ODLUKAO GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU("Sl. list grada Zaječara", br. 12/2010) |
Ovom Odlukom uređuje se: pojam i vrste građevinskog zemljišta, uređivanje građevinskog zemljišta, naknada za uređivanje, uslovi i način davanja u zakup neizgrađenog građevinskog zemljišta u javnoj svojini, odnosno otuđenje istog, kriterijumi za utvrđivanje visine zakupnine odnosno cene zemljišta, naknada za uređivanje i korišćenje građevinskog zemljišta i druga pitanja u vezi sa uređivanjem i racionalnim korišćenjem građevinskog zemljišta.
Građevinsko zemljište jeste zemljište određeno zakonom i odgovarajućim planskim dokumentom, koje je predviđeno za izgradnju i redovno korišćenje objekata kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom sa zemljištem koje služi za redovnu upotrebu tih objekata.
Građevinsko zemljište može biti u svim oblicima svojine i u prometu je.
Pravo svojine na građevinskom zemljištu u javnoj svojini ima Republika Srbija, Autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave - grad Zaječar.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini je u prometu pod uslovima propisanim zakonom.
Građevinsko zemljište može biti:
1. Gradsko građevinsko zemljište
2. Građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta.
Gradsko građevinsko zemljište jeste zemljište u građevinskom području naseljenog mesta koje je kao takvo određeno planskim dokumentom, koji se donosi za grad Zaječar u skladu sa zakonom.
Planskim dokumentom kojim se određuje gradsko građevinsko zemljište ne menja se oblik svojine na zemljištu u obuhvatu.
Građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta jeste zemljište u građevinskom području izvan naseljenog mesta koje je kao takvo određeno planskim dokumentom koji se donosi za grad Zaječar u skladu sa zakonom.
Planskim dokumentom kojim se određuje građevinsko zemljište van granica gradskog građevinskog zemljišta ne menja se oblik svojine na zemljištu u obuhvatu.
Građevinsko zemljište se koristi prema nameni određenoj planskim dokumentom (stambene zone, stambeno-poslovne, zone javnih funkcija, radne zone, industrijske zone, sportsko-rekreativne, zemljišta posebne namene i sl.).
Grad Zaječar uređuje i obezbeđuje korišćenje građevinskog zemljišta i stara se o njegovoj zaštiti, unapređivanju, racionalnom korišćenju, u skladu sa urbanističkim planovima i programom uređivanja.
Građevinsko zemljište može biti izgrađeno i neizgrađeno.
Izgrađeno građevinsko zemljište je zemljište na kome su izgrađeni objekti u skladu sa važećim zakonom, namenjeni za trajnu upotrebu.
Neizgrađeno građevinsko zemljište je zemljište na kome nisu izgrađeni objekti, na kome su izgrađeni objekti suprotno važećem zakonu, kao i zemljište na kome su izgrađeni objekti privremenog karaktera.
Građevinsko zemljište javne namene je ono na kojem su izgrađeni javni objekti od opšteg interesa i javne površine, koje je u javnoj svojini, kao i zemljište koje je planom namenjeno za izgradnju javnih objekata od opšteg interesa i javnih površina, a koje je u javnoj svojini.
Građevinsko zemljište javne namene može biti uređeno i neuređeno, izgrađeno i neizgrađeno.
II UREĐIVANJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA
Građevinsko zemljište može biti uređeno i neuređeno.
Uređeno građevinsko zemljište je zemljište koje je komunalno opremljeno za izgradnju, u skladu sa važećim planskim dokumentom (izgrađena saobraćajnica, NN mreža, vodovodna mreža i drugi objekti infrastrukture).
Uređivanje građevinskog zemljišta obuhvata njegovo pripremanje i opremanje.
Pripremanje zemljišta obuhvata istražne radove, izradu geodetskih, geoloških i drugih podloga, izradu planske i tehničke dokumentacije, programa za uređivanje zemljišta, raseljavanje, uklanjanje objekta, saniranje terena i druge slične radove.
Opremanje zemljišta obuhvata izgradnju objekata komunalne infrastrukture i uređenje površina javne namene.
Uređivanje građevinskog zemljišta vrši se prema srednjoročnim i godišnjim programima uređivanja, koje donosi Skupština grada Zaječara, na predlog JP "Direkcija za izgradnju" Zaječar.
Naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta plaća investitor.
Visina naknade za uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuje se na osnovu sledećih kriterijuma: stepena komunalne opremljenosti, urbanističke zone, namene i površine objekta.
Bliži kriterijumi i uslovi za uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuju se i uređuju posebnom odlukom.
Sredstva dobijena od naknade za uređivanje građevinskog zemljišta koriste se za rekonstrukciju infrastrutkure, pribavljanje građevinskog zemljišta i održavanje objekata komunalne infrastrukture.
Neizgrađeno građevinsko zemljište koje nije opremljeno u smislu ove Odluke a nalazi se u obuhvatu plana generalne regulacije i plana detaljne regulacije, može se komunalno opremiti sredstvima fizičkih i pravnih lica-vlasnika građevinskog zemljišta.
Lica iz prethodnog stava podnose zahtev JP "Direkcija za izgradnju" Zaječar (u daljem tekstu: Direkcija).
