UREDBAO MERAMA PODRŠKE GRAĐEVINSKOJ INDUSTRIJI KROZ DUGOROČNO STAMBENO KREDITIRANJE U 2013. GODINI("Sl. glasnik RS", br. 124/2012 i 12/2013) |
Ovom uredbom uređuju se uslovi i kriterijumi za dugoročno stambeno kreditiranje u 2013. godini (u daljem tekstu: krediti) radi realizacije sledećih ciljeva:
1) podrška građevinskoj industriji kroz dugoročno stambeno kreditiranje;
2) kupovina, odnosno izgradnja stambenih jedinica kategoriji građana kojima je rešavanje stambenog pitanja najvažnije, kroz podizanje kreditne sposobnosti i smanjenje kamatne stope.
Za namene iz člana 1. ove uredbe sredstva su obezbeđena Zakonom o budžetu Republike Srbije za 2013. godinu ("Službeni glasnik RS", broj 114/12) u ukupnom iznosu od 1.700.000.000,00 dinara na razdelu 16 Ministarstva finansija i privrede (u daljem tekstu: Ministarstvo), funkcija 410 - Opšti ekonomski i komercijalni poslovi i poslovi po pitanju rada, ekonomska klasifikacija 621 - Nabavka domaće finansijske imovine.
Sredstva iz stava 1. ovog člana prenose se na račun Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (u daljem tekstu: Nacionalna korporacija), otvoren kod Uprave za trezor, sa kojeg će se vršiti isplata sredstava u skladu sa ovom uredbom. Korišćenje sredstava iz stava 1. ovog člana odobrava se u skladu sa ovom uredbom.
Nacionalna korporacija vrši isplatu odobrenih sredstava bankama sa računa na koji su sredstva preneta.
Korisnik sredstava za dugoročno kreditiranje kupovine, odnosno izgradnje stambenog objekta može biti lice koje je državljanin Republike Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije (u daljem tekstu: korisnik kredita), koji ispunjava uslove za dobijanje stambenog kredita koje utvrđuje banka za dobijanje stambenog kredita, uslove potrebne za osiguranje stambenog kredita kod Nacionalne korporacije, kao i sledeće uslove, u momentu prijema zahteva za osiguranje stambenog kredita:
1) da je nepokretnost koja je predmet kupovine novoizgrađeni objekat, odnosno objekat koji je u postupku izgradnje, koji ima:
(1) pravnosnažno odobrenje za izgradnju i potvrdu o prijemu dokumentacije izdatu u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 47/03, 34/06 i 39/09 - US), odnosno lokacijsku i građevinsku dozvolu ako su izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 72/09, 81/09 - ispravka, 64/10 - US i 24/11), a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola,
(2) pored pravnosnažnog odobrenja za izgradnju i potvrde o prijemu dokumentacije izdate u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 47/03, 34/06 i 39/09 - US) i građevinsku dozvolu za radove kojim je odstupljeno od izdatog odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola,
(3) građevinsku i upotrebnu dozvolu izdate u postupku legalizacije za objekte (odnosno stanove u okviru objekata) čija je izgradnja započeta bez neophodnih dozvola, a isti su upisani u katastar nepokretnosti, odnosno zemljišne knjige, sa i bez zabeležbe da Republika Srbija ne garantuje za stabilnost i sigurnost objekta, a koju korisnik kredita kupuje od investitora na koga glasi odobrenje za izgradnju odnosno građevinska dozvola,
(4) pravnosnažno odobrenje za izgradnju, odnosno građevinsku dozvolu u kome je korisnik kredita naveden kao investitor za izgradnju stambenog objekta;
2) da je starosna granica korisnika kredita 70 godina života za otplatu poslednje rate kredita;
3) da korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug, ne poseduje u vlasništvu stambeni objekat u celosti (ukoliko imaju nepokretnost/nepokretnosti u vlasništvu, kredit za kupovinu nove nepokretnosti mogu dobiti u visini razlike vrednosti nepokretnosti koju poseduju i vrednosti nove nepokretnosti), što se dokazuje izjavom korisnika kredita datom pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću i uverenjem lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda - poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita;
4) da korisnik kredita, odnosno njegov bračni drug nemaju stambeni kredit u korišćenju (osim kredita za adaptaciju);
5) da prosečna mesečna zarada, odnosno plata, u poslednja tri meseca, ne prelazi maksimalan neto iznos od 150.000,00 dinara kako korisnika kredita, tako i njegovog bračnog druga, pojedinačno;
6) da je zahtev za dobijanje kredita podnet posle stupanja na snagu ove uredbe.
