PRAVILNIKO NAČINU POSTUPANJA PRILIKOM DONOŠENJA ODLUKA O RUŠENJU POSLOVNOG PROSTORA RADI PRIVOĐENJA URBANISTIČKOJ NAMENI GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA I FINANSIRANJU IZGRADNJE POSLOVNOG, ODNOSNO STAMBENOG PROSTORA("Sl. list Grada Novog Sada", br. 41/2010) |
Pravilnikom o načinu postupanja prilikom donošenja odluka o rušenju poslovnog prostora radi privođenja urbanističkoj nameni građevinskog zemljišta i finansiranju izgradnje poslovnog, odnosno stambenog prostora (u daljem tekstu: Pravilnik), utvrđuju se uslovi i način postupanja prilikom donošenja odluka o rušenju poslovnog prostora, koji je Grad Novi Sad poverio na upravljanje i održavanje Javnom preduzeću "Poslovni prostor" u Novom Sadu (u daljem tekstu: Preduzeće), radi privođenja urbanističkoj nameni izgrađenog građevinskog zemljišta, kao i uslovi i način postupanja pri finansiranju izgradnje poslovnog, odnosno stambenog prostora, nadogradnji i dogradnji objekata u kojima se nalazi poslovni prostor kojim upravlja Preduzeće.
Izgrađeno građevinsko zemljište u smislu ovog pravilnika privodi se urbanističkoj nameni radi izgradnje poslovnog, odnosno stambenog prostora, kao i izvođenjem drugih radova, u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji.
Pod nadogradnjom objekta, u smislu ovog pravilnika, podrazumeva se povećanje vertikalnog gabarita objekta za jednu ili više etaža.
Pod dogradnjom objekta, u smislu ovog pravilnika, podrazumeva se povećanje horizontalnog gabarita objekta.
Radi stvaranja uslova za pripremu godišnjih i drugih programa izgradnje, održavanja i korišćenja poslovnog prostora, kao i za donošenje odluka o rušenju i izgradnji, nadogradnji i dogradnji objekata, Preduzeće:
1. vodi evidenciju o objektima u kojima se nalazi poslovni prostor, a koji su prema urbanističkom planu predviđeni za rušenje,
2. vodi evidenciju o objektima u kojima se nalazi poslovni prostor, a koji se prema urbanističkom planu mogu dograditi ili nadograditi,
3. učestvuje u postupku donošenja urbanističkih planova,
4. analizira urbanističke planove i po potrebi predlaže njihove izmene i dopune,
5. učestvuje u postupku pripreme programa uređivanja građevinskog zemljišta,
6. analizira stanje na tržištu nekretnina (ponuda, tražnja, cene, uslovi građenja, cene zakupa i drugo),
7. analizira ukupno stanje na tržištu i potrebe stanovništva za zadovoljenje svakodnevnih potreba za odgovarajućim poslovnim prostorom,
8. prati i analizira potrebe organa Grada Novog Sada (u daljem tekstu: Grad) i javnih službi za poslovnim prostorom, i
9. preduzima i druge radnje i aktivnosti u pogledu planiranja i organizacije svoje delatnosti i saradnje sa drugim javnim komunalnim i drugim javnim preduzećima i nadležnim organima Grada.
II RUŠENJE POSLOVNOG PROSTORA RADI IZGRADNJE POSLOVNOG, ODNOSNO STAMBENOG PROSTORA, NADOGRADNJE I DOGRADNJE OBJEKTA
Rušenje poslovnog prostora poverenog Preduzeću na upravljanje i održavanje, a radi privođenja urbanističkoj nameni izgrađenog građevinskog zemljišta, može se odobriti u skladu sa zakonom, pod uslovom da se obezbedi:
1. izgradnja odgovarajućeg novog poslovnog, stambenog ili poslovno-stambenog prostora, na istoj lokaciji od strane Preduzeća, ili uz učešće drugih investitora,
2. izgradnja odgovarajućeg novog poslovnog, stambenog ili poslovno-stambenog prostora na istoj lokaciji, od strane drugih investitora,
3. razmena poslovnog prostora za odgovarajući drugi poslovni prostor na drugoj lokaciji, i
4. drugi odgovarajući oblik naknade.