Ako Direkcija utvrdi da je predmetna lokacija u obuhvatu planova i da je podnosilac vlasnik građevinskog zemljišta, sačinjava uslove o finansiranju izgradnje komunalne infrastrukture, koji naročito sadrži: podatke o lokaciji odnosno zoni, podatke iz urbanističkog plana, tehničke uslove za izgradnju komunalne infrastrukture, podatke iz programa uređivanja građevinskog zemljišta, granice lokacije koja se oprema sa popisom katastarskih parcela, rok izgradnje, obavezu Direkcije za pribavljanje lokacijske, građevinske i upotrebne dozvole, obezbeđenje i finansiranje stručnog nadzora u toku izvođenja radova, obavezu vlasnika zemljišta za finansiranje tehničke dokumentacije, stručne kontrole i izvođenje radova sa obavezom predaje izgrađenih objekata komunalne infrastrukture i drugih objekata javne namene u svojinu Grada.
Za objekte koji će se graditi na lokaciji odnosno zoni koja se komunalno oprema sredstvima vlasnika naknada za uređivanje građevinskog zemljišta umanjuje se za stvarne troškove komunalnog opremanja u visini od 50% od visine naknade utvrđene prema merilima za obračun te lokacije odnosno zone.
Ako vlasnik građevinskog zemljišta prihvati uslove iz stava 3. predlog o finansiranju izgradnje komunalne infrastrukture sa predlogom ugovora dostavlja se Skupštini grada Zaječara na odlučivanje.
Odluka Skupštine grada o prihvatanju predloga o finansiranju izgradnje komunalne infrastrukture sredstvima vlasnika građevinskog zemljišta sadrži i ovlašćenje Direkcije za zaključivanje ugovora.
U postupku izgradnje ili legalizacije objekata investitor plaća naknadu za uređivanje zemljišta shodno odredbama ove Odluke kao i posebne odluke u smislu člana 9. stav 3.
Ako se prilikom izgradnje ruši postojeći objekat izgrađen u skladu sa zakonom, za koji je plaćena naknada, kao i u postupku legalizacije investitor plaća naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta shodno odredbama odluka samo za povećanu površinu, pri čemu kriterijume primenjuju shodno nameni i karakteru objekta koji se ruši i objekta koji se gradi.
Investitor koji poseduje privremenu građevinsku dozvolu, izdatu u skladu sa ranije važećim zakonima, može se osloboditi plaćanja naknade za komunalno uređenje i opremanje ukoliko je u toj površini, stepenu komunalne opremljenosti i visini obračunata i ista uplaćena, u postupku izdavanja privremene građevinske dozvole.
U slučaju da se izgradnja objekta vrši u fazama investitor plaća naknadu za uređivanje građevinskog zemljišta u zavisnosti od toga da li i kako se izdaje građevinska dozvola.
Ako u toku izgradnje objekta nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu i glavni projekat investitor je dužan da podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole.
Izmenom u smislu stava 1. smatra se svako odstupanje od položaja, dimenzija, namena i oblika objekta utvrđenih u građevinskoj dozvoli i glavnom projektu.
Ukoliko je investitor izgradio objekat veće površine u odnosu na odobrenu tehničku dokumentaciju dužan je da snosi troškove razlike u naknadi za uređivanje zemljišta.
U slučaju da je izgrađeni objekat manji od dokumentacijom odobrenog investitor nema pravo na umanjenje i povraćaj obračunate i isplaćene naknade za uređivanje građevinskog zemljišta.
Visinu naknade, načine i uslove plaćanja naknade, kao i druga međusobna prava i obaveze u postupku uređivanja građevinskog zemljišta utvrđuje se ugovorom koji sa investitorom zaključuje Direkcija.
III OTUĐENJE I DAVANJE U ZAKUP GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA U JAVNOJ SVOJINI
Grad Zaječar otuđuje ili daje u zakup građevinsko zemljište u javnoj svojini radi izgradnje utvrđene planom, javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda, javnim oglasom, po tržišnim uslovima, u skladu sa zakonom i ovom Odlukom.
Rok za privođenje zemljišta nameni po oglasu iz prethodnog stava je najviše tri godine od dana zaključenja ugovora, a bliži rok utvrđuje se samim ugovorom zavisno od namene i veličine objekta kao i namere investitora.
Trajanje zakupa zavisi od namene građevinskog zemljišta i ugovara se sa rokom trajanja i to:
- sa namenom za stanovanje rok trajanja zakupa je 99 godina,
- za sve druge namene regulisane zakonom i ovom Odlukom rok trajanja zakupa je 50 godina.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini daje se u zakup kao neizgrađeno i uređeno.
Izuzetno može se dati u zakup neizgrađeno građevinsko zemljište koje nije uređeno ako učesnik u postupku javnog oglašavanja prihvati propisane uslove za uređivanje zemljišta i preuzme ugovorom obavezu da o svom trošku izvrši komunalno opremanje građevinskog zemljišta.
