ODLUKAO POSLOVNOM PROSTORU("Sl. list Grada Zrenjanina", br. 31/2014 i 24/2015) |
Ovom Odlukom uređuje se namena, način korišćenja, način, uslovi i postupak davanja u zakup, kao i visina zakupnine za izdavanje u zakup poslovnog prostora koji se nalazi na teritoriji grada Zrenjanina (u daljem tekstu: Grad) na kojem je Grad nosilac prava javne svojine.
Poslovnim prostorom, u smislu ove Odluke, smatra se jedna ili više prostorija, bez obzira da li se nalaze u stambenoj ili poslovnoj zgradi kao i koji položaj u zgradi zauzimaju, koje čine građevinsku celinu i imaju zaseban ulaz a namenjene su za vršenje poslovne delatnosti, odnosno skladištenju robe (magacin), kao i garaže i privremeni objekti.
Poslovnim prostorom na kojem je nosilac prava javne svojine Grad upravlja javno preduzeće osnovano za te namene (u daljem tekstu: Preduzeće).
Preduzeće se stara o izgradnji i investicionom održavanju poslovnog prostora, obavlja administrativno-tehničke i stručne poslove u postupku pribavljanja, otuđenja i izdavanja u zakup i vrši i druge poslove u vezi sa upravljanjem i održavanjem poslovnog prostora.
Poslovni prostor zakupac može koristiti za obavljanje svih delatnosti, koje su registrovane kao delatnosti u skladu sa zakonom.
Izuzetno, poslovni prostor iz stava 1. ovog člana u Zrenjaninu, u ulicama: Kralja Petra I, Kralja Aleksandra I Karađorđevića, Trg dr Zorana Đinđića, Trg Slobode, Subotićeva, Žitni trg, Gimnazijska, Pupinova, Svetosavska, Vuka Karadžića, Svetozara Markovića, Jevrejska, Sarajlijina, Skerlićeva, Nemanjina, Narodnog fronta, Saveznička, Slobodana Bursaća, Obale Pionira, deo ulice Emila Gavrila od Nemanjine do ulice Bulevar Milutina Milankovića, ne može se koristiti za obavljanje poslovnih delatnosti kod kojih se stvara buka, povećana temperatura, neprijatni mirisi, prašina i drugi štetni uticaji na okolinu.
Izuzetno, za poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju sa ulazom ili izlogom na ulicu Kralja Aleksandra I Karađorđevića, na inicijativu Zone unapređenog poslovanja ("BID"), a na predlog Preduzeća, Gradonačelnik može odrediti i vrstu delatnosti koja se može obavljati u konkretnom poslovnom prostoru.
Poslovni prostor na teritoriji Grada deli se u tri poslovne zone i to:
- I poslovna zona obuhvata teritoriju užeg centra Zrenjanina, odnosno sledeće ulice: Kralja Petra I, Kralja Aleksandra I Karađorđevića, Gimnazijska, Žitni Trg uključujući i Miletićevu od br. 1 do 3, Trg dr Zorana Đinđića, Svetozara Markovića, Jevrejska, Svetosavska do Slobodana Bursaća, Pupinova i Subotićeva.
- II poslovna zona obuhvata teritoriju Zrenjanina oivičenu sledećim ulicama: Žarka Zrenjanina (obe strane do Makedonske), Makedonska, Todora Manojlovića, Ljubljanska, Karađorđev Trg, Obala Miloša Velikog, Miletićeva do Balkanske, Balkanska, Dositeja Obradovića do Đure Jakšića obe strane, Đure Jakšića, Zmaj Jovina, Narodne omladine do Zmaj Jovine, Narodnog Fronta, Obala Sonje Marinković do Žarka Zrenjanina. U ovu poslovnu zonu spada i poslovni prostor koji se nalazi uz Bulevar Milutina Milankovića kao i Tržni centar Bulevar Veljka Vlahovića bb.
- III poslovna zona obuhvata ostali deo teritorije Grada i sva naseljena mesta na teritoriji grada Zrenjanina.
Skupština Grada, na predlog Preduzeća, određuje visinu zakupnine.
Visina zakupnine određuje se za kvadratni metar korisne površine poslovnog prostora primenom sledećih kriterijuma: poslovne zone, površine, lokacije u objektu, u pogledu spratnosti i u odnosu na saobraćajnice i komunikacije i vrstu delatnosti koja se u njemu obavlja.
Program korišćenja poslovnog prostora, kao i Program korišćenja sredstava stečenih realizacijom navedenog Programa donosi Skupština Grada na predlog Preduzeća.
III IZDAVANJE U ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA
O davanju u zakup poslovnog prostora odlučuje Gradonačelnik.
Javno preduzeće osnovano za te namene upravlja poslovnim prostorom na kojem je Grad nosilac prava javne svojine, u skladu sa Odlukom o osnivačkim aktom Preduzeća.
Upravljanje, u smislu ove Odluke, podrazumeva naplatu zakupnine, iseljenje zakupca iz poslovnog prostora, odnosno sve radnje izuzev donošenja odluke o dodeli poslovnog prostora u zakup i otkaza ugovora o zakupu.
Poslovni prostor može se dati u zakup pravnim licima, preduzetnicima i fizičkim licima koji ispunjavaju zakonom i ovom Odlukom propisane uslove.
