ZAKONO NADZIĐIVANJU ZGRADA I PRETVARANJU ZAJEDNIČKIH PROSTORIJA U STANOVE("Sl. glasnik SRS", br. 44/84 i 12/88) |
Ovim zakonom utvrđuju se uslovi, način i postupak nadziđivanja stambenih i poslovno-stambenih zgrada u društvenoj svojini (u daljem tekstu: nadziđivanje zgrada) radi izgradnje stanova i pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove.
U skladu sa odredbama ovog zakona zajedničke prostorije mogu se pretvoriti u ateljea i poslovne prostorije, kad nisu ispunjeni propisani posebni tehnički uslovi da se pretvore u stanove.
Smatra se da je, u smislu ovog zakona, u opštem interesu, nadziđivanje i pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove kojim se obezbeđuje izgradnja stanova pod povoljnijim uslovima, racionalnije korišćenje prostora i gradskog građevinskog zemljišta i urbanizacija gradova, naselja gradskog karaktera i drugih naseljenih mesta.
Smatra se da je, u smislu ovog zakona, u opštem interesu i pretvaranje zajedničkih prostorija u ateljea i poslovne prostorije kojim se obezbeđuje njihova izgradnja pod povoljnijim uslovima, racionalnije korišćenje prostora i gradskog građevinskog zemljišta, zadovoljenje utvrđenih potreba za radnim prostorom umetnika, odnosno zadovoljenje potreba za poslovnim prostorom u cilju razvoja utvrđenih potreba male privrede, a kojim se znatnije ne pogoršavaju postojeći uslovi stanovanja.
Odredbe ovog zakona ne odnose se na porodične stambene zgrade na kojima postoji pravo svojine.
Investitor za nadziđivanje, odnosno pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove (u daljem tekstu: investitor) može biti društveno-pravno lice.
Radni ljudi i građani mogu udružiti sredstva radi sticanja susvojine na stanu sa društveno-pravnim licem iz stava 1. ovog člana u smislu Zakona o susvojini na stanu.
Kod pretvaranja zajedničkih prostorija u stanove, ateljea ili poslovne prostorije i kod pripajanja zajedničkih prostorija, odnosno njihovih delova susednim stanovima građanin može da bude investitor neposredno, a kod nadziđivanja zgrada samo preko stambene zadruge.
Nadziđivanje zgrada i pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove obavlja se u što kraćim rokovima i sa što manje ometanja korisnika postojeće zgrade.
Nadziđivanje zgrada i pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove, obavlja se u skladu sa propisima o građevinskom zemljištu, planiranju i uređenju prostora, projektovanju, izgradnji objekata i stambenim odnosima, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
Nadziđivanjem zgrada, u smislu ovog zakona, smatra se izgradnja jednog ili više stanova na zgradi tako da sa postojećom zgradom čine građevinsku celinu.
Uslovi za uređenje prostora za nadziđivanje utvrđuju se detaljnim urbanističkim planom.
Ako detaljni urbanistički plan nije donet, uslovi za uređenje prostora za nadziđivanje utvrđuju se posebnom odlukom skupštine opštine, u skladu sa zakonom kojim se uređuje planiranje i uređenje prostora.
(Brisan)
Nadziđivanje zgrade se može vršiti pod sledećim uslovima:
1. da zgrada nije izgrađena do visine predviđene odgovarajućim urbanističkim planom, odnosno drugim odgovarajućim aktom, a da u drugom pogledu odgovara propisanim urbanističkim i tehničkim uslovima izgradnje;
2. da se nadziđivanje do predviđene visine može izvršiti bez ugrožavanja stabilnosti zgrade;
3. da se nadziđivanjem neće pogoršati upotrebljivost pojedinih delova postojeće zgrade za svrhe kojima treba da služi, i drugi uslovi korišćenja postojeće zgrade;
4. da je nadziđivanje celishodno i ekonomično, da je u skladu sa namenom zgrade i da će zgrada po dovršenom nadziđivanju kao celina zadovoljavati savremene uslove stanovanja, odnosno korišćenja;
5. da se time znatnije ne pogoršavaju uslovi stanovanja korisnika stanova zgrade koja treba da se nadzida.