Postojeće i planirane površine javne namene ne mogu se otuđiti iz javne svojine.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini ne može se otuđiti ili dati u zakup ako nije donet planski dokument na osnovu koga se izdaje lokacijska dozvola.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini se otuđuje ili daje u zakup licu koje ponudi najveću cenu odnosno najviši iznos zakupnine za to zemljište.
Najveća ponuđena cena odnosno najveći ponuđeni iznos zakupnine ne mogu se naknadno umanjivati.
Izuzetno, grad Zaječar može otuđiti ili dati u zakup građevinsko zemljište u javnoj svojini po ceni odnosno zakupnini koja je manja od tržišne ili bez naknade, uz prethodno pribavljenu saglasnost Vlade Republike Srbije i u skladu sa odgovarajućim odredbama Uredbe i ove Odluke.
U slučaju kada na građevinskom zemljištu koje se daje u zakup radi izgradnje stambenih ili stambeno-poslovnih objekata ne postoje uslovi za obezbeđenje prostora za parkiranje vozila, investitor je dužan da sačini sa ovlašćenim preduzećem ugovor o izgradnji potrebnog broja parking, odnosno garažnih mesta, uz dostavljanje nekog od sredstava obezbeđenja (bankarske garancije i sl.) na zemljištu javne svojine u blizini objekta koji se gradi. Ugovor se prilaže uz građevinsku dozvolu.
Odluku o raspisivanju javnog oglasa za javno nadmetanje, odnosno prikupljanje ponuda javnim oglasom radi otuđenja odnosno davanja u zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini donosi Gradonačelnik grada Zaječar.
Odlukom iz stava 1. ovog člana određuje se komisija za sprovođenje postupka javnog nadmetanja, odnosno otvaranja ponuda u periodu od četiri godine (u daljem tekstu: Komisija).
Stručne i administrativno-tehničke poslove u postupku javnog oglašavanja sprovodi nadležna služba Gradske uprave.
Javni oglas za nadmetanje odnosno prikupljanje ponuda radi davanja u zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini tj. otuđenja istog sadrži:
- podatke o katastarskoj parceli,
- podatke o nameni građevinskog zemljišta,
- podatke o uređenosti i komunalnoj opremljenosti zemljišta,
- podatke da za zemljište koje nije uređeno visinu obaveze i napomenu da će o svom trošku obavezu izvršiti investitor,
- posebne uslove u pogledu obaveze izgradnje parking mesta,
- početni iznos zakupnine odnosno cene otuđenja,
- dužinu trajanja zakupa,
- garantni iznos za učešće na javnom nadmetanju,
- mesto i vreme održavanja javnog nadmetanja odnosno otvaranja ponuda,
- rok za podnošenje prijava odnosno ponuda sa obaveštenjem o dokumentaciji koja se može priložiti uz prijavu,
- rok za privođenje zemljišta nameni,
- obavezu investitora da snosi troškove poreza u vezi sa zemljištem (prenos apsolutnih prava, prenamena poljoprivrednog zemljišta),
- napomenu da neblagovremene i nepotpune ponude i prijave neće biti razmatrane.
Garantni iznos može se utvrditi u visini do 30% od početnog iznosa zakupnine odnosno cene zemljišta.
Učesnicima u postupku oglašavanja garantni iznos se vraća u toku od 10 dana po okončanju postupka javnog nadmetanja.
Lice koje kao najpovoljniji izabrani ponuđač ne zaključi ugovor sa gradom Zaječarom ili raskine ugovor zbog neispunjenja ugovornih obaveza, njegovom krivicom, gubi pravo na povraćaj depozita.
Rok za podnošenje prijava, odnosno ponuda ne može biti kraći od 30 dana od dana objavljivanja javnog oglasa.
Postupak javnog nadmetanja održaće se ako istom pristupi najmanje dva učesnika, lično ili preko ovlašćenog punomoćnika.
Ukoliko na javno nadmetanje ne pristupi ni jedan ili samo jedan učesnik postupak oglašavanja će se ponoviti.
Ako se građevinsko zemljište ne dodeli ni u ponovljenom postupku javnog nadmetanja sprovodi se postupak prikupljanja ponuda javnim oglasom.
Kada je u postupku prikupljanja ponuda učesnik samo jedan ponuđač a Komisija proceni da je ponuda ekonomski opravdana, ista se može prihvatiti.
Ponuđena cena u postupku iz prethodnog stava ne može biti niža od početne cene sa javnog nadmetanja.
Učesnici javnog nadmetanja ne mogu biti lica koja do dana podnošenja prijave nisu izmirili dospele obaveze prema gradu Zaječaru (po osnovu zakupa, naknade za uređenje, naknade za korišćenje, lokalne komunalne takse i sl.).
Prijava odnosno ponuda na javni oglas mora da sadrži tačne podatke za pravna i fizička lica, matični tj. JMBG, izvod iz odgovarajućeg važećeg registra za pravna lica, iznos ponuđene naknade sa načinom i rokom plaćanja, rok izgradnje objekta, izjavu o prihvatanju ostalih uslova iz oglasa, druge uslove realizacije investicije i dokaz o uplati depozita.