Korisnik kredita mora da ispuni uslove za osiguranje kredita kod Nacionalne korporacije. Izuzetno, korisnik kredita, u skladu sa ovom uredbom, može biti i lice koje je zasnovalo radni odnos na određeno vreme u skladu sa odredbama Zakona o visokom obrazovanju ("Službeni glasnik RS", br. 76/05, 100/07 - autentično tumačenje, 97/08, 44/10 i 93/12), Zakona o naučnoistraživačkoj delatnosti ("Službeni glasnik RS", br. 110/05, 50/06 i 18/10), Zakona o Vladi ("Službeni glasnik RS", br. 55/05, 71/05 - ispravka, 101/07, 65/08, 16/11, 68/12 - US i 72/12) i Zakona o državnim službenicima ("Službeni glasnik RS", br. 79/05, 81/05 - ispravka, 83/05 - ispravka, 64/07, 67/07 - ispravka, 116/08 i 104/09).
Banka je dužna da u svaki pojedinačan ugovor o kreditu unese odredbe kojima se uređuju:
1) zabrana davanja u zakup nepokretnosti za čiju kupovinu, odnosno izgradnju su dobijena sredstva iz budžeta Republike Srbije do otplate kredita;
2) zabrana dodatnog opterećenja ili umanjenja vrednosti založene nepokretnosti, odnosno nepokretnosti čija se kupovina, odnosno izgradnja kreditira iz sredstava banke i budžeta Republike Srbije, sve do konačne otplate kredita i dok pravo zaloge - hipoteke I reda ustanovljeno u korist banke i Republike Srbije na osnovu ugovora o kreditu traje;
3) obaveza prijave prebivališta na adresi kupljene, odnosno izgrađene nepokretnosti u roku od 15 meseci od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji, odnosno 15 meseci od završetka objekta koji je u postupku izgradnje.
Uslovi u pogledu nepokretnosti
Uslovi koje treba da ispuni nepokretnost koja se zalaže:
1) nepokretnost mora biti uknjižena u zemljišnoj knjizi ili katastru nepokretnosti, odnosno tamo gde ne postoje zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti prihvatiće se evidencija po pravilima tapijskog sistema;
2) ako nepokretnost nije uknjižena prihvatiće se kao sredstvo obezbeđenja kredita u sledećim slučajevima:
(1) kada investitor na objektu nije kreditiran od strane banke za njegovu izgradnju, neophodno je da objekat u momentu donošenja odluke o dodeli kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije, ima minimalni stepen završenosti od 80%, o čemu će se izjasniti ovlašćeni procenitelj;
(2) kada je investitor na tom objektu kreditiran za njegovu izgradnju od strane banke (ili je sa bankom formirao zajedničko preduzeće u cilju investiranja u izgradnju tog objekta) ne zahteva se da stambeni objekat u momentu donošenja odluke o dodeli kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije ima određen stepen završenosti;
(3) objekti u izgradnji za koje je predloženo Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita da preduzme sve mere i aktivnosti na omogućavanju prihvatanja osiguranja kredita sa predmetom obezbeđenja u vidu hipoteke prvog reda na nepokretnostima u početnim fazama izgradnje tj. za projekte kod kojih je Građevinska direkcija Srbije nosilac građevinske dozvole - bez obzira na stepen završenosti objekta. Ovi projekti mogu se finansirati najviše do 50% od ukupno opredeljenih sredstava za dugoročno stambeno kreditiranje po osnovu odobrenih kreditnih zahteva u 2013. godini.
Nepokretnost koja se zalaže, a nije predmet kupovine, odnosno izgradnje mora ispunjavati sve uslove koji se zahtevaju radi osiguranja kredita kod Nacionalne korporacije.
Maksimalni iznos i model kredita
Maksimalni iznos kredita koji se može odobriti korisniku kredita može da iznosi najviše 100.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti na dan puštanja kredita u tečaj.
Model dugoročnog stambenog kreditiranja definisan je tako da učešće iznosi ukupno 20% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa koji predstavlja razliku vrednosti između nepokretnosti koju već poseduje i nove nepokretnosti.
Korisnik kredita je u obavezi da obezbedi minimum 10% učešća, a 10% učešća obezbeđuje se iz budžeta Republike Srbije u vidu dugoročnog stambenog kredita. Preostalih 80% od cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita obezbeđuje poslovna banka, a osigurava Nacionalna korporacija.
Korisnik kredita u periodu do najviše 25 godina otplaćuje deo kredita dobijen od banke i to 80% cene nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita.
