radi:

(a) upotrebe za proizvodnju ili snabdevanja robom ili pružanje usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja; ili

(b) prodaje u okviru redovnog poslovanja.

Nekretnina koju koristi vlasnik je nekretnina koju (vlasnik ili korisnik lizinga, po osnovu finansijskog lizinga) drži za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanje usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja.

Poštena vrednost je iznos za koji se neko sredstvo može razmeniti u transakciji između dobro obaveštenih i voljnih strana, međusobno suočenih.

Nabavna vrednost ili cena koštanja je iznos isplaćen u gotovini ili u gotovinskim ekvivalentima ili poštena vrednost neke druge vrste koristi koja je toj imovini pripisana u trenutku sticanja ili izgradnje.

Iskazani iznos je iznos po kojem je neko sredstvo priznato u bilansu stanja.

5. Investiciona nekretnina se drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja ili radi uvećanja vrednosti kapitala, ili radi i jednog i drugog. Prema tome, investiciona nekretnina stvara tokove gotovine koji su u velikoj meri nezavisni od ostale imovine koju drži preduzeće. Po tome se investiciona nekretnina razlikuje od nekretnine koju koristi vlasnik. Kroz proizvodnju ili snabdevanje robom ili kroz pružanje usluga (ili korišćenje nekretnine za potrebe administrativnog poslovanja) ostvaruju se tokovi gotovine koji se ne mogu isključivo pripisati toj nekretnini, već se mogu pripisati i drugim sredstvima koja se koriste u procesu proizvodnje ili snabdevanja. Na nekretninu koju koristi vlasnik primenjuje se MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema.

6. Primeri investicione nekretnine su:

(a) zemljište koje se drži radi dugoročnog uvećanja vrednosti kapitala, a ne radi kratkoročne prodaje u okviru redovnog poslovanja;

(b) zemljište koje se drži za buduće potrebe, koje trenutno nisu utvrđene. (Ako preduzeće nije utvrdilo da će to zemljište da koristi bilo kao nekretninu koju koristi vlasnik bilo za potrebe kratkoročne prodaje u okviru redovnog poslovanja, smatra se da se to zemljište drži radi uvećanja vrednosti kapitala);

(c) zgrada čiji je vlasnik preduzeće koje podnosi izveštaj (ili koju preduzeće koje podnosi izveštaj drži po osnovu finansijskog lizinga) i koja je data u zakup po osnovu jednog ili više operativnih lizinga; i

(d) zgrada koja je prazna, ali koji se drži radi davanja u zakup po osnovu jednog ili više operativnih lizinga.

7. Primeri pozicija koje se ne smatraju investicionom nekretninom i koje su, prema tome, izvan dometa ovog standarda su:

(a) nekretnina koja se drži radi prodaje u okviru redovnog poslovanja ili koja se nalazi u procesu izgradnje ili dogradnje u cilju prodaje (videti MRS 2 Zalihe), na primer, nekretnina koja je stečena isključivo radi naknadnog otuđenja u bliskoj budućnosti ili radi dogradnje i dalje prodaje;

(b) nekretnina koja se gradi ili dograđuje u ime trećih lica (videti MRS 11 Ugovori o izgradnji);

(c) nekretnina koju koristi vlasnik (videti MRS 16, Nekretnine, postrojenja i oprema), uključujući (između ostalog) nekretninu koja se drži da bi se u budućnosti koristila kao nekretnina koju koristi vlasnik, nekretnina koja se drži radi buduće dogradnje, nakon koje bi se koristila kao nekretnina koju koristi vlasnik, nekretnina koju koriste zaposleni (bez obzira na to da li zaposleni plaćaju ili ne plaćaju zakupninu po tržišnim cenama) i nekretnina koju koristi vlasnik za koju se čeka da bude otuđena; i

(d) nekretnina koja je u izgradnji ili dogradnji da bi se u budućnosti koristila kao investiciona nekretnina. Na takvu nekretninu primenjuje se MRS 16 sve dok se izgradnja ili dogradnja ne završi, a tek onda ta nekretnina postaje investiciona nekretnina i na nju se primenjuje ovaj standard. Međutim, ovaj standard se ne primenjuje na postojeću investicionu nekretninu koja je u dogradnji da bi se u budućnosti u kontinuitetu koristila kao investiciona nekretnina (videti stav 52).

8. Određene nekretnine obuhvataju jedan deo koji se drži radi ostvarivanja zarade od izdavanja ili radi uvećanja vrednosti kapitala, kao i drugi deo koji se drži za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanja usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja. Ukoliko ovi delovi nekretnine mogu odvojeno da se prodaju (ili da se odvojeno daju u lizing, po osnovu finansijskog lizinga), preduzeće vrši odvojeno računovodstveno obuhvatanje tih delova nekretnine. Ukoliko ti delovi ne mogu odvojeno da se prodaju, nekretnina se smatra investicionom nekretninom samo ukoliko preduzeće drži beznačajan deo te nekretnine za potrebe proizvodnje ili snabdevanja robom ili pružanja usluga ili za potrebe administrativnog poslovanja.

9. U izvesnim slučajevima, preduzeće pruža pomoćne usluge korisnicima nekretnine koju drži to preduzeće. Preduzeće sa takvom nekretninom postupa kao sa investicionom nekretninom ako te usluge predstavljaju relativno beznačajan deo aranžmana u celini. Primer za to bio bi slučaj kada vlasnik poslovne zgrade korisnicima lizinga koji koriste tu zgradu pruža usluge obezbeđenja i održavanja.