Postupak javnog nadmetanja počinje tako što predsednik Komisije utvrđuje ko je podneo prijave i saopštava ko je stekao status učesnika na javnom nadmetanju. Nakon toga objavljuje početni iznos zakupnine tj. početnu cenu zemljišta i poziva učesnike da daju svoje ponude. Učesnik javnog nadmetanja dužan je da jasno i glasno kaže svoju ponudu.
Predsednik Komisije pita tri puta da li neko daje više od najvećeg prethodno ponuđenog iznosa i konstatuje posle trećeg poziva koji je najveći ponuđeni iznos i ime ponuđača.
Učesnik koji je ponudio najveći iznos potpisuje izjavu sa naznakom visine ponuđenog iznosa, a potom predsednik Komisije oglašava da je javno nadmetanje završeno.
O toku postupka javnog nadmetanja vodi se zapisnik u koji se obavezno unose sledeći elementi:
- mesto, dan i čas početka javnog nadmetanja,
- broj i redosled prijavljenih učesnika,
- rezultat pregleda dokumentacije i naznačenje prijava koje ne ispunjavaju uslove za učestvovanje u postupku javnog nadmetanja,
- početni iznos zakupnine, odnosno cene zemljišta,
- imena učesnika sa ponuđenim iznosom,
- iznos zakupnine, odnosno cene koji je utvrđen kao najveći sa podacima o učesniku,
- eventualne primedbe učesnika javnog nadmetanja, vreme završetka postupka javnog nadmetanja, druge podatke od značaja za tok postupka javnog nadmetanja.
Zapisnik potpisuju članovi Komisije, zapisničar i najpovoljniji ponuđač.
Odredbe ove Odluke o postupku javnog nadmetanja analogno se primenjuju i u postupku prikupljanja ponuda.
Na osnovu zapisnika Komisije iz člana 22. nadležna služba izrađuje nacrt rešenja o otuđenju, odnosno o davanju u zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini.
Rešenje iz prethodnog stava donosi Gradonačelnik grada Zaječara i na osnovu istog zaključuje sa investitorom ugovor.
Rešenje iz ovog člana dostavlja se svim učesnicima u postupku javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja ponuda i Javnom pravobranilaštvu grada Zaječara.
Učesnik u postupku koji smatra da mu je povređeno neko pravo kao i javni pravobranilac ako smatra da je rešenje doneto suprotno zakonu ili odredbama ove Odluke, mogu da pokrenu upravni spor protiv rešenja pred nadležnim sudom u roku od 30 dana od dana dostavljanja rešenja.
Rešenje o otuđenju odnosno davanju u zakup građevinskog zemljišta sadrži:
- podatke o zakupcu odnosno kupcu zemljišta,
- podatke o katastarskoj parceli,
- podatke o nameni građevinskog zemljišta,
- visinu zakupnine odnosno cene,
- rok trajanja zakupa,
- rok privođenja zemljišta planiranoj nameni,
- posebne uslove za uređenje zemljišta ako se u zakup daje neuređeno građevinsko zemljište odnosno napomenu da će se visina naknade za komunalno uređeno zemljište obračunati i isplatiti u postupku građevinske dozvole,
- obavezu zakupca da u određenom roku zaključi ugovor o zakupu,
- obavezu izgradnje potrebnog broja parking mesta na javnoj površini.
Po pravnosnažnosti rešenja o otuđenju, odnosno davanju u zakup građevinskog zemljišta zaključuje se ugovor između grada Zaječara i lica kome se zemljište otuđuje odnosno daje u zakup, u roku koji ne može biti duži od 30 dana.
Ako se ugovor ne zaključi u utvrđenom roku Gradonačelnik će novim rešenjem poništiti rešenje o davanju građevinskog zemljišta.
U slučaju iz prethodnog stava zemljište se može pod istim uslovima ponuditi sledećem najpovoljnijem ponuđaču po sprovedenom oglasu pod potpuno identičnim uslovima.
Ugovor o zakupu građevinskog zemljišta u javnoj svojini sadrži:
- podatke o ugovaračima,
- podatke o broju, površini i lokaciji katastarskih parcela sa naznakom pristupne saobraćajnice,
- podatke o nameni planiranog objekta sa rokovima privođenja zemljišta nameni,
- rok trajanja zakupa,
- visinu zakupnine i rok plaćanja, sa odgovarajućim garancijama ukoliko se otplata vrši na rate sa obavezom revalorizacije,
- druge posebne uslove koji se odnose na komunalno opremanje zemljišta, izgradnju parking prostora, plaćanje apsolutnih prava na prenos, prenamenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko,
- prava i obaveze u slučaju neizvršenja obaveza,
- postupak i uslove za izmenu ugovora,
- način rešavanja sporova,
- druga prava i obaveze.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini može se otuđiti ili dati u zakup neposrednom pogodbom, u skladu sa zakonom i ovom Odlukom, u slučajevima:
- izgradnje objekata za potrebe obavljanja poslova iz nadležnosti državnih organa i organizacija, organa jedinica teritorijalne autonomije i lokalne samouprave, kao i drugih objekata u javnoj svojini,
- pribavljanja građevinske dozvole vlasniku bespravno sagrađenog objekta, koji je zahtev podneo u rokovima propisanim zakonom ako je izgradnja tog objekta u skladu sa uslovima predviđenim zakonom,
- ispravke granica susednih katastarskih parcela,
- formiranje građevinske parcele u skladu sa članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji,
- otuđenja ili davanja u zakup građevinskog zemljišta po ceni odnosno zakupnini koja je manja od tržišne cene ili davanja bez naknade, uz prethodno pribavljenu saglasnost Vlade Republike Srbije,
- sporazumnog davanja zemljišta ranijem vlasniku nepokretnosti koje u postupku eksproprijacije i u skladu sa propisima o eksproprijaciji.