Poslovni prostor izdaje se u zakup:
1. javnim nadmetanjem,
2. prikupljanjem pismenih ponuda javnim oglašavanjem,
3. neposrednom pogodbom.
Odluku o načinu davanja poslovnog prostora u zakup donosi Gradonačelnik na predlog preduzeća.
Postupak izdavanja u zakup poslovnog prostora sprovodi Komisija za poslovni prostor koju imenuje Gradonačelnik (u daljem tekstu: Komisija).
Komisija se imenuje na period od 4 godine.
Komisija se sastoji od predsednika i 2 člana.
Predsednik i članovi Komisije imaju svoje zamenike.
Jedan član Komisije i njegov zamenik imenuje se iz resornog odeljenja Gradske uprave, a druga dva člana i njihovi zamenici imenuju se iz redova Preduzeća.
Predlog za izdavanje u zakup poslovnog prostora podnosi Komisija Gradonačelniku putem Preduzeća najkasnije u roku od 30 dana od dana kada su se stekli uslovi za izdavanje poslovnog prostora (ispražnjenjem poslovnog prostora, završetkom izgradnje ili adaptacije, istekom ugovora o zakupu i sl.).
Na osnovu odluke Gradonačelnika Komisija u najkraćem roku raspisuje oglas.
Stručne i administrativno - tehničke poslove za potrebe Komisije vrši stručna služba Preduzeća.
1. Javno nadmetanje i prikupljanje ponuda javnim oglašavanjem
Izdavanje u zakup poslovnog prostora javnim nadmetanjem, kao i prikupljanjem ponuda javnim oglašavanjem oglašava se oglasom.
Oglas raspisuje Komisija i objavljuje u nedeljnom lokalnom listu, a po proceni i na drugom mestu.
Rok za održavanje javnog nadmetanja, odnosno rok za podnošenje pismenih ponuda na oglas, je najmanje 15 dana od dana objavljivanja oglasa.
Oglas iz prethodnog člana sadrži naročito:
- naziv zakupodavca;
- podatke o poslovnom prostoru;
- vreme na koje se poslovni prostor izdaje u zakup;
- obavezu budućeg zakupca da prilikom zaključenja ugovora priloži sredstva obezbeđenja plaćanja zakupnine;
- obavezu uplate garantnog iznosa, visinu i način uplate garantnog iznosa, odnosno visinu i vreme trajanja bankarske garancije;
- delatnost koja se u poslovnom prostoru može obavljati;
- početnu, odnosno najnižu visinu zakupnine po kojoj se nepokretnost u javnoj svojini može dati u zakup;
- obavezu prilaganja izjave da učesnik oglasa, kao i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, odnosno povezana lica kod pravnog lica, nemaju neizmirenih obaveza po osnovu ranije zaključenih ugovora o zakupu poslovnog prostora sa Preduzećem;
- obavezu prilaganja izjave da će poslovni prostor učesnik oglasa preuzeti u viđenom stanju;
- obavezu prilaganja izjave da će učesnik oglasa, eventualne investicione radove na poslovnom prostoru izvršiti o svom trošku, u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima i uz pismenu saglasnost Preduzeća odnosno uslovi otkupa iste;
- obavezu prilaganja izjave da će učesnik oglasa koji izlicitira poslovni prostor, pre potpisivanja ugovora o zakupu priložiti tražena sredstva obezbeđenja plaćanja zakupnine,
- mesto i vreme uvida u dokumentaciju i poslovni prostor,
- datum i vreme razgledanja nepokretnosti koja se daje u zakup;
- naznaku da se u prijavi, odnosno ponudi obavezno navodi broj računa na koji će se izvršiti povraćaj garantnog iznosa učesnicima Oglasa koji ne budu izabrani kao najpovoljniji ponuđači.
Oglas o javnom nadmetanju sadrži mesto i vreme održavanja javnog nadmetanja, način, vreme i mesto za dostavljanje prijava za učešće u postupku javnog nadmetanja i eventualno druge podatke.
Oglas za prikupljanje ponuda javnim oglašavanjem sadrži: način, mesto i vreme podnošenja ponuda, obavezan sadržaj ponude, rok za podnošenje ponuda; naznaku da će se, ukoliko ponuđač za isti lokal podnese više ponuda, kao i ukoliko za isti lokal pored pravnog lica ili radnje konkuriše i njegov osnivač-vlasnik, kao fizičko lice, razmatrati samo ona ponuda koja je povoljnija za zakupodavca, vreme i mesto javnog otvaranja ponuda; način objavljivanja rezultata oglasa, i po potrebi druge podatke.
Podnosioci neblagovremene ili nepotpune prijave, odnosno ponude ne mogu učestvovati u postupku nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, a nepotpune ili neblagovremene prijave, odnosno ponude se odbacuju.
Početni iznos zakupnine po oglasu jeste visina zakupnine po kvadratnom metru utvrđena ovom Odlukom.