Upravni odbor Preduzeća, na obrazloženi predlog direktora Preduzeća, donosi odluku iz člana 5. ovog pravilnika kojom se obezbeđuju interesi Preduzeća i Grada, u skladu sa tržišnim uslovima i preporukama ovlašćenih organa Grada, na način propisan ovim pravilnikom.
Inicijativu za donošenje odluke iz stava 1. ovog člana može podneti svako zainteresovano pravno ili fizičko lice.
1. Izgradnja odgovarajućeg novog poslovnog, stambenog ili poslovno-stambenog prostora, na istoj lokaciji od strane Preduzeća ili uz učešće drugih investitora
Preduzeće može u ime i za račun Grada samostalno, ili uz učešće drugih investitora preuzeti obavezu finansiranja izgradnje odgovarajućeg objekta na zemljištu koje se privodi nameni, uz ispunjenje drugih zakonskih uslova.
Preduzeće će, po pravilu, biti investitor u celini:
1. kada se na mestu objekta koji se ruši, a koji je u celini vlasništvo Grada, gradi novi objekat,
2. kada se dograđuje ili nadograđuje objekat koji je u celini vlasništvo Grada, i
3. kada je na objektu koji se ruši Grad većinski vlasnik, a Preduzeće obezbedi potrebne saglasnosti preostalih vlasnika, odnosno suvlasnika.
Odlukom Upravnog odbora Preduzeća bliže se uređuju prava i obaveze Preduzeća i utvrđuju svi uslovi neophodni za pripremu i realizaciju izgradnje objekta, vodeći računa o tržišnim prilikama, lokaciji, i mogućnostima da se uveća imovina Grada i prihodi od nje, kao i potrebu stvaranja prostornih uslova za obavljanje delatnosti koje su od interesa za zadovoljenje svakodnevnih potreba građana.
Odredbe ovog člana primenjuju se kada se na zemljištu koje se privodi nameni nalaze objekti čiji je vlasnik, odnosno korisnik Grad, osim objekata na kojima je Grad postao vlasnik, odnosno korisnik na osnovu pravosnažnog akta o eksproprijaciji.
2. Izgradnja odgovarajućeg novog poslovnog, stambenog ili poslovno-stambenog prostora na istoj lokaciji, od strane drugih investitora
Za poslovni prostor koji se nalazi u objektu koji se ruši može se obezbediti izgradnja novog poslovnog prostora na istoj ili drugoj lokaciji, od strane drugih investitora, u skladu sa ovim pravilnikom i odlukom Upravnog odbora Preduzeća.
Do preuzimanja novoizgrađenog poslovnog prostora na istoj ili drugoj lokaciji, Preduzeću pripada pravo na novčanu naknadu u visini zakupa poslovnog prostora koji je predmet rušenja.
Zahtev za davanje saglasnosti za rušenje poslovnog prostora koji se nalazi u objektu koji se ruši, Preduzeću mogu podneti i vlasnici susednih stambenih, odnosno poslovnih prostora i objekata na istoj građevinskoj parceli na kojoj Preduzeće ima poslovni prostor, kao i investitor za čije potrebe se gradi novi objekat, odnosno koji finansira izgradnju objekta i na čije ime se izdaje građevinska dozvola.
Zahtev iz člana 9. ovog pravilnika sadrži podatke o lokaciji i postojećem objektu sa potrebnom dokumentacijom (lokacijska dozvola, vrstu i obim radova koji bi se izvodili sa rokovima završetka, uslove koji se nude za dobijanje saglasnosti), ime, prezime i adresu za fizička lica, odnosno poslovno ime i sedište pravnog lica, sa podacima o licu ovlašćenom za zastupanje, kao i druge podatke potrebne za odlučivanje.
Vlasnici susednih objekata, odnosno zainteresovani investitori uz zahtev iz člana 9. ovog pravilnika obavezno prilažu dokaz o pravu svojine na objektu, overenu pisanu saglasnost za rušenje suvlasnika, odnosno vlasnika susednih objekata čije uklanjanje je neophodno radi izgradnje objekta, informaciju o lokaciji za građevinsku parcelu izdatu od strane nadležnog organa.