Zainteresovana lica iz ovog člana podnose pismeni zahtev nadležnom odeljenju, koje po utvrđivanju osnovanosti podnetog zahteva izrađuje nacrt rešenja o davanju u zakup odnosno otuđenju građevinskog zemljišta neposrednom pogodbom i dostavlja na donošenje Gradonačelniku grada Zaječara.
Rešenje i ugovor o davanju neposrednom pogodbom sadrže sve elemente analogno rešenju i ugovoru u postupku javnog nadmetanja.
Zakupninu plaća lice kome je građevinsko zemljište u javnoj svojini dato u zakup u postupku utvrđenom ovom Odlukom.
Zakupnina se plaća:
- u celosti, u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora,
- u ratama i to najviše 6 mesečnih rata koje se revalorizuju indeksom rasta cena na malo računajući od dana zaključenja ugovora pa do dospeća rate za plaćanje.
Početni iznos zakupnine za davanje u zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini odnosno cene zemljišta za otuđenje istog utvrđuje odlukom Skupština grada Zaječara na predlog Direkcije.
Iznosom iz prethodnog stava obuhvaćeni su troškovi pripremanja građevinskog zemljišta i tržišna cena zemljišta, prema zonama utvrđenim posebnom odlukom.
Zakup građevinskog zemljišta u javnoj svojini prestaje pre isteka ugovorenog roka zakupa u slučajevima:
- ako zakupac u ugovorenom roku ne plati zakupninu,
- ako koristi zemljište protivno nameni,
- ako u roku utvrđenim ugovorom zemljište ne privede nameni.
Zakup može prestati i pre ugovorenog roka na zahtev zakupca.
Rešenje o prestanku zakupa donosi Gradonačelnik i na osnovu istog zaključuje se ugovor o raskidu ugovora o zakupu zemljišta.
U slučajevima iz prethodnog člana zakupac ima pravo na povraćaj uplaćenog iznosa zakupnine, bez revalorizacije, umanjenog za 20%.
Zakupac zemljišta ima pravo da na zemljištu izgradi planirani objekat na kome stiče pravo svojine i da objekat i zemljište koristi u skladu sa njihovom namenom.
Ako se promeni vlasnik objekta koji je izgrađen na zakupljenom građevinskom zemljištu u javnoj svojini zakupodavac će na zahtev novog vlasnika izmeniti ugovor o zakupu, tako što će na mesto dotadašnjeg zakupca stupiti novi vlasnik objekta.
Uz zahtev za izmenu ugovora o zakupu dostavlja se ugovor o kupovini objekta, završenog ili u izgradnji, odnosno drugi pravni osnov kojim se stiče pravo svojine na objektu i koji je overen sudski sa potvrdom poreske uprave, odnosno pravnosnažno rešenje o nasleđivanju.
Ugovor o zakupu, po potpisivanju i overi, predstavlja pravni osnov za promenu upisa u javnim knjigama o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Građevinsko zemljište u javnoj svojini grad Zaječar može dati u zakup ili otuđiti po ceni manjoj od tržišne cene, odnosno zakupnine ili bez naknade u slučajevima i pod uslovima predviđenim Uredbom i uz saglasnost Vlade Republike Srbije i to ako je zemljište namenjeno za izgradnju sledećih objekata:
- objekata koji su u funkciji realizacije projekata iz oblasti ekonomskog razvoja, a koji će se realizovati do 2012. godine i čijom se realizacijom povećava broj zaposlenih za najmanje 1% kao i javni prihodi po tom osnovu srazmerno povećanju zaposlenosti,
- objekta koji je namenjen za socijalno stanovanje u slučajevima kada je investitor Republika Srbija, Autonomna pokrajina ili grad Zaječar i u slučaju kada se pojavljuju kao investitori izgradnje nekomercijalnih stanova,
- stanova u skladu sa Uredbom o merama podrške građevinskoj industriji kroz subvencionisanje kamate po kreditima za finansiranje stambene izgradnje u 2010. godine ("Sl. glasnik RS", br. 4/2010),
- objekta koji je u funkciji obavljanja komunalne delatnosti u skladu sa Zakonom o komunalnim delatnostima.
Saglasnost Vlade Republike Srbije neophodna je kao prethodni uslov za objavljivanje javnog oglasa ili ustupanje neposrednom pogodbom.
Vlada odlučuje na osnovu elaborata o opravdanosti ustupanja zemljišta po ceni nižoj od tržišne odnosno bez naknade.