Na javnom nadmetanju, odnosno u postupku prikupljanja ponuda javnim oglašavanjem, potencijalni zakupci iz člana 9. ove Odluke, mogu da učestvuju pod sledećim uslovima:
a) pravna lica i preduzetnici
- da je registrovano za obavljanje određene delatnosti,
- da priloži dokaz nadležnog organa da protiv njega nije pokrenut postupak stečaja ili likvidacije, odnosno da mu nije zabranjen rad na osnovu sudske ili druge odluke sa obavezujućom snagom,
- da je priložio urednu punomoć za zastupanje,
- da je priložio dokaz o uplati garantnog iznosa,
- da potencijalni zakupac ili član njegovog porodičnog domaćinstva odnosno povezana lica pravnog lica, nemaju neizmirenih obaveza po osnovu ranije zaključenih ugovora o zakupu poslovnog prostora sa Preduzećem,
- da priloži dokaz da mu poslovni računi nisu u blokadi u poslednja tri meseca.
b) Fizička lica
- da pruži dokaz o uplati garantnog iznosa,
- obavezu da se registruje za obavljanje odgovarajuće delatnosti do isteka roka za zaključivanje ugovora o zakupu poslovnog prostora,
- da potencijalni zakupac ili član njegovog porodičnog domaćinstva nema neizmirenih obaveza po osnovu ranije zaključenih ugovora o zakupu poslovnog prostora sa Preduzećem.
Pod članom porodičnog domaćinstva podrazumevaju se bračni drug, deca i roditelji zakupca i njegovog bračnog druga.
Odlukom o raspisivanju oglasa, po potrebi, mogu se odrediti i drugi dodatni uslovi koje učesnici u postupcima dodele poslovnog prostora u zakup treba da ispune.
Prijava za oglas za javno nadmetanje treba da sadrži:
- sve potrebne podatke za identifikaciju podnosioca prijave (tačan naziv pravnog lica odnosno radnje, matični broj pravnog lica JMBG za vlasnika radnje ili drugo fizičko lice, adresu sedišta pravnog lica ili radnje, odnosno adresu prebivališta vlasnika radnje i drugog fizičkog lica, ime ovlašćenog lica za zastupanje i sl.),
- jasno izraženu volju za koji poslovni prostor se prijava podnosi,
- delatnost koja će se obavljati,
- dokaz o uplati garantnog iznosa,
- izjavu da će se poslovni prostor preuzeti u viđenom stanju,
- izjavu da će, ukoliko je na poslovnom prostoru potrebno obavljanje investicionih radova, iste izvršiti o svom trošku, u skladu sa urbanističko-tehničkim uslovima i uz pismenu saglasnost Preduzeća,
- izjavu da će učesnik nadmetanja, ukoliko izlicitira poslovni prostor, pre potpisivanja ugovora o zakupu, priložiti tražena sredstva obezbeđenja plaćanja zakupnine;
- izjavu da učesnik nadmetanja ili član njegovog porodičnog domaćinstva nema neizmirenih obaveza po osnovu ranije zaključenih ugovora o zakupu poslovnog prostora sa Preduzećem.
Učesnik javnog nadmetanja, uz prijavu, dostavlja i dokaze o ispunjenosti uslova iz člana 17. ove Odluke.
Javno nadmetanje će se održati i kada mu pristupi samo jedan učesnik, pod uslovom da prihvati početni iznos zakupnine.
Ukoliko podnosilac prijave ne prihvati početnu visinu zakupnine ili bude izabran za najpovoljnijeg ponuđača, a ne zaključi ugovor o zakupu, gubi pravo na vraćanje garantnog iznosa.
Ukoliko javnom nadmetanju ne pristupi ni jedan učesnik ili javno nadmetanje ne uspe, ponovo će se raspisati oglas.
Javno nadmetanje otvara predsednik Komisije i utvrđuje ko je od učesnika prisutan, koji učesnici oglasa ispunjavaju uslove za učestvovanje na javnom nadmetanju, da li ima urednu punomoć za zastupanje i da li je priložen dokaz o uplaćenom garantnom iznosu.
O javnom nadmetanju vodi se zapisnik koji potpisuju predsednik, članovi Komisije i prisutni ponuđači.
Kad predsednik Komisije objavi koji učesnici ispunjavaju uslove za javno nadmetanje pristupa se javnom nadmetanju, tako što učesnici daju svoje ponude, koje moraju biti veće od početnog iznosa zakupnine.
Učesnik javnog nadmetanja dužan je da javno i glasno kaže koji iznos se nudi.
Predsednik Komisije pita tri puta da li neko daje više od najvećeg prethodnog ponuđenog iznosa i posle trećeg poziva objavljuje najveći iznos koji je ponuđen i ime ponuđača.
Komisija konstatuje ko je najpovoljniji ponuđač i isto usmeno objavljuje nakon završetka javnog nadmetanja.
Svaki od učesnika javnog nadmetanja ima pravo da nakon objavljivanja rezultata javnog nadmetanja podnese prigovor Gradonačelnku u roku od 8 dana.
Odluka Gradonačelnika po prigovoru je konačna i dostavlja se svakom učesniku javnog nadmetanja.
Kada se nepokretnost ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, može se izdati u zakup neposrednom pogodbom, ali ne ispod 50% od tržišne visine zakupnine za tu nepokretnost, čiji iznos umanjenja utvrđuje nadležni organ nosioca prava javne svojine prema kretanju visine zakupnine na tržištu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine.
Postupak javnog nadmetanja sprovešće se nakon što poslovni prostor bude slobodan i pogodan za izdavanje u zakup.
Ponuda u postupku prikupljanja ponuda javnim oglašavanjem treba da sadrži sve elemente iz člana 18. ove Odluke kao i iznos ponuđene visine zakupnine u dinarima koji može biti isti ili veći od početnog iznosa navedenog u oglasu.