Zahtev iz člana 10. ovog pravilnika obrađuje se u stručnoj službi Preduzeća posebno sa stanovništva:
- rešavanja imovinsko-pravnih odnosa,
- urbanističkih i građevinskih uslova za izgradnju, i
- ekonomske opravdanosti i mogućnosti finansiranja.
Stručna služba Preduzeća je dužna da u roku od 15 dana od dana prijema zahteva izradi elaborat i dostavi ga direktoru Preduzeća na razmatranje radi utvrđivanja predloga odluke za Upravni odbor Preduzeća, koji mora biti obrazložen, tako da se posebno može utvrditi ekonomska opravdanost donošenja predložene odluke.
O podnetim zahtevima za rušenje poslovnih prostora i izgradnju novog objekta, odnosno dogradnju ili nadogradnju, odluku donosi Upravni odbor Preduzeća.
Upravni odbor Preduzeća neće razmatrati zahteve iz stava 1. ovog člana, podnete od strane lica koja imaju dug prema Preduzeću, ili koja kao zakupci nisu ispunjavala obaveze iz ugovora o zakupu i druge uslove korišćenja poslovnog prostora, kao i ponude lica koja su poslovno nelikvidna.
O podnetom zahtevu iz člana 9. ovog pravilnika, Preduzeće je dužno da se pisanim putem izjasni u roku koji ne može biti duži od 45 dana od dana prijema kompletne dokumentacije.
Pri odlučivanju o zahtevu iz člana 9. ovog pravilnika Upravni odbor Preduzeća odlučuje na osnovu sledećih kriterijuma:
- veličini, vrsti poslovnog prostora koji se ruši i pogodnostima koje on pruža u korišćenju,
- površini građevinskog zemljišta koje služi redovnom korišćenju tog prostora i stepena njegove uređenosti i izgrađenosti,
- visini prihoda koji se ostvaruje od zakupa poslovnog prostora,
- nameni poslovnog prostora i njegov opšti interes, i
- drugim elementima koji mogu biti od značaja za zaštitu interesa Preduzeća i Grada.
Upravni odbor Preduzeća pri donošenju odluke iz člana 12. stav 1. ovog pravilnika obezbeđuje najmanje istu neto korisnu površinu poslovnog, odnosno stambenog prostora uvećanu za jednu četvrtinu prostora koji se ruši, najmanje istog kvaliteta i stepena građevinske i funkcionalne opremljenosti.
Izuzetno, za poslovni prostor manje vrednosti (suteren, podrum, potkrovlje, dvorišni prostor, zatvoreni skladišni prostor, manji montažni objekat, garaža i sl.) obaveze investitora se mogu srazmerno umanjiti, ali najviše do 50% u odnosu na kriterijum utvrđen u stavu 1. ovog člana.
Međusobna prava i obaveze Preduzeća i investitora, u pogledu rušenja i izgradnje novog objekta, odnosno dogradnje ili nadogradnje objekta, uređuju se posebnim ugovorom koji mora biti sačinjen u skladu sa propisima, i kojim se mora obezbediti zaštita interesa i prava Preduzeća i Grada.
Ugovor se neće zaključiti sa investitorom koji u ostavljenom roku ne položi odgovarajuće sredstvo obezbeđenja koje utvrdi Upravni odbor Preduzeća, o čemu direktor Preduzeća obaveštava Upravni odbor Preduzeća na prvoj narednoj sednici.
Poslovni prostor kojim upravlja Preduzeće, a koji se usled privođenja nameni građevinskog zemljišta ruši, može se razmeniti za najmanje istu neto korisnu površinu poslovnog prostora, odnosno istu neto korisnu površinu stambenog prostora uvećanu za jednu četvrtinu prostora koji se ruši u skladu sa zakonom pod uslovima i na način koje svojom odlukom odredi Upravni odbor Preduzeća.
Zahtev investitora za razmenu sadrži adresu i površinu poslovnog, odnosno stambenog prostora koji se predlaže za razmenu, sa tehničkim opisom o kvalitetu prostora i delatnosti koja može da se obavlja u poslovnom prostoru.
Uz zahtev se prilažu i dokazi o pravu svojine na prostoru koji se nudi za razmenu.
Poslovni, odnosno stambeni prostori koji su predmet razmene, moraju biti približno iste prometne vrednosti u skladu sa procenom prometne vrednosti koju izvrši Poreska uprava Regionalni centar Novi Sad.
Prostori iz stava 1. ovog člana koji nisu približno iste prometne vrednosti, mogu se razmeniti po procenjenoj prometnoj vrednosti, uz novčanu naknadu razlike.
Međusobna prava i obaveze ugovornih strana, uključujući i pravo na novčanu naknadu po osnovu veće vrednosti poslovnog ili stambenog prostora iz člana 18. ovog pravilnika, regulišu se posebnim ugovorom.
Ugovor naročito sadrži odredbe o zaštiti interesa Preduzeća od pravnih i fizičkih nedostataka prostora koji se dobija u zamenu.
III INVESTIRANJE U IZGRADNJU PROSTORA NAMENJENOG TRŽIŠTU
Preduzeće može samostalno ili sa drugim licima, u skladu sa programom izgradnje, održavanja i korišćenja poslovnog prostora i odlukom Upravnog odbora Preduzeća, biti investitor poslovnog prostora namenjenog tržištu.
Suinvestitori stiču pravo svojine, odnosno pravo korišćenja saglasno zakonu, nad tačno utvrđenim brojem i površinom poslovnih jedinica.
Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, koji se posebno utvrđuju, vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.
Međusobni odnosi suinvestitora, a naročito izvršenje finansijskih i drugih obaveza, obim, rokovi i dinamika uplate sredstava, struktura i rokovi izvođenja građevinskih radova, odgovornost za kašnjenje ili neizvršavanje ugovornih obaveza, kao i korišćenje zakonskih i ugovornih sredstava obezbeđenja, regulišu se ugovorom.
Finansijske obaveze Preduzeća se u odgovarajućoj srazmeri umanjuju za vrednost eventualno unetog građevinskog zemljišta, po važećem cenovniku Javnog preduzeća "Zavod za izgradnju Grada" Novi Sad.
Troškovi nastali prilikom izrade investicionotehničke dokumentacije i izgradnjom objekta, a čine zajedničke troškove, raspodeliće se između Preduzeća i suinvestitora srazmerno površini objekta koji im pripada.
Troškove naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, Preduzeće snosi za površinu koja mu pripada, odnosno čiju izgradnju finansira.
Investiciono-tehnička dokumentacija iz člana 20. stav 6. ovog pravilnika izradiće se kao jedinstvena celina i tretiraće se kroz građevinsku dozvolu učesnika u finansiranju izgradnje objekta.
U cilju otpočinjanja izgradnje objekta, suinvestitori će preuzeti potrebne radnje radi dobijanja i formiranja potpune investiciono-tehničke dokumentacije, čiju tehničku koordinaciju vrši većinski investitor.
Cena izgradnje objekta i ostala pitanja u vezi njegove izgradnje regulisaće se posebnim ugovorom o građenju.
O sprovođenju odredaba ovog pravilnika stara se direktor Preduzeća.
Direktor Preduzeća može donositi uputstva za rad stručnih službi Preduzeća i propisivati potrebne obrasce za podnošenje zahteva zainteresovanih lica.
Zahtevi podneti do dana stupanja na snagu ovog pravilnika, po kojima nije doneta odluka, rešiće se u skladu sa odredbama ovog pravilnika.
Stupanjem na snagu ovog pravilnika prestaje da važi Pravilnik o postupanju pri donošenju odluka prilikom rušenja postojećeg poslovnog prostora radi privođenja nameni građevinskog zemljišta sa poslovnim prostorom i finansiranju izgradnje poslovnog odnosno stambenog prostora broj 03-550/2002-1 od 23.05.2002. godine.
Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom listu Grada Novog Sada", a objaviće se nakon dobijanja saglasnosti Gradskog veća Grada Novog Sada.