Elaborat mora da sadrži:
- popis i površinu katastarskih parcela za koje se predlaže otuđenje ili davanje u zakup,
- podatke iz planskog dokumenta na osnovu koga se može izdati lokacijska i građevinska dozvola sa navedenim bitnim urbanističkim i tehničkim parametrima (namena, koeficijent izgrađenosti i zauzetosti, posebni uslovi, stepen komunalne opremljenosti i dr.) i jednim listom grafičkog prikaza lokacije u odgovarajućoj razmeri,
- procenu Ministarstva finansija - poreske uprave o tržišnoj vrednosti katastarskih parcela,
- ekonomsku analizu očekivanih troškova i ekonomsku analizu očekivane koristi od realizacije investicije, kao i analizu očekivanih socijalnih efekata,
- pregled drugih podsticajnih mera i sredstava koje Republika Srbija, Autonomna pokrajina, odnosno grad Zaječar obezbeđuje za realizaciju tog projekta,
- druge podatke iz kojih se može zaključiti o opravdanosti ovakvog raspolaganja.
Ako se zemljište ustupa u postupku javnog nadmetanja elaborat, pored elemenata iz člana 36. mora da sadrži i:
- određene svrhe projekta i subjekata koji mogu da učestvuju u postupku javnog nadmetanja,
- uslove i kriterijume za umanjenje, kao i kriterijume i merila za ocenu ponuda i određivanja iznosa umanjenja tržišne vrednosti,
- vrstu i visinu obezbeđenja koje podnosi učesnik u javnom nadmetanju,
- nacrt javnog oglasa.
Ako se zemljište ustupa neposrednom pogodbom elaborat pored elemenata iz člana 36. mora da sadrži i:
- podatke o licu koje se ovlašćuje za potpis ugovora o otuđenju, odnosno davanju u zakup po dobijanju saglasnosti Vlade,
- podatke o pravnom, odnosno fizičkom licu - sticaocu prava zakupa odnosno prava svojine na predmetnom građevinskom zemljištu,
- iznos umanjenja izražen kao razlika između utvrđene tržišne vrednosti građevinskog zemljišta i novačnog iznosa određenog ugovorom o otuđenju, odnosno davanju u zakup,
- obavezu sticaoca prava da obezbedi bankarsku garanciju po dobijanju saglasnosti Vlade, za ispunjenje ugovorenih obaveza,
- nacrt ugovora o ustupanju građevinskog zemljišta.
Zahtev Vladi Republike Srbije za odobrenje ustupanja podnosi Gradski javni pravobranilac u ime grada Zaječara na osnovu zaključka Gradskog veća grada Zaječara.
Zaključkom iz prethodnog stava, a na osnovu procene celishodnosti, opredeljuje se odgovarajući postupak davanja zemljišta (oglas ili neposredna pogodba).
Po dobijanju prethodne saglasnosti raspisuje se oglas u roku od jedne godine, pri čemu rok za prikupljanje ponuda ne može biti kraći od 30 dana.
Postupak neposredne pogodbe mora se sprovesti u roku od 45 dana od dana dobijanja prethodne saglasnosti.
Propuštanje rokova ima za posledicu da se mora ponovo tražiti i obezbediti prethodna saglasnost Vlade.
Postupak sprovodi Komisija u smislu ove Odluke a zapisnik dostavlja Gradskom veću.
Gradsko veće donosi odluku o otuđenju odnosno davanju u zakup građevinskog zemljišta i određuje lice ovlašćeno za zaključenje ugovora.
Odredbe ove Odluke o elementima rešenja i ugovora analogno se primenjuju.
Propuštanjem roka od 30 dana za zaključenje ugovora gubi se pravo na zaključenje a postupak ustupanja može biti ponovljen.
IV KONVERZIJA PRAVA KORIŠĆENJA U PRAVO SVOJINE
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu vrši se bez naknade i uz naknadu, pod uslovima propisanim zakonom i ovom Odlukom.
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine ostvaruje se na pojedinačnim katastarskim parcelama.
Pravo na konverziju bez naknade pripada:
- Republici Srbiji, Autonomnoj pokrajini i gradu Zaječaru, koji su upisani kao nosioci prava korišćenja na neizgrađenom i izgrađenom zemljištu u državnoj svojini u Javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, kao i na nepokretnostima na kojima su kao nosioci prava korišćenja upisana pravna lica čiji su osnivači Republika Srbija, Autonomna pokrajina odnosno grad Zaječar.
Upis prava javne svojine vrši se na osnovu izvoda iz Javne knjige o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima a zahtev podnosi nadležni javni pravobranilac.
- Licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na izgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini u Javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
- Vlasnicima posebnih fizičkih delova u stambenim zgradama sa više stanova, poslovnim i poslovno-stambenim zgradama.
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine bez naknade pripada srazmerno površini posebnih fizičkih delova čiji su lica iz prethodnog stava vlasnici.
- Vlasnicima objekata ili vlasnicima posebnih fizičkih delova objekata izgrađenim na građevinskom zemljištu za koje je zaključen ugovor o zakupu radi izgradnje na rok od preko 50 godina.
Odredbe ovog člana neće se primeniti na ona lica koja po zakonu pravo na konverziju ostvaruju uz naknadu.
Upis prava svojine u korist lica iz ovog člana vrši organ nadležan za poslove vođenja evidencije nepokretnosti i pravima na njima.