Ponude u postupku prikupljanja pismenih ponuda šalju se u zatvorenoj koverti, sa vidljivom oznakom: "za Oglas".
Otvorene koverte ili koverte bez vidljive oznake: "za Oglas" odbacuju se kao neuredne i ne učestvuju u postupku pred Komisijom.
Neuredne i neblagovremene ponude neće se razmatrati.
Komisija pristupa otvaranju ponuda na dan i čas koji je naveden u oglasu i utvrđuje koliko je ponuda primljeno, da li su uredne i da li su predate u određenom roku.
Otvaranje se sprovodi bez obzira na broj ponuda i o istom Komisija vodi zapisnik koji potpisuju predsednik i članovi Komisije i prisutni ponuđači.
Postupak prikupljanja pismenih ponuda je uspeo i ako se za pojedinačno oglašeni poslovni prostor prikupi samo jedna uredna i blagovremena ponuda, i u tom slučaju to je ujedno i najpovoljnija ponuda.
Nakon otvaranja ponuda, Komisija utvrđuje najpovoljnijeg ponuđača i prisutnim ponuđačima objavljuje ko je utvrđen kao najpovoljniji ponuđač.
Najpovoljniji ponuđač po oglasu je onaj ponuđač koji ponudi najveći iznos zakupnine.
Ukoliko u postupku dva ili više ponuđača ponude isti iznos zakupnine, Komisija će pozvati ponuđače koji su ponudili isti iznos zakupnine, da u roku od tri dana od dana prijema poziva, dostave novu pismenu zatvorenu ponudu, sa uvećanim iznosom zakupnine u donosu na prethodno datu ponudu, a koje ponude će Komisija otvoriti i utvrditi najpovoljnijeg ponuđača.
Ukoliko ponuđači iz stava 3. ovog člana u roku od tri dana ne dostave novu ponudu, odnosno ako su ponuđači dostavili novu ponudu sa istovetnom zakupninom, Komisija prelazi na postupak izdavanja poslovnog prostora javnim nadmetanjem, koje će zakazati za taj dan, a redosled izjašnjavanja na javnom nadmetanju identičan je redosledu prispeća ponuda.
Ukoliko podnosilac pismene ponude ne prihvati početnu visinu zakupnine ili bude izabran za najpovoljnijeg ponuđača, a ne zaključi ugovor o zakupu, gubi pravo na vraćanje garantnog iznosa.
U slučaju iz prethodnog stava, poslovni prostor se izdaje u zakup prvom narednom najpovoljnijem ponuđaču.
Nakon sprovedenog postupka izdavanja u zakup poslovnog prostora (javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda), Komisija će, u roku od 8 dana od dana okončanja postupka, utvrditi najpovoljnijeg ponuđača i Gradonačelniku dostaviti predlog za davanje poslovnog prostora u zakup.
2. Davanje u zakup neposrednom pogodbom
Poslovni prostor može se, osim javnim nadmetanjem i prikupljanjem pismenih ponuda, u zakup izdati izuzetno i neposrednom pogodbom.
Neposrednom pogodbom poslovni prostor može se izdati u zakup:
- domaćim humanitarnim organizacijama, organizacijama i udruženjima građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, pod uslovom da taj prostor ne koriste za ostvarivanje prihoda, agencije, direkcije i druge službe i organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a za koje osnivačkim aktom nije utvrđena obaveza tih nosilaca da im obezbede poslovni prostor za rad a da je davanje predmetnog poslovnog prostora putem neposredne pogodbe predviđeno programom, koji na predlog Preduzeća donosi Gradonačelnik;
- kada zakupac prestane da obavlja svoju delatnost, usled teške bolesti, odlaska u penziju ili smrti, a dodelu u zakup traži bračni drug, dete ili roditelj zakupca (članovi porodičnog domaćinstva) pod uslovom da nastavi da obavlja istu delatnost i ukoliko nema neizmirenih obaveza po osnovu zakupa;
- kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice čiji je osnivač ili kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice, a oba pravna lica imaju istog osnivača, odnosno kada je kod zakupca pravnog lica došlo do određenih statusnih promena i pod uslovom da nema neizmirenih obaveza po osnovu zakupa;
- kada zakupac - fizičko lice traži određivanje za zakupca pravno lice čiji je osnivač ili kada osnivač pravnog lica, zbog brisanja istog iz registra nadležnog organa, traži da bude određen za zakupca, kao fizičko lice pod uslovom da nema neizmirenih obaveza po osnovu zakupa;
- kada zakupac koji je uredno izmirio obavezu plaćanja zakupnine, traži produženje ugovora o zakupu, zaključenog na određeno vreme, najranije tri meseca, a najkasnije mesec dana pre isteka ugovora o zakupu;
- kada se poslovni prostor ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, ali ne ispod 50% od početne visine zakupnine za tu nepokretnost utvrđene u smislu člana 48. ove Odluke, čiji iznos umanjenja utvrđuje nadležni organ nosioca prava javne svojine prema kretanju visine zakupnine na tržištu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine;
- kada davanje u zakup traži fizičko lice kome je taj poslovni prostor oduzet nacionalizacijom, odnosno njegovi naslednici, pod uslovom da je pokrenut postupak za vraćanje oduzete imovine pred nadležnim organom,
- kada jedan od zakupaca istog poslovnog prostora traži prestanak zakupodavnog odnosa, a drugi zakupac traži zaključenje ugovora o zakupu, kao jedini zakupac;
- kada zakupac - pravno lice zatraži određivanje za zakupca poslovnog prostora drugo pravno lice, pod uslovom da ono izmiri celokupan dug zakupca nastao usled neplaćanja zakupnine i troškova korišćenja zakupljenog poslovnog prostora, a ukoliko taj dug nije moguće namiriti na drugi način;
- kada je to potrebno radi bolje organizacije i efikasnosti rada nosioca prava javne svojine, odnosno korisnika stvari u javnoj svojini, kao i posebnih službi i organizacija čiji su oni osnivači;
- političkim strankama koje imaju odbornike u Gradskoj skupštini.