10. U drugim slučajevima, usluge koje se pružaju predstavljaju mnogo značajniju komponentu aranžmana. Na primer, ako preduzeće ima u vlasništvu hotel i njime rukovodi, usluge koje se pružaju gostima predstavljaju značajan deo aranžmana u celini. Prema tome, hotel kojim rukovodi vlasnik smatra se nekretninom koju koristi vlasnik, a ne investicionom nekretninom.

11. Može biti teško da se utvrdi da li su pomoćne usluge u tolikoj meri značajne da nekretnina ispunjava uslove koji se traže za investicionu nekretninu. Na primer, vlasnik hotela ponekad prenese određene dužnosti na treća lica, po osnovu ugovora o rukovođenju. Uslovi koji su predviđeni takvim ugovorima o rukovođenju mogu da budu veoma različiti. S jedne strane, položaj vlasnika može, u suštini, da bude položaj pasivnog investitora. S druge strane, vlasnik je možda jednostavno poverio nekome sa strane obavljanje određenih svakodnevnih funkcija, dok je on sâm, u značajnoj meri, i dalje izložen riziku od promena tokova gotovine, koji se ostvaruju iz poslovanja hotela.

12. Potrebno je izvršiti procenu da bi se utvrdilo da li neka nekretnina ispunjava uslove koji se traže za investicionu nekretninu. Preduzeće uspostavlja određene kriterijume da bi moglo da izvrši tu procenu, u skladu sa definicijom investicione nekretnine, kao i u skladu sa uputstvima s tim u vezi, koja su predviđena stavovima od 5 do 11. Stavom 66(a) od preduzeća se zahteva da obelodani te kriterijume u slučaju kada je teško da se klasifikacija izvrši.

13. Na osnovu MRS 17 Lizing, korisnik lizinga ne kapitalizuje nekretninu koja se drži po osnovu operativnog lizinga. Prema tome, korisnik lizinga ne smatra svoj interes u takvoj nekretnini investicionom nekretninom.

14. U nekim slučajevima, preduzeće je vlasnik nekretnine koja je data u lizing i koju koristi njegovo matično preduzeće ili neko drugo zavisno preduzeće. Ta nekretnina ne ispunjava uslove koji se traže za investicionu nekretninu u konsolidovanim finansijskim izveštajima koji obuhvataju oba preduzeća, zato što se, sa stanovišta grupe u celini, ona smatra nekretninom koju koristi vlasnik. Međutim, sa stanovišta pojedinačnog preduzeća koje je vlasnik nekretnine, ta nekretnina se smatra investicionom nekretninom ako ispunjava uslove predviđene definicijom iz stava 4. Prema tome, davalac lizinga, u svojim posebnim finansijskim izveštajima, tu nekretninu prikazuje kao investicionu nekretninu.

PRIZNAVANJE

15. Investiciona nekretnina se priznaje kao sredstvo onda i samo onda, kada:

(a) je verovatno da će buduće ekonomske koristi po osnovu te investicione nekretnine priticati u preduzeće; i

(b) nabavna vrednost ili cena koštanja investicione nekretnine može pouzdano da se izmeri.

16. Prilikom utvrđivanja da li neka pozicija ispunjava prvi kriterijum za priznavanje, preduzeće treba da proceni stepen sigurnosti koji se pripisuje prilivu budućih ekonomskih koristi, na osnovu raspoloživih dokaza, u trenutku početnog priznavanja. Drugi kriterijum za priznavanje se obično lako ispunjava, zato što se na osnovu transakcije razmene, kojom se obezbeđuje dokaz o kupovini sredstva, utvrđuje njena nabavna vrednost ili cena koštanja.

POČETNO MERENJE

17. Početno merenje investicione nekretnine vrši se po nabavnoj vrednosti ili ceni koštanja. Pri početnom merenju, zavisni troškovi nabavke se uključuju u nabavnu vrednost ili cenu koštanja.

18. Vrednost kupljene investicione nekretnine obuhvata njenu nabavnu cenu, kao i sve izdatke koji se mogu direktno pripisati. Izdaci koji se mogu direktno pripisati uključuju, na primer, honorare stručnjacima za pružene pravne usluge, poreze na ime prenosa nekretnine, kao i druge troškove poslovnih promena.

19. Vrednost nekretnine koju je vlasnik sâm izgradio je njena cena koštanja, na dan kada je njena izgradnja ili dogradnja završena. Do tog dana, preduzeće primenjuje MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema. Od tog dana, nekretnina postaje investiciona nekretnina i na nju se primenjuje ovaj standard (videti stav 51 pod (e) i stav 59 dalje u tekstu).

20. Nabavna vrednost ili cena koštanja investicione nekretnine se ne povećava za troškove puštanja u rad (osim ako oni nisu neophodni da bi se nekretnina osposobila za funkcionisanje), početne gubitke u poslovanju, koji su nastali pre nego što je investiciona nekretnina dostigla planirani nivo iskorišćenosti, niti za neuobičajeno velike količine uzalud potrošenog materijala, rada i drugih sredstava, do kojih je došlo prilikom izgradnje ili dogradnje nekretnine.

21. Ako je plaćanje investicione nekretnine odloženo, njena nabavna vrednost je jednaka ceni za gotovinsko plaćanje. Razlika između ovog iznosa i ukupnih plaćanja priznaje se kao rashod kamate tokom perioda trajanja kredita.

NAKNADNI IZDACI

22. Naknadni izdaci koji se odnose na već priznatu investicionu nekretninu pripisuju se iskazanom iznosu te investicione nekretnine ako je verovatno da će priliv budućih ekonomskih koristi da bude veći od prvobitno procenjene stope prinosa te investicione nekretnine. Svi ostali naknadno nastali izdaci priznaju se kao rashod u periodu u kome su nastali.