Ako vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je objekat izgrađen, već je kao nosilac prava korišćenja zemljišta upisan grad Zaječar, Republika Srbija ili neko pravno lice čiji su osnivači, pre sticanja prava svojine utvrđuje se zemljište za redovnu upotrebu objekta.
Zemljište za redovnu upotrebu objekta jeste zemljište ispod objekta i oko objekta u površini koja je određena kao minimalna za formiranje novih građevinskih parcela za tu zonu, u skladu sa planskim dokumentom.
Na zahtev vlasnika objekta imovinsko-pravna služba donosi rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranju građevinske parcele.
Uz zahtev za donošenje rešenja vlasnik objekta dostavlja dokaz o pravu svojine na objektu sa dokazom, ukoliko je postupak legalizacije, da je nadležni organ utvrdio mogućnost legalizacije, kao i kopiju plana parcele.
Rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranju građevinske parcele donosi se u slučajevima kada:
- postojeća katastarska parcela na kojoj je objekat izgrađen predstavlja samo zemljište ispod objekta,
- se radi o objektu za koji je podnet zahtev za legalizaciju i utvrđena mogućnost legalizacije,
- u postupku konverzije prava korišćenja treba utvrditi zemljište za redovnu upotrebu postojećeg objekta a vlasnik objekta nije nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu.
Status zemljišta koje se pojavljuje kao razlika između postojeće katastarske parcele i novoformirane građevinske parcele reguliše se u skladu sa zakonom, odgovarajućim planskim aktom i odredbama ove Odluke.
Na rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja, Ministarstvu nadležnom za poslove finansija. Pravnosnažno rešenje je osnov za provođenje promene u katastarskom operatu.
Konverziju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu u državnoj odnosno javnoj svojini uz naknadu, mogu ostvariti:
- privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje promena vlasništva društvenog ili državnog kapitala, odnosno imovine (u daljem tekstu: privatizacija), stečajni i izvrši postupak,
- pravni sledbenici lica iz prethodnog stava,
- lica koja su pravo korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini stekla radi izgradnje u skladu sa važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2003. godine ili na osnovu odluke nadležnog organa,
- zakupci na period od preko 50 godina, koji su isplatili zakupninu u celosti a zemljište nisu priveli nameni.
Po zahtevu za konverziju prava rešenje donosi imovinsko-pravna služba u kom se postupku utvrđuje i visina naknade po osnovu konverzije.
Na rešenje iz prethodnog stava može se izjaviti žalba Ministarstvu nadležnom za poslove finansija u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Novčana sredstva ostvarena po osnovu konverzije prava korišćenja u pravo svojine, po zakonu i ovoj Odluci uplaćuju se u iznosu od 50% u poseban Fond za restituciju a u iznosu od preostalih 50% u budžet grada Zaječara.
Sredstva koja se uplaćuju u budžet Grada po ovom osnovu moraju se koristiti namenski, za uređivanje građevinskog zemljišta, pribavljanje građevinskog zemljišta, izgradnju i održavanje objekata komunalne infrastrukture.
Konverzija prava korišćenja u pravo svojine vrši se uz naknadu tržišne vrednosti tog građevinskog zemljišta odnosno pojedinačnih katastarskih parcela u momentu konverzije prava, umanjenu za troškove pribavljanja prava korišćenja, sa obračunatom revalorizacijom.
Prilikom utvrđivanja troškova pribavljanja nepokretnosti ne obračunava se plaćena naknada za uređivanje građevinskog zemljišta.
Tržišnu vrednost građevinskog zemljišta utvrđuje Ministarstvo finansija - poreska uprava, na osnovu kriterijuma utvrđenih Uredbom ("Sl. glasnik RS", br. 4/2010) i stepenu komunalne opremljenosti zemljišta.
Troškove veštačenja (građevinske, finansijske, geodetske i druge struke) snosi podnosilac zahteva za konverziju.
Troškovi pribavljanja prava korišćenja obuhvataju ukupnu revalorizovanu cenu kapitala odnosno imovine, isplaćenu u postupku privatizacije odnosno revalorizovanu vrednost stvarnih troškova pribavljanja prava korišćenja.
Troškovi pribavljanja građevinskog zemljišta obuhvataju i troškove pripremanja građevinskog zemljišta i otklanjanja industrijskog zagađenja, uz dostavu odgovarajućih dokaza o tim troškovima.
Uz zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, lica iz člana 42. stav 1. alineja 1 i 2 navode sledeće podatke sa dokazima:
- način sticanja prava korišćenja,
- popis svih katastarskih parcela na kojima su upisani kao nosioci prava korišćenja u javnim knjigama,
- podatke o katastarskim parcelama,
- dokaz o uplati ukupne kupoprodajne cene kapitala odnosno imovine,
- izjava odgovornog lica da su podaci navedeni u zahtevu istiniti,
- nalaz ovlašćenog veštaka finansijske struke sa spiska stalnih sudskih veštaka o revalorizaciji isplaćene kupoprodajne cene.