Gradonačelnik po sopstvenoj inicijativi može izdati poslovni prostor u zakup neposrednom pogodbom kada se poslovni prostor daje za potrebe održavanja izbornih, sportskih, kulturnih, sajamskih, naučnih i drugih sličnih potreba, a rok zakupa je kraći od 30 dana.
Zakupnina za poslovni prostor dat u zakup neposrednom pogodbom ne može biti niža od zakupnine određene na način za određivanje zakupnine koja bi se ponudila oglasom, osim u slučaju kada se nepokretnost izdaje u zakup neposrednom pogodbom u smislu člana 32. stav 1. alineja 6.
Poslovni prostor se u zakup neposrednom pogodbom izdaje na osnovu zahteva potencijalnog zakupca i na osnovu ispunjenih uslova u smislu člana 32. ove Odluke.
3. Odlučivanje, ugovaranje i uslovi za davanje u zakup poslovnog prostora
Odluku o davanju poslovnog prostora u zakup, po predlogu Komisije donosi Gradonačlenik, u roku od 8 dana od dana dostavljanja predloga ili pismenog zahteva.
Odluka iz stava 1. ovog člana je konačna.
Ugovor o zakupu u ime i za račun Grada zaključuje Preduzeće.
Zakupac nema pravo da poslovni prostor izdaje u podzakup niti da ga ugovorom o poslovno-tehničkoj saradnji, ugovorom o franšizingu ili drugim pravnim poslom ustupi drugom pravnom ili fizičkom licu.
Poslovni prostor se izdaje u zakup na određeno vreme, a najduže na 5 godina, odnosno najduže na tri godine kada se poslovni prostor izdaje u zakup u smislu člana 32. stav 1. alineja 6.
Zakupcu kojem je istekao rok zakupa, a koji je uredno izvršavao sve ugovorene obaveze iz ugovora o zakupu, može se, na njegov blagovremen pismeni zahtev, poslovni prostor izdati u zakup neposrednom pogodbom.
Poslovni prostor se izdaje u viđenom stanju.
Zakupac ne može vršiti adaptaciju poslovnog prostora bez prethodne saglasnosti zakupodavca.
Troškove eventualne adaptacije poslovnog prostora i privođenja nameni za koju je izdat snosi zakupac.
Zakupac snosi troškove tekućeg održavanja poslovnog prostora i sve troškove koje ima po osnovu zakupa poslovnog prostora (utrošak električne energije, komunalne usluge, troškove grejanja, troškove telefona, stvarne troškove održavanja zgrade u kojoj se predmetni poslovni prostor nalazi i slično).
Zakupodavac može po zahtevu zakupca odobriti izvođenje radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenom poslovnom prostoru, prema uobičajenim standardima i važećim propisima u oblasti građevinarstva.
Izveštaj o postojećem stanju nepokrektnosti, sa opisom, predmerom i predračunom planiranih radova, izrađuje ovlašćeni sudski veštak odgovarajuće struke, odnosno ovlašćena organizacija, sa kojim zakupodavac treba da zaključi ugovor o poslovnoj saradnji, s tim da troškove izrade ove dokumentacije snosi zakupac.
Zakupac je u obavezi da se tokom izvođenja radova odobrenih od strane zakupodavca, u postupku iz stava 2. ovog člana, pridržava odobrenog opisa, predmera i predračuna, kao i da u slučaju odstupanja od odobrenih radova na investicionom održavanju poslovnog prostora u svakom pojedinačnom slučaju od zakupodavca traži odobrenje za to odstupanje.
Radovi na investicionom održavanju izvršeni suprotno stavu 3. ovog člana, kao i radovi koji prevazilaze uobičajene standarde za tu vrstu radova, neće se priznati zakupcu.
Nakon izvođenja radova uz saglasnost zakupodavca na način i u postupku utvrđenim u ovom članu, zakupac je u obavezi da zakupodavcu podnese zahtev za priznavanje troškova investicionog održavanja poslovnog prostora, uz koji se kao dokaz dostavljaju računi, s tim da iznos uloženih sredstava mora biti verifikovan od strane ovlašćenog veštaka, odnosno organizacije, koja će proceniti vrednost, kvalitet i standard izvedenih radova i ukupnog stanja nepokretnosti, u odnosu na izveštaj o postojećem stanju, opis, predmer i predračun planiranih radova odobrenih od strane zakupodavca.
Zakupac koji je uz saglasnost zakupodavca u investiciono održavanje u poslovni prostor, u smislu ovog člana, uložio sopstvena sredstava, ima pravo na umanjenje zakupnine u iznosu od najviše 50% od mesečne zakupnine, za period koji odgovora visini uloženih sredstava, bez mogućnosti priznavanja svojinskih prava na poslovnom prostoru po osnovu ulaganja sredstava.
Izuzetno od stava 6. ovog člana, a na osnovu posebno obrazložene odluke Preduzeća, iznos zakupnine može biti umanjen i za veći procenat. U slučaju umanjenja zakupnine po osnovu radova iz ovoga člana, zakup može da traje duže od roka predviđenog ugovorom, a najduže do isteka roka za umanjenje zakupnine.
Odluku o umanjenju zakupnine i produženju nove zakupnine iz prethodnog stava donosi Gradonačelnik.
Zakupac može biti oslobođen plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenoj nepokretnosti za period dok traju radovi, a najduže šest meseci, na osnovu obrazložene odluke koju donosi Gradonačelnik.
Po isteku ugovorenog roka zakupa, zakupac koji je vršio investiciono ulaganje na zakupljenom poslovnom prostoru, nema pravo da bez saglasnosti zakupodavca, poslovni prostor vrati u prvobitno stanje i nema pravo da traži naknadu za eventualno povećanu građevinsku vrednost poslovnog prostora do koje je došlo usled investicionog održavanja poslovnog prostora zakupca.
Nakon prestanka zakupa, zakupac je dužan da poslovni prostor preda zakupodavcu u ispravnom i funkcionalnom stanju.
Po prestanku zakupa po bilo kom osnovu zakupac nema pravo da čini bilo kakve radove niti da demontira bilo kakve instalacije i uređaje koji su ugrađeni u zidove (vodovodne i kanalizacione instalacije i opremu, elektro instalacije i osvetljenje, gasne i toplovodne instalacije i uređaje) ili čijom bi se demontažom umanjila vrednost poslovnog prostora odnosno narušio izgled unutrašnjosti prostora.
Zakupac nema pravo, da, bez saglasnosti zakupodavca, promeni prijavljenu i ugovorom o zakupu utvrđenu delatnost.
Lice kome se poslovni prostor daje u zakup dužno je da zaključi ugovor o zakupu poslovnog prostora sa Preduzećem u roku od 8 radnih dana od dana konačnosti odluke o dodeli poslovnog prostora u zakup i zapisnički preuzme poslovni prostor.
Pre zaključenja ugovora o zakupu, najpovoljniji ponuđač je dužan da u roku od 8 dana od dana konačnosti Odluke o dodeli poslovnog prostora u zakup unapred uplati, u korist zakupodavca, tri mesečne zakupnine u iznosu postignutom u postupku davanja u zakup poslovnog prostora, uvećane za pripadajući porez na dodatu vrednost za navedeni iznos.
Uplata iz prethodnog stava služi kao sredstvo obezbeđenja potraživanja zakupnine.
Najpovoljniji ponuđač je dužan da pre zaključenja ugovora o zakupu položi odgovarajuće sredstvo obezbeđenja potraživanja zakupnine u vidu menice, bankarske garancije, zaloge i tome slično.
Ugovorom o zakupu definisaće se sredstvo obezbeđenja plaćanja iz stava 3. ovog člana.
Garantni iznos neće se vratiti onom ponuđaču koji je utvrđen kao najpovoljniji ponuđač a odustao je od svoje ponude, kao i ponuđač sa kojim se, u roku iz člana 42. ove Odluke, ne zaključi ugovor o zakupu kao najpovoljniji ponuđač.
Ako najpovoljniji ponuđač u roku iz stava 1. ovog člana ne uplati navedeni iznos u visini od tri mesečne zakupnine utvrđene u postupku izdavanja u zakup poslovnog prostora sa porezom na dodatu vrednost i ne priloži odgovarajuće sredstvo obezbeđenja plaćanja iz stava 3. ovog člana gubi pravo na zaključenje ugovora o zakupu i pravo na povraćaj uplaćenog garantnog iznosa.
Garantni iznos uplaćen pre početka postupka davanja u zakup poslovnog prostora uračunava se najpovoljnijem ponuđaču u uplatu iz stava 1. ovoga člana a ostalim učesnicima oglasa se vraća u roku od 8 dana od dana otvaranja ponuda.
U slučajevima urednog izmirivanja zakupnine i drugih obaveza po osnovu zakupa, iznos iz stava 1. ovoga člana biće vraćen zakupcu, u nominalnom iznosu, nakon isteka ugovora.
U slučajevima da zakupac ne izmiruje uredno obaveze po ugovoru o zakupu, zakupcu će, nakon otkaza ugovora o zakupu, uplaćeni iznos biti, delimično ili u potpunosti, iskorišćen za izmirivanje obaveza po osnovu ugovora o zakupu, a eventualni ostatak sredstava, vraćen u nominalnom iznosu.
Najpovoljniji ponuđač, koji u roku iz člana 43. stav 1. i stav 3. ove Odluke ne uplati tri mesečne zakupnine i ne položi sredstvo obezbeđenja plaćanja odnosno zakupac koji u roku iz člana 42. ove Odluke ne zaključi ugovor o zakupu, gubi status zakupca.