23. Odgovarajuće računovodstveno obuhvatanje izdataka koji su nastali nakon sticanja investicione nekretnine, zavisi od okolnosti koje su uzete u obzir prilikom početnog merenja i priznavanja nekretnine o kojoj se radi. Na primer, kada je u iskazanom iznosu investicione nekretnine već uzet u obzir gubitak budućih ekonomskih koristi, kapitalizuju se naknadni izdaci za koje se očekuje da će se od tog sredstava kroz buduće ekonomske koristi da povrate. To je takođe slučaj kada nabavna cena sredstva odražava obavezu preduzeća da prihvati izdatke koji su neophodni da bi se u budućnosti to sredstvo osposobilo za funkcionisanje. Primer za to mogao bi da bude sticanje zgrade koja mora da se renovira. U takvim okolnostima, naknadni izdaci dodaju se iskazanom iznosu.

Naknadna merenja nakon početnog priznavanja

24. Preduzeće se opredeljuje bilo za model poštene vrednosti iz stava 27 do 49 bilo za model nabavne vrednosti ili cene koštanja iz stava 50 i tu politiku primenjuje na sve svoje investicione nekretnine.

25. U MRS 8 Neto dobitak ili gubitak perioda, fundamentalne greške i promene računovodstvenih politika, se navodi da se dobrovoljna promena računovodstvene politike vrši samo ako će ta promena dovesti do pravilnijeg prikazivanja događaja ili poslovnih promena u finansijskim izveštajima preduzeća. Malo je verovatno da će prelazak sa modela poštene vrednosti na model nabavne vrednosti ili cene koštanja imati za posledicu pravilnije prikazivanje.

26. Ovim standardom se od svih preduzeća zahteva da utvrde poštenu vrednost investicione nekretnine za potrebe merenja (model poštene vrednosti) ili obelodanjivanja (model cene koštanja). Preduzeću se preporučuje, ali se od njega ne zahteva, da utvrdi poštenu vrednost investicione nekretnine na osnovu procene vrednosti izvršene od strane nezavisnog procenitelja, koji za taj posao poseduje priznate i odgovarajuće stručne kvalifikacije i koji se nedavno upoznao sa lokacijom i kategorijom investicione nekretnine čija se vrednost procenjuje.

Model poštene vrednosti

27. Nakon početnog priznavanja, preduzeće koje se opredeli za model poštene vrednosti meri vrednost svih svojih investicionih nekretnina prema njihovoj poštenoj vrednosti, osim u izuzetnim slučajevima opisanim u stavu 47.

28. Dobitak ili gubitak nastao zbog promene poštene vrednosti investicione nekretnine uključuje se u neto dobitak ili neto gubitak perioda u kojem je nastao.

29. Poštena vrednost investicione nekretnine je obično njena tržišna vrednost. Poštena vrednost se meri kao najverovatnija cena koja realno može da se dobije na tržištu, na dan bilansa stanja, u skladu sa definicijom poštene vrednosti. To je najbolja cena koju prodavac realno može da dobije i najpovoljnija cena koju kupac realno može da dobije. Ta procena konkretno isključuje procenjenu cenu koja je povećana ili smanjena zbog posebnih uslova ili okolnosti, kao što su netipično finansiranje, aranžmani prodaje ili ponovnog uzimanja u lizing i posebne koristi ili koncesije, koje je dao neko ko ima veze sa prodajom.

30. Preduzeće utvrđuje poštenu vrednost bez ikakvih odbitaka na ime troškova transakcije, koje preduzeće može da ima nakon prodaje ili druge vrste otuđenja.

31. Poštena vrednost investicione nekretnine odražava trenutno stanje i okolnosti na tržištu, na dan bilansa, a ne nekog prošlog ili budućeg datuma.

32. Procenjena poštena vrednost vezana je za konkretan vremenski trenutak, od određenog dana. Budući da se tržišta i tržišni uslovi mogu promeniti, procenjena poštena vrednost u nekom drugom trenutku možda neće biti tačna ili odgovarajuća. U okviru definicije poštene vrednosti, takođe se pretpostavlja da se razmena i ispunjenje kupoprodajnog ugovora vrše istovremeno, bez ikakve promene cene, do koje bi moglo doći u transakciji između dobro obaveštenih i voljnih strana, međusobno suočenih, u slučaju da se razmena i ispunjenje kupoprodajnog ugovora ne izvrše istovremeno.

33. Poštena vrednost investicione nekretnine, između ostalog, odražava prihod od izdavanja u zakup po osnovu tekućih lizinga, kao i razumne i održive pretpostavke koje predstavljaju stav tržišta u odnosu na pretpostavke koje bi dobro obaveštene i voljne strane imale u pogledu prihoda od davanja u zakup, po osnovu budućih lizinga, a u svetlu uslova koji trenutno vladaju na tržištu.

34. U definiciji poštene vrednosti pominju se "dobro obaveštene i voljne strane". U tom kontekstu, izraz "dobro obaveštene" podrazumeva da su kako voljni kupac tako i voljni prodavac u razumnoj meri obavešteni o vrsti i karakteristikama investicione nekretnine, njenoj stvarnoj i potencijalnoj nameni, kao i o stanju koje vlada na tržištu na dan bilansa stanja.

35. Voljni kupac je motivisan, ali ne i prinuđen, da izvrši kupovinu. Ovaj kupac nije ni preterano nestrpljiv niti rešen da kupovinu izvrši po svaku cenu. Taj kupac je takođe onaj koji kupuje u skladu sa realnom situacijom na trenutnom tržištu, kao i sa trenutnim očekivanjima na tržištu, a ne u skladu sa situacijom na zamišljenom ili hipotetičnom tržištu, za koje se ne može dokazati ili predvideti da postoji. Potencijalni kupac ne bi platio veću cenu od one koja se traži na tržištu. Sadašnji vlasnik investicione nekretnine spada u one koji čine tržište.