Uz zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo svojine uz naknadu, lica iz člana 42. stav 1. alineja 3 i 4 navode sledeće podatke sa dokazima:
- način sticanja prava korišćenja,
- popis svih katastarskih parcela na kojima su upisani kao nosioci prava korišćenja u javnim knjigama,
- odgovarajuće dokaze o izmirenim obavezama kod sticanja prava korišćenja,
- revalorizovanu vrednost troškova koji se odnose na pripremanje zemljišta ili otklanjanje industrijskog zagađenja sačinjenu od strane ovlašćenog veštaka finansijske struke sa spiska stalnih sudskih veštaka.
Po prijemu urednog zahteva iz člana 45. ove Odluke nadležni organ bez odlaganja a najkasnije u roku od 8 dana upućuje poreskoj upravi zahtev za procenu tržišne vrednosti građevinskog zemljišta, koji je dužan da, bez odlaganja, a najkasnije u roku od 30 dana dostavi tražene podatke.
Po prijemu urednog zahteva iz člana 46. ove Odluke nadležni organ bez odlaganja a najkasnije u roku od 8 dana upućuje poreskoj upravi zahtev za procenu tržišne vrednosti građevinskog zemljišta, a odgovarajućoj službi Gradske uprave, javnom preduzeću ili drugoj organizaciji osnovanoj radi obezbeđivanja uslova za unapređivanje i zaštitu građevinskog zemljišta, zahtev za dostavljanje podataka o visini naknade za pribavljanje prava korišćenja, odnosno o visini zakupa, koji su dužan da, bez odlaganja, a najkasnije u roku od 30 dana dostave tražene podatke.
Po dobijanju podataka iz člana 47. i 48. ove Odluke, kao i pribavljanjem drugih dokaza, imovinsko-pravna služba u sprovedenom postupku, donosi rešenje kojim utvrđuje pravo na konverziju prava korišćenja u pravo svojine i utvrđuje visinu naknade po tom osnovu.
Rešenje iz prethodnog stava sadrži popis pojedinačnih katastarskih parcela a u delu rešenja kojim se utvrđuje visina naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine iskazuje se visina sredstava koja se kao posebna naknada uplaćuje na račun Fonda za restituciju i visina sredstava koja se kao posebna naknada, uplaćuje u korist budžeta grada Zaječara.
Po pravnosnažnosti rešenja i dostave dokaza o izvršenim uplatama, kao i dokazu o nepostojanju poreske obaveze po tom osnovu, stiču se uslovi za upis prava svojine u Javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima.
Licima kojima je do maja 2003. godine, kao dana stupanja na snagu Zakona o planiranju i izgradnji dato na korišćenje građevinsko zemljište u državnoj svojini radi izgradnje, a koja to pravo korišćenja nisu upisala u Javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, prestaje pravo korišćenja.
Postupak za utvrđivanje prava korišćenja pokreće, po službenoj dužnosti Gradski javni pravobranilac, a rešenje donosi organ nadležan za imovinsko-pravne poslove Gradske uprave Zaječar.
Na rešenje iz prethodnog stava može se izjaviti žalba Ministarstvu nadležnom za poslove finansija u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Pravnosnažno rešenje kojim se utvrđuje prestanak prava korišćenja objavljuje se u "Službenom listu grada Zaječara" i predstavlja osnov za promenu upisa u javnim knjigama.
Raniji sopstvenik, zakonski naslednik kao i lica na koja je raniji sopstvenik preneo pravo korišćenja u skladu sa zakonom i kojima je utvrđeno pravo korišćenja na neizgrađenom ostalom građevinskom zemljištu u državnoj svojini po Zakonu iz 2003. godine, ostaju nosioci prava korišćenja na zemljištu do donošenja zakona kojim će se urediti vraćanje oduzete imovine.
Postavljanje i uklanjanje manjih montažnih objekata privremenog karaktera na površinama javne namene (kiosci, garaže, letnje i zimske bašte, tezge i drugi pokretni mobilijar), spomenika i spomen obeležja na površinama javne namene, balon hala sportske namene, nadstrešnica za sklanjanje ljudi u javnom prevozu i plovećih postrojenja na vodnom zemljištu, nije predmet ove Odluke odnosno urediće se posebnom odlukom.
Naknada za korišćenje građevinskog zemljišta obračunava se i plaća u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji iz 2003. godine i donetom Odlukom grada Zaječara o naknadi za korišćenje građevinskog zemljišta ("Sl. list opština", br. 7/06, 1/07, "Sl. list opština Zaječar", br. 3/07, "Sl. list grada", br. 3/08, 13/09, 16/09, 17/09, 20/09, 22/09 i 1/10), do donošenja propisa kojim će se navedena naknada integrisati u porez na imovinu.
Postojeće odluke o manjim montažnim objektima, o kriterijumima i merilima za ugovaranje naknade za komunalno uređenje i opremanje, o određivanju početne cene zakupnine zemljišta, kao i druge odluke donete na osnovu Zakona iz 2003. godine, primenjivaće se do donošenja novih odluka, u skladu sa novim Zakonom i ovom Odlukom, u delovima koji nisu u suprotnosti.
Danom stupanja na snagu ove Odluke prestaje da važi Odluka o građevinskom zemljištu ("Sl. list opština", br. 15/05).
Ova Odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom listu grada Zaječara".