Sredstva dodeljena iz budžeta Republike Srbije, korisnik kredita otplaćuje posle isteka perioda otplate kredita iz stava 1. ovog člana, a najkasnije od 25. do 30. godine od puštanja kredita u tečaj.
Rok za otplatu sredstava iz budžeta je 60 meseci.
Rokovi otplate kredita određuju se pojedinačnim ugovorom o kreditu.
Ukupan rok otplate kredita ne može biti duži od 30 godina.
U slučaju raskida ugovora sa bankom ili bilo kog drugog razloga kada se banci isplaćuje kredit u celosti, otplata u celosti vrši se i za deo kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije. U slučaju delimične prevremene otplate, otplata se vrši u srazmernom iznosu otplate duga i prema banci i prema Republici Srbiji, u momentu odobrenja kredita.
Banka vrši naplatu celokupnog kredita u skladu sa planovima otplate koji čine sastavni deo ugovora o kreditu, s tim što se povraćaj dela sredstava datih iz budžeta Republike Srbije na ime dugoročnog stambenog kreditiranja uplaćuje na poseban račun Republike Srbije.
Kamatna stopa za korisnika kredita na deo kredita koji se finansira iz budžeta Republike Srbije na ime učešća iznosi 0% na godišnjem nivou, bez naplate interkalarne kamate za period otplate kredita banke.
Kamatnu stopu za deo kredita koji finansira, banka određuje u skladu sa aktima poslovne politike, a maksimalno šestomesečni EURIBOR + 4,5% na godišnjem nivou.
Banka daje korisniku kredita obrasce zahteva za kredit i zahteva za dobijanje finansijskih sredstava iz budžeta Republike Srbije.
Korisnik kredita banci podnosi zahteve iz stava 1. ovog člana, kompletnu dokumentaciju koju banka utvrđuje za dobijanje stambenog kredita koji osigurava Nacionalna korporacija, izjavu pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat, kao i izvod iz matične knjige venčanih (za lica koja su u braku), uverenje lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda - poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita/supružnika, kao i potvrdu o visini primanja supružnika korisnika kredita, bez obzira da li je učesnik u kreditu, odnosno izjavu datu pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da nije u radnom odnosu.
Na osnovu dostavljene dokumentacije iz stava 2. ovog člana, banka donosi odluku o odobravanju kredita u visini od 80% od vrednosti nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita.
Banka zahtev za osiguranje i dokumentaciju vezanu za osiguranje kredita podnosi Nacionalnoj korporaciji u skladu sa ugovorom o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima osiguranja potraživanja po osnovu stambenih kredita, zaključenog između banke i Nacionalne korporacije (u daljem tekstu: Ugovor o osiguranju kredita).
Banka dostavlja Nacionalnoj korporaciji zahtev za osiguranje i dokumentaciju vezanu za osiguranje, zahtev za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije, kao i izjavu pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću da korisnik kredita i/ili njegov supružnik ne poseduju u vlasništvu stambeni objekat, uverenje lokalne samouprave za utvrđivanje, naplatu i kontrolu javnih prihoda - poreza na imovinu, prema mestu prebivališta korisnika kredita, predugovor, pravnosnažno rešenje o odobrenju za izgradnju i potvrdu o prijemu dokumentacije, najkasnije u roku od 30 dana po podnošenju zahteva iz člana 9. stava 2. ove uredbe banci od strane korisnika kredita.
Nacionalna korporacija ima pravo i obavezu da istog, a najkasnije sledećeg radnog dana od prijema dokumentacije iz prethodnog stava zatraži ispravku i dopunu dokumentacije od banke.
Nacionalna korporacija, na osnovu primljene dokumentacije, donosi odluku o osiguranju dela stambenog kredita koji finansira banka u skladu sa Ugovorom o osiguranju kredita i odluku o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije.
Nacionalna korporacija je dužna da istog, a najkasnije sledećeg radnog dana od dana dostavljanja kompletne dokumentacije obavesti:
1) elektronskim putem banku o prihvatanju osiguranja i o ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije;
2) pisanim putem Ministarstvo o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije.
Rokovi za potpisivanje ugovora
Nakon donošenja odluke o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije, Nacionalna korporacija sastavlja nacrt ugovora o dugoročnom finansiranju 10% vrednosti nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita za korisnika kredita i taj ugovor, sa odlukom, najkasnije u roku od 3 dana od dana donošenja odluke dostavlja Ministarstvu radi potpisivanja.
Ministarstvo istog ili najkasnije sledećeg radnog dana, pod uslovom da je odluka iz stava 1. ovog člana pozitivna donosi odluku o dodeli kreditnih sredstava, potpisuje Ugovor o dugoročnom finansiranju za korisnika kredita (u daljem tekstu: Ugovor) i dostavlja ga Nacionalnoj korporaciji koja istog a najkasnije sledećeg radnog dana, Ugovor i originale Ugovora prosleđuje banci.