36. Voljni prodavac nije ni preterano nestrpljiv ni prinuđen da izvrši prodaju, niti je spreman da prodaju izvrši po svaku cenu ili da se drži cene koja se trenutno na tržištu ne smatra realnom. Voljni prodavac je motivisan da investicionu nekretninu proda po tržišnim uslovima, po najboljoj ceni koja može da se dobije na otvorenom tržištu, nakon odgovarajuće reklame, bez obzira na to koja bi to cena mogla da bude. Činjenično stanje u kojem se vlasnik investicione nekretnine zapravo nalazi se pri tom ne uzima u obzir, zato što je voljni prodavac u stvari hipotetični vlasnik.

37. Izraz "nakon odgovarajuće reklame" podrazumeva najprikladniji način da se investiciona nekretnina ponudi tržištu kako bi se njeno otuđenje izvršilo po najboljoj ceni koja realno može da se dobije. Koliko dugo će investiciona nekretnina ostati u ponudi na tržištu zavisi od uslova koji vladaju na tržištu, ali to treba da bude dovoljno dugo da bi se na nju skrenula pažnja odgovarajućeg broja potencijalnih kupaca. Pretpostavlja se da će dužina tog perioda ponude trajati dovoljno dugo pre datuma bilansa stanja.

38. U definiciji poštene vrednosti pominje se transakcija između međusobno suočenih strana. Transakcija između međusobno suočenih strana je transakcija između strana koje nisu u nekom konkretnom ili posebnom odnosu zbog kojeg tržišne cene transakcija ne bi bile karakteristične za to tržište. Pretpostavlja se da se radi o transakciji između nepovezanih strana, od kojih svaka postupa nezavisno jedna od druge.

39. Najbolji dokaz poštene vrednosti obično predstavljaju trenutne cene na aktivnom tržištu za sličnu nekretninu, koja se nalazi na istoj lokaciji i u istom stanju i koja je predmet sličnog ugovora o lizingu i drugih ugovora. Preduzeće vodi računa o tome da utvrdi sve razlike u vezi sa prirodom, lokacijom i stanjem nekretnine ili u vezi sa uslovima iz ugovora o lizingu i iz drugih ugovora koji se odnose na nekretninu.

40. U odsustvu podataka o cenama koje trenutno važe na aktivnom tržištu, koje je opisano u stavu 39, preduzeće uzima u obzir podatke iz raznih izvora, uključujući:

(a) cene koje trenutno važe na aktivnom tržištu nekretnina drugačije vrste, koje se nalaze u drugačijem stanju ili na drugačijoj lokaciji (ili koje su predmet različitih lizinga ili drugih ugovora), koje su korigovane da bi ukazale na te razlike;

(b) najnovije cene koje važe na manje aktivnom tržištu, a koje su korigovane da bi ukazale na sve promene ekonomskih uslova koje su nastale od datuma transakcija koje su izvršene po tim cenama; i

(c) projekcije diskontovanih tokova gotovine, koje su zasnovane na pouzdanim procenama budućih tokova gotovine, potkrepljene uslovima iz postojećeg ugovora o lizingu i iz drugih ugovora i koje su (po mogućnosti) zasnovane na spoljnim dokazima, kao što su cene zakupa koje trenutno važe na tržištu za slične nekretnine, koje se nalaze na istoj lokaciji i u istom stanju i koje su dobijene primenom diskontnih stopa koje odražavaju trenutne tržišne procene u vezi sa izvesnošću i dinamikom tokova gotovine.

41. U nekim slučajevima, različiti izvori koji su navedeni u prethodnom stavu mogu da sugerišu različite zaključke u vezi sa poštenom vrednošću investicione nekretnine. Preduzeće uzima u obzir razloge za te razlike da bi došlo do najpouzdanije procene poštene vrednosti u okviru relativno uskog raspona razumnih procena poštene vrednosti.

42. U izuzetnim slučajevima, postoje jasni dokazi da će, u slučaju kada preduzeće prvo stekne neku investicionu nekretninu (ili kada postojeća nekretnina postane investiciona nekretnina tek po završetku izgradnje ili dogradnje ili tek nakon promene njene namene), razlika u rasponu razumnih procena poštene vrednosti biti toliko velika ili da će biti toliko teško proceniti verovatnoću različitih ishoda da nema nikakve koristi da se izvrši jedna procena poštene vrednosti. To može da ukaže na činjenicu da poštena vrednost neće moći da se u kontinuitetu pouzdano utvrđuje (videti stav 47).

43. Poštena vrednost razlikuje se od korisne vrednosti, onako kako je to definisano u MRS 36 Obezvređenje sredstava. Poštena vrednost odražava obaveštenost i procene od strane učesnika na tržištu, kao i činioce koji su, u opštem smislu, značajni za učesnike na tržištu. Nasuprot tome, korisna vrednost odražava obaveštenost i procene, kao i činioce koji su specifični za entitet, koji mogu biti svojstveni samo tom preduzeću i koji u, opštem smislu nisu primenljivi na preduzeća. Na primer, poštena vrednost nikako ne odražava:

(a) dodatnu vrednost koja je dobijena stvaranjem portfelja nekretnina koje se nalaze na različitim lokacijama;

(b) sinergiju između investicione nekretnine i drugih sredstava;

(d) poreske olakšice ili poreska opterećenja, koja se konkretno odnose samo na trenutnog vlasnika.

44. Prilikom utvrđivanja poštene vrednosti investicione nekretnine, preduzeće izbegava duplo obračunavanje sredstava odnosno obaveza, koje su u bilansu stanja priznate kao odvojena sredstva odnosno odvojene obaveze. Na primer:

(a) oprema, kao što su liftovi ili klima-uređaji, često čini sastavni deo zgrade i ona se obično uključuje u investicionu nekretninu, umesto da se odvojeno priznaje kao nekretnina, postrojenje ili oprema;

(b) ako se u zakup daje namešten kancelarijski prostor, poštena vrednost kancelarijskog prostora obično uključuje poštenu vrednost nameštaja, zato što je prihod od izdavanja vezan za namešten kancelarijski prostor. Kada je nameštaj uključen u poštenu vrednost investicione nekretnine, preduzeće taj nameštaj ne priznaje kao odvojeno sredstvo; i

(c) poštena vrednost investicione nekretnine ne uključuje unapred plaćeni ili razgraničeni prihod od operativnog lizinga, pošto ga preduzeće priznaje kao odvojenu obavezu odnosno kao odvojeno sredstvo.

45. Poštena vrednost investicione nekretnine ne odražava buduće kapitalne izdatke kroz koje će se stanje nekretnine poboljšati ili unaprediti niti odražava buduće koristi koje će se ostvariti od tih budućih izdataka.

46. U nekim slučajevima, preduzeće očekuje da će sadašnja vrednost njegovih plaćanja, koja se odnose na investicionu nekretninu (a koja nisu plaćanja koja se odnose na priznate finansijske obaveze), premašiti sadašnju vrednost gotovine koju je s tim u vezi primilo. Preduzeće primenjuje MRS 37 Rezervisanja, potencijalne obaveze i potencijalna sredstva, da bi utvrdilo da li preduzeće priznaje obavezu, kao i da bi utvrdilo način na koji preduzeće meri svaku takvu obavezu.

Nemogućnost pouzdanog merenja poštene vrednosti

47. Postoji oboriva pretpostavka da će preduzeće moći da u kontinuitetu pouzdano meri poštenu vrednost investicione nekretnine. Međutim, u izuzetnim slučajevima, postoje jasni dokazi o slučajevima kada neko preduzeće prvo stekne neku investicionu nekretninu (ili kada postojeća nekretnina postane investiciona nekretnina tek po završetku izgradnje ili razvoja ili tek nakon promene njene namene), a onda ne može da u kontinuitetu pouzdano meri njenu vrednost. To se dešava isključivo onda kada se na tržištu retko javljaju slične transakcije i onda kada alternativne procene poštene vrednosti (na primer, projekcije na osnovu diskontovanog neto novčanog toka) nisu dostupne. U takvim slučajevima, preduzeće meri vrednost investicione nekretnine primenom osnovnog postupka iz MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema. Polazi se od pretpostavke da preostala vrednost investicione nekretnine iznosi nula. Preduzeće nastavlja da primenjuje MRS 16 sve do otuđenja investicione nekretnine.

48. U izuzetnim slučajevima, kada je, iz razloga navedenog u prethodnom stavu, preduzeće prinuđeno da meri vrednost investicione nekretnine primenom osnovnog postupka iz MRS-a 16, preduzeće meri sve svoje ostale investicione nekretnine po poštenoj vrednosti.

49. Ukoliko je preduzeće prethodno izmerilo poštenu vrednost investicione nekretnine, ono nastavlja da meri tu nekretninu po poštenoj vrednosti sve dok je ne otuđi (ili sve dok ta nekretnina ne postane nekretnina koju koristi vlasnik ili dok preduzeće ne počne da priprema tu nekretninu za naknadnu prodaju u okviru redovnog poslovanja) čak i ako se slične transakcije retko javljaju na tržištu ili ako su tržišne cene teže dostupne.

Model nabavne vrednosti ili cene koštanja

50. Nakon početnog priznavanja, preduzeće koje se opredeli za model nabavne vrednosti ili cene koštanja, meri svu svoju investicionu nekretninu primenom osnovnog postupka iz MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema, odnosno po nabavnoj vrednosti ili ceni koštanja umanjenoj za ukupan iznos ispravki vrednosti po osnovu amortizacije i ukupan iznos ispravki vrednosti po osnovu obezvređenja.

PRENOSI

51. Prenosi na investicionu nekretninu ili sa nje vrše se isključivo kada dođe do promene u nameni te nekretnine, što dokazuju:

(a) započinjanje korišćenja nekretnine od strane vlasnika, kada se vrši prenos sa investicione nekretnine na nekretninu koju koristi vlasnik;

(b) početak pripreme za prodaju, kada se vrši prenos sa investicione nekretnine na zalihe;

(c) prestanak korišćenja nekretnine od strane vlasnika, kada se vrši prenos sa nekretnine koju koristi vlasnik na investicionu nekretninu;

(d) davanje nekretnine nekom drugom licu u zakup (operativni lizing), kada se vrši prenos sa zaliha na investicionu nekretninu; ili

(e) završetak izgradnje ili dogradnje, kada se vrši prenos sa nekretnine u izgradnji ili u dogradnji (obuhvaćeno MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema) na investicionu nekretninu.

52. Na osnovu prethodnog stava 51(b), od preduzeća se zahteva da izvrši prenos neke nekretnine sa investicione nekretnine na zalihe onda i samo onda kada je došlo do promene njene namene, a dokaz za to je početak pripreme za prodaju. Kada preduzeće odluči da otuđi investicionu nekretninu bez prethodne pripreme, preduzeće tu nekretninu tretira kao investicionu nekretninu sve dok ona ne prestane da se priznaje u bilansu stanja (sve dok se ne ukloni iz bilansa stanja), a ne kao zalihe. Slično tome, ako preduzeće počne da dograđuje postojeću investicionu nekretninu da bi je u budućnosti u kontinuitetu koristilo kao investicionu nekretninu, ona se i dalje smatra investicionom nekretninom i tokom dogradnje se ne reklasifikuje na nekretninu koju koristi vlasnik.

53. Stavovi 54 do 59 bave se pitanjima vezanim za priznavanje i merenje, koje se primenjuje kada preduzeće na investicionu nekretninu primenjuje model poštene vrednosti. Kada preduzeće primenjuje model cene koštanja, usled prenosa sa investicione nekretnine u nekretninu koju koristi vlasnik ili zalihe i obrnuto, ne menja se iskazana vrednost prenete nekretnine, kao ni njena cena koštanja, koja se utvrđuje za potrebe merenja ili obelodanjivanja.

54. Pri prenosu sa investicione nekretnine, koja je iskazana po poštenoj vrednosti, na nekretninu koju koristi vlasnik ili na zalihe, nabavna vrednost ili cena koštanja nekretnine za potrebe naknadnog merenja u skladu sa MRS 16 ili MRS 2 predstavlja poštenu vrednost na dan kada je ta nekretnina promenila namenu.

55. Ako nekretnina koju koristi vlasnik postane investiciona nekretnina, koja će biti iskazana po poštenoj vrednosti, preduzeće primenjuje MRS 16 sve do dana kada je ta nekretnina promenila namenu. Razlika između iskazanog iznosa nekretnine, procenjene u skladu sa MRS 16 i njene poštene vrednosti preduzeće obuhvata na način kao da se radi o revalorizaciji izvršenoj u skladu sa MRS 16.

56. Sve dok nekretnina koju koristi vlasnik ne postane investiciona nekretnina, koja će biti iskazana po poštenoj vrednosti, preduzeće nastavlja da amortizuje tu nekretninu i da priznaje sve nastale gubitke zbog obezvređenja imovine. Na svaku razliku koja se tog dana pojavi između iskazanog iznosa nekretnine, procenjene u skladu sa MRS-om 16, i njene poštene vrednosti preduzeće primenjuje isti postupak kao da se radi o revalorizaciji izvršenoj u skladu sa MRS-om 16. Drugim rečima:

(a) svako iz toga proisteklo smanjenje iskazanog iznosa nekretnine priznaje se u računu neto dobitka ili neto gubitka tog perioda. Međutim, u onoj meri u kojoj je taj iznos iskazan u revalorizacionoj rezervi za tu nekretninu, smanjenje ide na teret te revalorizacione rezerve; i

(b) na svako iz toga proisteklo povećanje iskazanog iznosa primenjuje se sledeći postupak:

(i) u onoj meri u kojoj se povećanjem ukida prethodni gubitak zbog obezvređenja te nekretnine, povećanje se priznaje u računu neto dobitka ili neto gubitka tog perioda. Iznos koji je priznat u računu neto dobitka ili neto gubitka tog perioda nije veći od iznosa koji je potreban da bi se povratio onaj iskazani iznos koji bi bio utvrđen (bez amortizacije) da nije priznat gubitak zbog obezvređenja; i

(ii) svaki preostali deo tog povećanja direktno se iskazuje u korist sopstvenog kapitala, na poziciji: revalorizaciona rezerva. Po naknadno izvršenom otuđenju investicione nekretnine, revalorizaciona rezerva, koja je uključena u sopstveni kapital, može da se prenese u neraspoređeni dobitak. Prenos revalorizacione rezerve u neraspoređeni dobitak ne vrši se preko bilansa uspeha.

57. Kod prenosa zaliha na investicionu nekretninu, koja će biti iskazana po poštenoj vrednosti, svaka razlika koja se na taj dan pojavi između poštene vrednosti sredstva i njene prethodno iskazane vrednosti priznaje se u računu neto dobitka ili neto gubitka tog perioda.

58. Postupak koji se primenjuje pri prenosu nekretnine sa zaliha na investicionu nekretninu, koja će biti iskazana po poštenoj vrednosti, u skladu je sa postupkom koji se primenjuje kod prodaje zaliha.

59. Kada preduzeće završi izgradnju ili razvoj neke investicione nekretnine koju je sâmo izgradilo, a koja će biti iskazana po poštenoj vrednosti, svaka razlika koja se na taj dan pojavi između poštene vrednosti sredstva i njegove prethodno iskazane vrednosti priznaje se u računu neto dobitka ili neto gubitka tog perioda.

OTUĐENJE

60. Investiciona nekretnina prestaje da se priznaje kao imovina (uklanja se iz bilansa stanja) po otuđenju te nekretnine ili onda kada se ta investiciona nekretnina trajno povuče iz upotrebe i kada se od njenog otuđenja ne očekuje nikakva ekonomska korist u budućem periodu.

61. Investiciona nekretnina može se otuđiti putem prodaje ili putem stupanja u finansijski lizing. Pri utvrđivanju datuma otuđenja investicione nekretnine, preduzeće primenjuje kriterijume iz MRS 18, Prihodi, za priznavanje prihoda od prodaje robe, i uzima u obzir uputstva iz Priloga uz MRS 18. MRS 17 Lizing, se primenjuje na otuđenje putem stupanja u finansijski lizing ili putem prodaje i ponovnog uzimanja u lizing.

62. Dobici ili gubici zbog povlačenja iz upotrebe ili otuđenja investicione nekretnine utvrđuju se kao razlika između neto prihoda od otuđenja i iskazanog iznosa tog sredstva i priznaje se u bilansu uspeha kao prihod ili rashod (osim ako, u skladu sa MRS 17 Lizing, nije predviđen drugačiji postupak u vezi sa prodajom i ponovnim uzimanjem u zakup).

63. Početno priznavanje potraživanja za koristi koje mogu da se ostvare od otuđenja investicione nekretnine vrši se po poštenoj vrednosti. Posebno, ako je plaćanje investicione nekretnine odloženo, početno priznavanje ostvarene koristi vrši se po ceni koja je jednaka ceni za plaćanje u gotovini. Razlika između nominalnog iznosa te koristi i cene koja je jednaka ceni u gotovini priznaje se kao prihod od kamate, u skladu sa MRS 18 srazmerno vremenskim periodima, kojima se uzima u obzir stvarni prinos od potraživanja.

64. Preduzeće primenjuje MRS 37 Rezervisanja, potencijalne obaveze i potencijalna sredstva ili druge Međunarodne računovodstvene standarde, po potrebi, na sve obaveze koje preduzeće bude zadržalo nakon otuđenja investicione nekretnine.

OBELODANJIVANJE

Model poštene vrednosti i model nabavne vrednosti ili cene koštanja

65. Obelodanjivanja, koja su predviđena u daljem tekstu, primenjuju se pored obelodanjivanja koja su predviđena MRS 17 Lizing. U skladu sa MRS 17, vlasnik investicione nekretnine, kao davalac lizinga vrši obelodanjivanja u vezi sa operativnim lizinzima. U skladu sa MRS 17, preduzeće koje drži investicionu nekretninu po osnovu finansijskog lizinga, kao korisnik lizinga, vrši obelodanjivanja koja se zahtevaju za finansijski lizing, a kao davalac lizinga, vrši obelodanjivanja koja se zahtevaju za operativne lizinge koje je preduzeće odobrilo.

66. Preduzeće obelodanjuje:

(a) u slučaju da je teško izvršiti klasifikaciju nekretnina (videti stav 12), kriterijume koje je preduzeće uspostavilo da bi napravilo razliku između investicione nekretnine, nekretnine koju koristi vlasnik i nekretnine koja se čuva za prodaju u okviru redovnog poslovanja;

(b) metode i značajne pretpostavke koje je preduzeće primenilo za utvrđivanje poštene vrednosti investicione nekretnine, uključujući izveštaj o tome da li su prilikom utvrđivanja poštene vrednosti korišćeni podaci sa tržišta ili su više korišćeni neki drugi činioci (koje preduzeće obelodanjuje), zbog prirode te imovine i nedostatka uporedivih podataka sa tržišta;

(c) stepen u kojem je poštena vrednost investicione nekretnine (onako kako je izmerena ili obelodanjena u finansijskim izveštajima) zasnovana na proceni vrednosti koju je izvršio nezavisni procenitelj, koji za taj posao poseduje priznate i odgovarajuće kvalifikacije i koji se nedavno upoznao sa lokacijom i kategorijom nekretnine čija se vrednost procenjuje. Ukoliko nije bilo takve procene vrednosti, ta činjenica se obelodanjuje;

(d) iznose navedene u bilansu uspeha za:

(i) prihod od izdavanja investicione nekretnine u zakup;

(ii) direktne troškove poslovanja (uključujući popravke i održavanje) nastale kod investicione nekretnine koja je u tom periodu donosila prihod od zakupnine; i

(iii) direktne troškove poslovanja (uključujući popravke i održavanje) vezane za investicionu nekretninu koja u tom periodu nije donosila prihod od zakupnine;

(e) postojanje i obim tereta vezanih za realizaciju investicione nekretnine ili na doznačavanje prihoda i priliva od otuđenja sredstva; i

(f) značajne ugovorne obaveze vezane za kupovinu, izgradnju ili razvoj investicione nekretnine ili za popravke, održavanje i unapređenje.

Model poštene vrednosti

67. Pored obelodanjivanja koja se zahtevaju u stavu 66, preduzeće koje primenjuje model poštene vrednosti iz stava 27-49 takođe obelodanjuje usaglašavanje iskazanih iznosa investicione nekretnine na početku i na kraju perioda, prikazujući sledeće (uporedni podaci nisu potrebni):

(a) povećanja, posebno obelodanjujući ona povećanja koja su rezultat sticanja i rezultat pripisanih naknadnih izdataka;

(b) povećanja koja su stečena putem poslovnih kombinacija;

(c) otuđenja;

(d) neto dobitke ili neto gubitke nastale zbog korekcija poštene vrednosti;

(e) neto kursne razlike nastale prilikom prevođenja finansijskih izveštaja inostranog entiteta;

(f) prenose sa ili na zalihe i nekretnine koju koristi vlasnik; i

(g) ostale promene.

68. U izuzetnim slučajevima, kada preduzeće za merenje vrednosti investicione nekretnine primenjuje osnovni postupak iz MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema (zbog nedostatka pouzdane poštene vrednosti, videti stav 47 u prethodnom tekstu), kod traženog usaglašavanja iz prethodnog stava, iznosi koji se odnose na tu investicionu nekretninu obelodanjuju se odvojeno od iznosa koji se odnose na druge investicione nekretnine. Pored toga, preduzeće obelodanjuje:

(a ) opis investicione nekretnine;

(b) obrazloženje zašto se poštena vrednost ne može da se pouzdano izmeri;

(c) po mogućnosti, procenu raspona iznosa u koje se poštena vrednost najverovatnije može da uklopi; i

(d) otuđenje investicione nekretnine, koja nije iskazana po poštenoj vrednosti i s tim u vezi:

(i) činjenicu da je preduzeće otuđilo investicionu nekretninu koja nije iskazana po poštenoj vrednosti;

(ii) iskazane iznose te investicione nekretnine u trenutku prodaje; i

(iii) iznos priznatog dobitka ili gubitka.

Model nabavne vrednosti ili cene koštanja

69. Pored obelodanjivanja koja su navedena u stavu 66, preduzeće koje primenjuje model cene koštanja iz stava 50 takođe obelodanjuje:

(a) primenjeni metod amortizacije;

(b) korisni vek trajanja ili primenjene stope amortizacije;

(c) bruto iskazani iznos i ispravku vrednosti (zajedno sa ispravkama vrednosti po osnovu obezvređenja) na početku i na kraju perioda;

(d) usaglašavanje iskazanog iznosa investicione nekretnine na početku i na kraju perioda, prikazujući sledeće (uporedni podaci nisu potrebni):

(i) povećanja, posebno obelodanjujući ona povećanja koja su rezultat sticanja ili rezultat pripisivanja naknadnih izdataka;

(ii) povećanja koja su nastala sticanjem putem poslovnih kombinacija;

(iii) otuđenja;

(iv) amortizaciju;

(v) iznos priznatih gubitaka nastalih zbog obezvređenja, kao i iznos ukinutih gubitaka, tokom perioda na osnovu MRS 36 Obezvređenje sredstava;

(vi) neto kursne razlike nastale prilikom prevođenja finansijskih izveštaja inostranog entiteta;

(vii) prenose sa ili na zalihe i nekretninu koju koristi vlasnik;

(viii) ostale promene; i

(e) poštenu vrednost investicione nekretnine. U izuzetnim slučajevima, opisanim u stavu 47, kada preduzeće ne može pouzdano da utvrdi poštenu vrednost investicione nekretnine, preduzeće obelodanjuje:

(i) opis investicione nekretnine;

(ii) obrazloženje zašto poštena vrednost ne može pouzdano da se utvrdi; i

(iii) po mogućnosti, procenu raspona iznosa u koji se poštena vrednost najverovatnije može da uklopi.

PRELAZNE ODREDBE

Model poštene vrednosti

70. Pri primeni modela poštene vrednosti, preduzeće iskazuje učinak usvajanja ovog standarda na dan njegove primene (ili ranije) kao korekciju početnog stanja neraspoređenog dobitka u periodu u kojem je standard prvobitno usvojen. Pored toga:

(a) ukoliko je preduzeće prethodno javno obelodanilo (u finansijskim izveštajima ili na neki drugi način) poštenu vrednost svoje investicione nekretnine iz prethodnih perioda (utvrđenu po postupku koji je u skladu sa definicijom poštene vrednosti iz stava 4 i sa smernicama iz stava 29 do 46), preduzeću se preporučuje, ali se od njega ne zahteva, da:

(i) koriguje početno stanje neraspoređenog dobitka za najranije prikazani period za koji je takva poštena vrednost javno obelodanjena; i

(ii) preračuna uporedne podatke za taj period; a

(b) ukoliko preduzeće nije prethodno javno obelodanilo podatke opisane u tački (a) preduzeće ne preračunava podatke i ne obelodanjuje tu činjenicu.

71. Ovaj standard zahteva drugačiji postupak od osnovnog postupka i dozvoljenih alternativnih postupaka za promene računovodstvenih politika, koje su date u MRS 8 Neto dobitak ili gubitak perioda, fundamentalne greške i promene računovodstvenih politika. Na osnovu MRS 8 zahteva se preračunavanje uporednih podataka (osnovni postupak) ili obelodanjivanje preračunatih dodatnih projektovanih uporednih podataka (dozvoljeni alternativni postupak), osim u slučajevima kada to nije izvodljivo.

72. Kada preduzeće prvi put usvoji ovaj standard, korekcija početnog stanja neraspoređenog dobitka obuhvata ponovnu klasifikaciju svakog iznosa koji se drži u revalorizacionoj rezervi za investicionu nekretninu.

Model cene koštanja

73. MRS 8 se primenjuje na svaku promenu računovodstvenih politika do koje je došlo kada je preduzeće prvi put usvojilo ovaj standard i opredelilo se za primenu modela cene koštanja. Učinak promene računovodstvenih politika uključuje reklasifikaciju svakog iznosa koji se iskazuje u revalorizacionoj rezervi za investicionu nekretninu.

DATUM PRIMENE

74. Ovaj međunarodni računovodstveni standard primenjuje se na godišnje finansijske izveštaje koji obuhvataju periode koji počinju na dan 1. januara 2001. godine ili nakon tog datuma. Preporučuje se primena i pre ovog roka. Ukoliko preduzeće primenjuje ovaj standard za period koji počinje pre 1. januara 2001. godine, ta činjenica se obelodanjuje.

75. Ovaj standard zamenjuje MRS 25 Računovodstveno obuhvatanje ulaganja, u pogledu investicione nekretnine.

PRILOG A

Drvo odlučivanja

Svrha drveta odlučivanja koje sledi je da rezimira primenu Međunarodnih računovodstvenih standarda na različite vrste nekretnina. Ovaj prilog nije sastavni deo Standarda i čita se u kontekstu integralnog teksta Standarda.

Napomena: U izuzetnim slučajevima, pri primeni modela poštene vrednosti, dokazi mogu jasno da ukažu na to da preduzeće neće moći da u kontinuitetu pouzdano utvrđuje poštenu vrednost nekretnine (stav 47 ovog standarda). U takvom slučaju, preduzeće meri nekretninu primenjujući osnovni postupak iz MRS 16, a svu svoju drugu investicionu nekretninu meri po poštenoj vrednosti.