Ostvarivanje prava na nadziđivanje vrši se putem konkursa, pod uslovima, na način i u postupku koji propisuje skupština opštine.
Merila za određivanje prava prvenstva za nadziđivanje putem konkursa moraju biti u skladu sa utvrđenom politikom stambene izgradnje i rešavanja stambenih potreba, kao i ostvarivanja drugog opšteg interesa za izgradnju i uređenje prostora.
Izuzetno od odredbe stava 1. ovog člana, u roku koji odredi skupština opštine, pravo na nadziđivanje može da ostvari bez konkursa ono društveno pravno lice koje je nosilac prava raspolaganja na više od polovine ukupnog broja stanova u zgradi koja se nadziđuje.
Opštinski organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove donosi rešenje o pravu na nadziđivanje, koje je osnov za podnošenje zahteva za dobijanje akta o uslovima za uređenje prostora za nadziđivanje.
Rešenje o pravu na nadziđivanje sadrži:
1. naziv investitora koji je stekao pravo na nadziđivanje;
2. oznaku zgrade koja se nadziđuje (ulica, broj, oznake katastarske parcele);
3. naznačenje da nosiocima prava u pogledu korišćenja zajedničkih prostorija prestaje pravo da koriste zajedničke prostorije, odnosno delove zajedničkih prostorija zbog nadziđivanja;
4. oznaku zajedničkih delova i prostorija zgrade na kojima prestaje pravo korišćenja zbog nadziđivanja;
5. rok za podnošenje zahteva za dobijanje odobrenja za izgradnju i rok završetka radova;
6. naznačenje da su stanari u stambenoj zgradi dužni da omoguće investitoru pristup prostorijama i uređajima u zgradi koji su potrebni za pripremu nadziđivanja i izvođenja radova.
Investitor kome je rešenjem utvrđeno pravo na nadziđivanje može u roku od godinu dana od pravosnažnosti rešenja o pravu na nadziđivanje podneti zahtev za dobijanje odobrenja za izgradnju, koje donosi opštinski organ uprave nadležan za poslove građevinarstva.
Rešenje iz stava 1. ovog člana služi, u smislu propisa o izgradnji objekata, kao dokaz o pravima u pogledu raspolaganja, odnosno korišćenja zemljišta na kome se nalazi objekat i na objektu ili delu objekta na kome se vrši nadziđivanje.
Nadziđivanje se mora završiti najkasnije u roku od godinu dana od dana pravosnažnosti rešenja o odobrenju za izgradnju.
Ako se nadziđivanje ne završi u roku iz stava 3. ovog člana, skupština opštine može poveriti završetak radova drugom izvođaču na teret investitora.
Investitor koji je dobio odobrenje za izgradnju ima pravo da:
1. na postojećoj zgradi izvodi sve radove potrebne za nadziđivanje;
2. instalaciju i uređaje nadzidanog dela uključi na instalaciju i uređaje postojeće zgrade;
3. koristi zajedničke delove postojeće zgrade i zemljište koji su mu neophodni za nadziđivanje (zajednički ulaz, stepenište i ostalo).
Investitor je dužan da:
1. nosiocu prava raspolaganja i nosiocu prava svojine na posebnom delu zgrade, za oduzeto pravo korišćenja na zajedničkim delovima zgrade, isplati naknadu koja odgovara srazmernom delu građevinske vrednosti tih zajedničkih delova;
2. obezbedi nosiocu stanarskog prava, odnosno nosiocu prava svojine na posebnom delu zgrade drugi odgovarajući stan i snosi troškove preseljenja, kad se nadziđivanjem trajno pogoršavaju uslovi stanovanja u postojećem stanu;
3. o svom trošku otkloni kvarove i oštećenja koja nastanu na postojećem delu zgrade usled nadziđivanja;
4. u slučaju neophodne potrebe privremenog iseljenja iz stana, nosiocu stanarskog prava i članovima njegovog domaćinstva obezbedi na privremeno korišćenje drugi stan koji im u pogledu veličine bitno ne pogoršava uslove stanovanja, i omogući im, u roku od 30 dana od izdatog odobrenja za upotrebu nadzidanog dela zgrade, dalje nesmetano korišćenje stana iz kojeg su privremeno iseljeni;
5. snosi troškove preseljenja stvari iz stana nosioca stanarskog prava u stan koji se daje na privremeno korišćenje i troškove ponovnog preseljenja u stan na kome određena lica imaju stanarsko pravo;
6. snosi troškove koji su uvećani zbog privremenog smeštaja;
7. naknadi umanjenu vrednost stvari koja nastane usled preseljenja u stan koji se daje na privremeno korišćenje;
8. na pogodan način obavesti stanare zgrade o pripremi i početku izvođenja radova, najkasnije 30 dana pre započinjanja radova.
Visina naknade iz člana 16. tačka 1. ovog zakona utvrđuje se sporazumom između investitora i nosilaca prava raspolaganja, odnosno nosilaca prava svojine na posebnom delu zgrade, pred opštinskim organom uprave nadležnim za imovinsko-pravne poslove.
Sporazumom iz stava 1. ovog člana može se predvideti da investitor na ime naknade izvrši određene radove investicionog održavanja postojeće zgrade, u skladu sa programom toga održavanja.
Na postupak utvrđivanja naknade iz člana 17. ovog zakona primenjuju se odgovarajuće odredbe Zakona o eksproprijaciji, s tim što rok od dva meseca za sporazumevanje o visini naknade počinje da teče od dana pravosnažnosti rešenja o pravu na nadziđivanje.
Postupak utvrđivanja naknade ne zadržava ostvarivanje prava na nadziđivanje zgrade koje je odobrio nadležni organ u skladu sa propisima o izgradnji objekata.
Rešenje o privremenom iseljenju iz stana nosioca stanarskog prava, odnosno sopstvenika stana i rešenje o useljenju u stan koji se daje na privremeno korišćenje donosi opštinski organ uprave nadležan za stambene poslove.
Žalba na rešenje iz stava 1. ovog člana ne odlaže izvršenje rešenja.
Nosiocima stanarskog prava, odnosno prava svojine u zgradi koja se nadziđuje smanjiće se stanarina i obaveze koje se odnose na održavanje zajedničkih prostorija, srazmerno umanjenju prava u pogledu korišćenja tih zajedničkih delova koje je nastalo zbog nadziđivanja.
Umanjenje iz stava 1. ovog člana vršiće se putem smanjenja broja bodova ili na drugi odgovarajući način, od dana izdavanja odobrenja za izgradnju.
III PRETVARANJE ZAJEDNIČKIH PROSTORIJA U STANOVE
Pretvaranjem zajedničkih prostorija u zgradama u stanove (u daljem tekstu: pretvaranje), u smislu ovog zakona, smatra se pretvaranje potkrovlja, perionica, sušionica i drugih zajedničkih delova i prostorija u stambenim zgradama u stanove, odnosno u ateljea i poslovne prostorije.
Uslove za pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove, ateljea i poslovne prostorije utvrđuje skupština opštine odlukom koja sadrži popis zgrada sa drugim uslovima i podacima od značaja za pretvaranje (vrstu i veličinu prostorija podobnih za pretvaranje, približnu veličinu prostora koji se dobija pretvaranjem za pojedine namene i dr.).
Odluku iz člana 22. ovog zakona, skupština opštine donosi po prethodno pribavljenom mišljenju nosioca prava raspolaganja, nosioca prava svojine na posebnom delu zgrade i skupa stanara zgrade u kojoj se predlaže pretvaranje.
Ako nosilac prava raspolaganja, odnosno nosilac prava svojine na posebnom delu zgrade i skup stanara ne dostave traženo mišljenje iz stava 1. ovog člana u roku od 30 dana, smatra se da je dato pozitivno mišljenje.
U slučaju iz stava 1. ovog člana, kad je nosilac prava raspolaganja, odnosno nosilac prava svojine na posebnom delu zgrade nepoznat ili je nepoznata njegova adresa, rok iz stava 2. ovog člana počinje da teče od dana kada se poziv za davanje mišljenja javno oglasi.
Skupština opštine je dužna da obavesti nosioca prava raspolaganja, odnosno nosioca prava svojine na posebnom delu zgrade i skup stanara o stavu koji je zauzela povodom njihovih mišljenja.
Pretvaranje se može vršiti pod sledećim uslovima:
1. da je pretvaranje moguće po propisanim tehničkim uslovima;
2. da se pretvaranje može izvršiti bez ugrožavanja stabilnosti zgrade;
3. da pretvaranje neće znatnije pogoršati upotrebljivost pojedinih delova zgrade i uslove korišćenja zgrade;
4. da je pretvaranje celishodno i ekonomično i u skladu sa namenom zgrade;
5. da pretvaranje neće uticati na nesrazmerno povećanje troškova održavanja zgrade;
6. da se u zgradi na drugi način obezbedi sušenje rublja, ako se pretvara zajednička prostorija koja se koristi za sušenje rublja.
Skupština opštine može propisati posebne tehničke uslove i normative za projektovanje stanova, ateljea i poslovnih prostorija koje se grade pretvaranjem zajedničkih prostorija.
Ostvarivanje prava na pretvaranje vrši se putem konkursa, pod uslovima, na način i u postupku koji propisuje skupština opštine.
Merila za određivanje prvenstva za ostvarivanje prava za pretvaranje moraju biti u skladu sa utvrđenom politikom rešavanja stambenih potreba, potreba za radnim prostorom umetnika i poslovnim prostorom i ostvarivanjem drugog opšteg interesa za izgradnju i uređenje prostora.
Opštinski organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove, donosi rešenje o pravu na pretvaranje.
Rešenje o pravu na pretvaranje sadrži:
1. naziv investitora koji je stekao pravo na pretvaranje;
2. oznaku zgrade u kojoj se zajedničke prostorije pretvaraju u stanove (ulica, broj katastarske parcele, sprat i bliža oznaka prostorija koje se pretvaraju u stan);
3. naznačenje da pretvaranjem nosiocima prava u pogledu korišćenja zajedničkih prostorija prestaje pravo da koriste zajedničke prostorije, odnosno delove zajedničkih prostorija;
4. rok za podnošenje zahteva za izvođenje radova na pretvaranju i rok završetka radova;
5. naznačenje da su stanari u stambenoj zgradi dužni da investitoru omoguće pristup prostorijama i uređajima u zgradi, radi pripreme i izvođenja radova na pretvaranju.
Investitor kome je rešenjem utvrđeno pravo na pretvaranje može u roku od šest meseci od pravosnažnosti rešenja o pravu na pretvaranje podneti zahtev za odobrenje izvođenja radova na pretvaranju.
Rešenje iz stava 1. ovog člana služi, u smislu propisa o planiranju i uređenju prostora i o izgradnji objekata, kao dokaz o pravima u pogledu raspolaganja, odnosno korišćenja zemljišta na kome se nalaze objekat i na objektu ili delu objekta u kome se vrši pretvaranje.
Pretvaranje se mora završiti u roku od šest meseci od dana pravosnažnosti rešenja o odobrenju izvođenja radova na pretvaranju.
Ako se pretvaranje ne završi u roku iz stava 3. ovog člana, skupština opštine može poveriti završetak radova drugom izvođaču na teret investitora.
Odobrenje za izvođenje radova na pretvaranju donosi opštinski organ uprave nadležan za poslove građevinarstva.
Investitor koji je dobio odobrenje za izvođenje radova na pretvaranju ima pravo da:
1. u postojećoj zgradi izvodi sve radove potrebne za pretvaranje;
2. koristi zajedničke delove postojeće zgrade i zemljišta koji su mu neophodni za pretvaranje (zajednički ulaz, stepenište i ostalo).
Investitor je dužan da:
1. nosiocu prava raspolaganja i nosiocu prava svojine na posebnom delu zgrade za oduzeto pravo korišćenja na zajedničkim delovima zgrade isplati naknadu koja odgovara srazmernom delu građevinske vrednosti tih zajedničkih delova, a nosiocu stanarskog prava eventualne troškove nastale usled gradnje;
2. da o svom trošku otkloni sve kvarove i oštećenja koja nastanu na postojećem delu zgrade usled pretvaranja;
3. da na pogodan način obavesti stanare zgrade o pripremi i početku izvođenja radova, najkasnije 15 dana pre pristupanja radovima;
4. da izvrši druge obaveze koje su mu utvrđene rešenjem o pravu na pretvaranje.
Visina naknade iz člana 31. tačka 1. ovog zakona utvrđuje se pismenim sporazumom između investitora i nosioca prava raspolaganja, odnosno nosilaca prava svojine na posebnom delu zgrade, pred opštinskim organom uprave nadležnim za imovinsko-pravne poslove.
Na postupak utvrđivanja naknade iz člana 32. ovog zakona primenjuju se odgovarajuće odredbe Zakona o eksproprijaciji, s tim što rok od dva meseca za sporazumevanje o visini naknade počinje da teče od dana pravosnažnosti rešenja o pravu na pretvaranje.
Postupak utvrđivanja naknade ne zadržava ostvarivanje prava na pretvaranje koje je odobrio nadležni organ u skladu sa propisima o izgradnji objekata.
Nosiocima stanarskog prava, odnosno prava svojine u zgradi u kojoj se ima izvršiti pretvaranje smanjiće se stanarina i obaveze koje se odnose na održavanje zajedničkih delova i prostorija u zgradi, srazmerno umanjenju prava u pogledu korišćenja tih zajedničkih delova, koje je nastalo zbog pretvaranja zajedničkih delova i prostorija u stanove.
Umanjenje iz stava 1. ovog člana vršiće se putem smanjenja broja bodova, ili na drugi odgovarajući način, od dana izdavanja odobrenja za izvođenje radova na pretvaranju.
Zajedničke prostorije, odnosno njihovi delovi, za koje ne postoje tehnički uslovi za pretvaranje u posebne stambene jedinice, mogu se pripojiti susednim stanovima u zgradi u cilju rešavanja stambenih potreba, pod uslovima koji su ovim zakonom utvrđeni za pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove.
Pravo na pripajanje ostvaruje se bez konkursa.
Opštinski organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove odlučuje o pravu na pripajanje na osnovu zahteva investitora.
U slučaju kad ima više zainteresovanih investitora, pravo prvenstva u ostvarivanju prava na pripajanje ima investitor čiji stan je sa najvećim nedostatkom stambenog prostora po merilima o racionalnom korišćenju stanova utvrđenim u skladu sa zakonom.
Na zgradama iz stambenog fonda Jugoslovenske narodne armije na kojima pravo raspolaganja u celini ili većim delom ima Savezni sekretarijat za narodnu odbranu, nadziđivanje i pretvaranje zajedničkih prostorija u stanove od strane investitora izvan Jugoslovenske narodne armije, može se vršiti samo u slučaju kad nadziđivanje i pretvaranje nije predviđeno Programom stambene izgradnje u Jugoslovenskoj narodnoj armiji.
Investitori koji su do stupanja na snagu ovog zakona stekli pravo na nadziđivanje zgrada, odnosno na pretvaranje zajedničkih prostorija za stanove, mogu nadziđivanje, odnosno pretvaranje vršiti pod uslovima koji su predviđeni ovim zakonom.
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Socijalističke Republike Srbije".
Samostalni članovi Zakona o izmenama i dopunama
Zakona o nadziđivanju zgrada i pretvaranju zajedničkih prostorija u stanove
("Sl. glasnik SRS", br. 12/88)
Član 18
Ovlašćuje se Zakonodavno-pravna komisija Skupštine Socijalističke Republike Srbije da utvrdi prečišćen tekst Zakona o nadziđivanju zgrada i pretvaranju zajedničkih prostorija u stanove.
Član 19
Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Socijalističke Republike Srbije".
Članovi Zakona o prestanku važenja
Zakona o nadziđivanju zgrada i pretvaranju zajedničkih prostorija u stanove
("Sl. glasnik RS", br. 46/94)
Član 1
Zakon o nadziđivanju zgrada i pretvaranju zajedničkih prostorija u stanove ("Službeni glasnik SRS", br. 44/84 i 12/88) prestaje da važi.
Član 2
Postupci nadziđivanja zgrada, pretvaranja zajedničkih prostorija u stanove, ateljea i poslovne prostorije i pripajanja zajedničkih prostorija stanovima, u kojima je do dana stupanja na snagu ovog zakona doneto prvostepeno rešenje o utvrđivanju prava na nadziđivanje, pretvaranje ili pripajanje, okončaće se po propisima koji su važili do dana stupanja na snagu ovog zakona.
Član 3
Ovaj zakon stupa na snagu narednog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".