Banka, po potpisivanju ugovora iz stava 1. ovog člana, dostavlja dva primerka potpisanog ugovora Nacionalnoj korporaciji, koja jedan od tih primeraka dostavlja Ministarstvu, a jedan primerak zadržava za svoje potrebe.
Po dostavljanju potpisanih primeraka ugovora iz člana 11. stav 1. Ove uredbe, banka Nacionalnoj korporaciji dostavlja obaveštenje o datumu kada će 80% sredstava uplatiti korisniku kredita, kao i tačno naveden iznos u evrima i kurs za preračunavanje dinarske protivvrednosti, koji Nacionalna korporacija treba da uplati na namenski račun banke (za učešće).
Banka je dužna da sredstva odobrena iz sopstvenih finansijskih izvora, kao i sredstva uplaćena od strane Nacionalne korporacije na ime učešća, prenese na dan uplate Nacionalne korporacije na odgovarajući račun korisnika kredita, odnosno prodavca nepokretnosti.
Banka administrira i vodi kompletne knjigovodstvene evidencije o odobrenim kreditima u skladu sa ovom uredbom i posle namirenja potraživanja koje banka ima prema korisniku kredita, a sve do trenutka namirenja potraživanja Republike Srbije u celosti.
Banka je dužna da najkasnije do 15. u mesecu pošalje Nacionalnoj korporaciji i Ministarstvu u pismenoj formi izveštaj za prethodni mesec sa informacijama o redovnosti otplate (redovne i prinudne) svih kredita odobrenih u skladu sa ovom uredbom, a u skladu sa evidencijom iz člana 14. ove uredbe.
Za obezbeđenje naplate dospelih potraživanja po ugovorima o kreditu, korisnik kredita je dužan da u korist banke i Republike Srbije zasnuje i preda sledeće instrumente obezbeđenja:
1) založno pravo - hipoteku prvog reda na osnovu izvršnog ugovora o hipoteci ili izvršne založne izjave kao izvršnih isprava (tzv. "izvršna vansudska hipoteka"), sačinjenim u skladu sa Zakonom o hipoteci ("Službeni glasnik RS", broj 115/05) na nepokretnosti koja se kupuje ili drugoj odgovarajućoj nepokretnosti i to proporcionalno u korist banke za ceo iznos kredita banke i u korist Republike Srbije za ceo iznos kredita Republike Srbije;
2) potreban broj blanko solo menica korisnika kredita sa odgovarajućim ovlašćenjem za njihovu popunu, sa klauzulom "bez protesta".
Ako se nepokretnost čija se kupovina kreditira u skladu sa ovom uredbom (a istovremeno je i predmet zaloge) nalazi u objektu za čiju je izgradnju investitor kreditiran od strane banke (ili je sa bankom formirao zajedničko preduzeće u cilju investiranja u izgradnju) i na kojem je uspostavljena hipoteka prvog reda u korist banke kao obezbeđenje kredita za izgradnju, Nacionalna korporacija donosi odluku o osiguranju stambenog kredita i odluku o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije na osnovu upisane hipoteke drugog reda na nepokretnosti čija se kupovina kreditira, uz obavezu banke da nakon plasiranja sredstava dostavi Nacionalnoj korporaciji brisovnu dozvolu izdatu od strane banke u čiju korist je upisana hipoteka prvog reda, u kojoj se navodi da se potraživanje prema investitoru više ne odnosi na nepokretnost za koju je odobren stambeni kredit.
Banka je dužna da istovremeno sa predajom založne izjave za upis hipoteke po stambenom kreditu, nadležnom registru preda i ugovor o odricanju vlasnika (investitora) od prava na raspolaganje neispisanom hipotekom i Nacionalnoj korporaciji dostavi dokaz o tome.
Posle pribavljanja rešenja o brisanju hipoteke prvog reda upisane po osnovu kredita odobrenog investitoru za izgradnju objekta, na nepokretnosti koja je predmet stambenog kreditiranja, banka je dužna da Nacionalnoj korporaciji dostavi dokaz o tome, nakon čega će se smatrati da su ispunjeni uslovi za izdavanje polise osiguranja od strane Nacionalne korporacije.
Banka u čiju korist je upisana hipoteka prvog reda kao obezbeđenje kredita za izgradnju odobrenog investitoru se obavezuje da nakon realizacije stambenog kredita bez odlaganja izda i dostavi brisovnu dozvolu banci koja je odobrila stambeni kredit u kojoj se navodi da se potraživanje prema investitoru više ne odnosi na nepokretnost za koju je odobren stambeni kredit.