Zakupac sa kojim je zaključen ugovor o zakupu dužan je, da u roku od 90 dana od zaključenja ugovora, počne sa obavljanjem delatnosti.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora zaključuje se u pismenoj formi u skladu sa zakonom.
Ugovor o zakupu mora da sadrži naročito:
- podatke o ugovornim stranama,
- podatke o poslovnom prostoru,
- vreme na koje se poslovni prostor izdaje u zakup,
- delatnost koju će zakupac obavljati u poslovnom prostoru,
- visinu zakupnine i način njenog plaćanja, kao i način njene eventualne izmene,
- mere obezbeđenja plaćanja zakupnine,
- uslove zakupa, održavanja i zabranu investicionog ulaganja bez saglasnosti zakupodavca,
- zabranu narušavanja izgleda poslovnog prostora i demontiranje instalacije u smislu člana 40. ove Odluke,
- prestanak zakupa,
- otkazni rok,
- način i postupak predaje, odnosno preuzimanja poslovnog prostora.
Zaključeni ugovor se dostavlja nadležnoj organizacionoj jedinici u sastavu Gradske uprave.
Uslovi za davanje otkaza ugovora o zakupu od strane zakupodavca stiču se:
- kada zakupac u roku od 90 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu ne otpočne sa obavljanjem delatnosti,
- ako zakupac koristi poslovni prostor za svrhe protivno ugovoru, ili na način koji se poslovnoj prostoriji, zajedničkim prostorijama, opremi ili uređajima nanosi šteta,
- kada zakupac u toku trajanja zakupa prestane sa obavljanjem delatnosti u zakupljenom poslovnom prostoru duže od tri meseca,
- ako zakupac ne plaća zakupninu, naknadu za korišćenje zajedničkih uređaja i vršenje zajedničkih usluga u zgradi i druge obaveze na način propisan ugovorom o zakupu,
- ako zakupac izda celu, ili deo poslovnog prostora u podzakup,
- ako zakupac ugovorom o poslovno-tehničkoj saradnji, ugovorom o franšizingu ili drugim pravnim poslom, poslovni prostor ustupi drugom pravnom ili fizičkom licu,
- ako zakupac, bez saglasnosti zakupodavca vrši investicione radove na poslovnom prostoru,
- kada zakupac, bez saglasnosti zakupodavca, promeni prijavljenu delatnost kojom se u poslovnom prostoru bavi,
- u drugim slučajevima utvrđenim Zakonom,
Zakupac može otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora kada isti ne želi dalje da koristi.
Otkazni rok iznosi trideset dana i teče od dana dostavljanja pismenog otkaza.
IV VISINA ZAKUPNINE ZA IZDAVANJE U ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA
Utvrđuje se visina zakupnine za izdavanje u zakup poslovnog prostora i to:
1. U prvoj poslovnoj zoni, lokali do 30 m2 površine u prizemlju sa ulazom ili izlogom na ulicu Kralja Aleksandra I Karađorđevića - 1.080,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
2. U prvoj poslovnoj zoni, lokali od 30,01 m2 površine do 70 m2 površine u prizemlju sa ulazom ili izlogom na ulicu Kralja Aleksandra I Karađorđevića - 970,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
3. U prvoj poslovnoj zoni, lokali od 70,01 m2 do 150 m2 površine u prizemlju sa ulazom ili izlogom na ulicu Kralja Aleksandra I Karađorđevića - 860,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
4. U prvoj poslovnoj zoni, lokali preko 150 m2 površine u prizemlju sa ulazom ili izlogom na ulicu Kralja Aleksandra I Karađorđevića - 760,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
5. U prvoj poslovnoj zoni, lokali do 30 m2 površine na spratu - 520,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
6. U prvoj poslovnoj zoni, lokali od 30,01 m2 do 70 m2 površine na spratu - 450,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
7. U prvoj poslovnoj zoni, lokali od 70,01 m2 do 150 m2 površine na spratu - 410,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
8. U prvoj poslovnoj zoni, lokali preko 150 m2 površine na spratu - 290,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
9. Ostali lokali u prvoj poslovnoj zoni do 30 m2 površine u prizemlju - 530,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
10. Ostali lokali u prvoj poslovnoj zoni od 30,01 m2 do 70 m2 površine u prizemlju - 510,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
11. Ostali lokali u prvoj poslovnoj zoni od 70,01 m2 do 150 m2 površine u prizemlju - 450,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
12. Ostali lokali u prvoj poslovnoj zoni preko 150 m2 površine u prizemlju - 420,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
13. U drugoj poslovnoj zoni, lokali do 30 m2 površine - 370,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
14. U drugoj poslovnoj zoni, lokali od 30,01 m2 do 150 m2 površine - 330,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
15. U drugoj poslovnoj zoni, lokali preko 150 m2 površine - 230,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
16. U trećoj poslovnoj zoni, lokali do 50 m2 površine - 250,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
17. U trećoj poslovnoj zoni, lokali od 50,01 m2 do 70 m2 površine - 190,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine;
18. U trećoj poslovnoj zoni, lokali od 70,01 m2 do 150 m2 površine - 130,00 dinara po jednom kvadratnom metru korisne površine.
Naplatu zakupa po ovoj Odluci u ime i za račun Grada vrši Preduzeće.
Za prostorije koje se isključivo koriste kao magacinski prostor i koje kao takve se ne nalaze u sklopu lokala, već se izdaju u zakup kao magacini na utvrđenu zakupninu u smislu člana 48. ove Odluke primenjuje se korektivni koeficijent od 0,5.
Za podrumske prostorije i galerije na utvrđenu zakupninu u smislu člana 48. ove Odluke primenjuje se korektivni koeficijent od 0,5.
Za delatnosti igre na sreću (klasične igre na sreću i nagradne igre u robi i uslugama) na utvrđenu zakupninu u smislu člana 48. ove Odluke primenjuje se korektivni koeficijent od 2.
Za delatnosti finansijsko tehničke i poslovne usluge, banke i osiguravajuća društva na utvrđenu zakupninu u smislu člana 48. ove Odluke primenjuje se korektivni koeficijent od 1,5.
Humanitarnim organizacijama koje imaju za cilj pomoć oboleloj deci i licima sa invaliditetom, udruženjima građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, parlamentarnim političkim strankama, koji poslovni prostor ne koriste za sticanje prihoda, dobrovoljnim organizacijama koje učestvuju u spasilačkim akcijama, može se dati u zakup poslovni prostor, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 20% od utvrđene zakupnine u smislu člana 48. ove Odluke.
Agencijama, direkcijama, službama i drugim organizacijama čiji je osnivač grad Zrenjanin, može se dati u zakup poslovni prostor, radi obavljanja poslova iz njihovog delokruga rada, na osnovu obrazložene odluke Gradonačelnika, uz obavezu plaćanja zakupnine u visini od 30% a najviše 50% od visine zakupnine utvrđene u smislu člana 48. ove Odluke.
Za slučaj da se poslovni prostor izdaje u zakup u postupku javnog nadmetanja korektivni koeficijenti iz člana 49. do člana 53. ove Odluke, primenjuju se na cenu koju je postigao najpovoljniji ponuđač (izlicitirana cena).
Za delatnosti kao što su stari zanati, deficitarne delatnosti i slično, Gradonačelnik može posebnom odlukom propisati posebne pogodnosti u plaćanju zakupnine.
Odlukom iz stava 1. ovog člana definisaće se koje su to deficitarne delatnosti i stari zanati kao i u kojim se poslovnim prostorima mogu obavljati.
U slučaju kada se nepokretnost ne izda u zakup posle dva uzastopno sprovedena postupka javnog oglašavanja, početna visina zakupnine po kojoj se poslovni prostor izdaje u zakup umanjiće se na 80% od početne visine zakupnine utvrđene u smislu člana 48. ove Odluke.
U slučaju kada se nepokretnost u ponovljenom postupku javnog oglašavanja sa umanjenom početnom visinom zakupnine, na način i pod uslovima iz stava 1. ovog člana, ne izda u zakup, visina zakupnine se umanjuje na 60% od početne visine zakupnine utvrđene u smislu člana 48. ove Odluke"
Zakupcima koji uredno izmiruju svoje obaveze može se umanjiti iznos zakupnine, po proteku polovine ugovorenog perioda zakupa.
Umanjenje može iznositi najviše 10%.
Odluku o umanjenju za svaku poslovnu godinu donosi Gradonačelnik na osnovu obrazloženog zahteva zakupca i na predlog Preduzeća.
Visina zakupnine utvrđena u skladu sa članom 48. do zaključno sa članom 54. ove Odluke, usklađivaće se sa srednjim kursom Narodne banke Srbije na dan istavljanja mesečnih faktura (fakturisanja).
Stav 1. ovog člana primenjivaće se od dana stupanja na snagu ove Odluke.
Zakupnina utvrđena ovom Odlukom ili ugovorom je neto zakupnina, a zakupac je obavezan da plati porez na dodatu vrednost, odnosno odgovarajući porez na usluge.
U istavljenim fakturama za zakupninu za korišćenje poslovnog prostora Preduzeće će posebno iskazati neto iznos zakupnine i posebno poreza na dodatu vrednost.
Zakupodavac zadržava pravo da svake godine uveća zakupninu utvrđenu ugovorom o zakupu, imajući u vidu uvrđenu početnu visinu zakupnine prema lokaciji poslovnog prostora u smislu člana 48. ove Odluke.
Ugovori o zakupu poslovnog prostora zaključeni do dana stupanja na snagu ove Odluke ostaju na snazi.
Za obezbeđenje plaćanja zakupnine po ovoj Odluci, zakupci će Preduzeću predati instrumente obezbeđenja plaćanja.
Saglasno ovoj Odluci Preduzeće će sa postojećim zakupcima zaključiti nove ugovore o zakupu poslovnog prostora sa visinom zakupnine u skladu sa ovom Odlukom.
Nadzor nad sprovođenjem ove Odluke vršiće nadležna organizaciona jedinica u sastavu Gradske uprave.
Danom stupanja na snagu ove Odluke prestaje da važi Odluka o poslovnom prostoru ("Službeni list opštine Zrenjanin", br. 3/99, 11/99, 12/02, "Službeni list grada Zrenjanina", br. 32/08,18/10) i odluke o visini naknade - zakupnine za korišćenje poslovnog prostora na kome je nosilac prava korišćenja opština Zrenjanin ("Službeni list opštine Zrenjanin", br. 3/05, 7/07 i 1/08 i "Službeni list grada Zrenjanina", br. 2/08, 3/09 i 1/10).
Ova Odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom listu grada Zrenjanina".