Nepokretnost nad kojom se konstituiše hipoteka mora biti osigurana na građevinsku vrednost od osnovnih rizika i dopunskog rizika izliva vode, sa vinkulacijom u korist banke i Republike Srbije.
Realni instrumenti obezbeđenja uzimaju se u srazmeri do 0,90:1 (odnos ukupnog iznosa kredita - glavni dug prema tržišnoj vrednosti nepokretnosti pod hipotekom koju određuje ovlašćeni sudski procenitelj, prihvaćen od strane Nacionalne korporacije), a ukoliko realni instrument obezbeđenja prevazilazi po vrednosti navedenu srazmeru, taj instrument se prihvata ukoliko je ponuđen od strane korisnika kredita.
Kontrola namenskog korišćenja kredita
Banka vrši kontrolu namenskog korišćenja sredstava kredita i proglašava kredit dospelim u celosti u slučaju da se u toku važenja ugovora o kreditu utvrdi da sredstva nisu namenski korišćena, odnosno zbog nepoštovanja zabrana iz člana 4. ove uredbe.
Banka je dužna da, uz prethodnu pismenu najavu, omogući ovlašćenim predstavnicima Nacionalne korporacije i Ministarstva nesmetani uvid u kreditni dosije korisnika kredita, kao i uvid u dokumentaciju u vezi isplata i naplata sredstava po odobrenim kreditima i pružiti drugu pomoć koju mogu zahtevati u cilju izvršavanja odredaba ove uredbe.
U slučaju da Ministarstvo i Nacionalna korporacija utvrde da se sredstva iz budžeta Republike Srbije odobrena korisniku kredita koriste suprotno uslovima predviđenih ovom uredbom ili ugovorom sa korisnikom kredita, ili da su činjenice na kojima se zasnivala odluka o odobravanju kreditnih sredstava bile neistinite, a od suštinskog značaja prilikom donošenja odluke, Ministarstvo i/ili Nacionalna korporacija o tome obaveštava banku istog dana, koja je dužna da kredit proglasi dospelim u celosti i pristupi prinudnoj naplati.
Jedini kriterijum za obradu zahteva je vreme dostavljanja zahteva banke za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije u visini 10% vrednosti nepokretnosti, odnosno traženog iznosa kredita Nacionalnoj korporaciji.
Prioritet za isplatu sredstava određuje se prema vremenu donošenja konačne odluke o formalnoj ispunjenosti uslova za dobijanje kreditnih sredstava iz budžeta Republike Srbije od strane Nacionalne korporacije.
Sredstva za dugoročno stambeno kreditiranje realizuju se preko banaka, na osnovu Ugovora o regulisanju međusobnih odnosa u poslovima stambenog kreditiranja iz budžeta Republike Srbije, koji zaključuju banka, Ministarstvo i Nacionalna korporacija.
Banke koje ne postupaju po odredbama ove uredbe isključuju se iz programa stambenog kreditiranja stanovništva kroz finansiranje učešća od strane Republike Srbije, uz obavezu celokupnog administriranja kredita i drugih obaveza po već zaključenim ugovorima u skladu sa ovom uredbom.
Nadzor nad sprovođenjem ove uredbe vrši Ministarstvo.
Nacionalna korporacija izveštaj o realizaciji korišćenja sredstava podnosi Ministarstvu.
Ministarstvo izveštaj o realizaciji korišćenja sredstava podnosi Vladi.
Sredstva koja su preneta Nacionalnoj korporaciji u skladu sa Uredbom o merama podrške građevinskoj industriji kroz dugoročno stambeno kreditiranje u 2012. godini ("Službeni glasnik RS", br. 4/12, 77/12, 98/12, 109/12 i 116/12), mogu se koristiti i u 2013. godini za te namene, a zahtevi koji su podneti do 31. decembra 2012. godine, rešavaće se po toj uredbi.
Korisnik kredita za dokazivanje uslova u pogledu njegovog vlasništva i/ili vlasništva njegovog bračnog druga nad stambenim objektima i u pogledu izmirivanja obaveza po osnovu javnih prihoda - poreza na imovinu, određenih uredbom iz stava 1. ovog člana, dostavlja izjavu overenu od strane nadležnog organa zaključno sa 31. decembrom 2012. godine i/ili uverenje o izmirivanju obaveza po osnovu javnih prihoda - poreza na imovinu izdato zaključno sa 31. decembrom 2012. godine.
Ova uredba stupa na snagu narednog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije".