ODLUKAO NADLEŽNOSTI, USLOVIMA I POSTUPCIMA DAVANJA U ZAKUP POSLOVNIH PROSTORIJA("Sl. glasnik grada Požarevca", br. 10/2013 i 1/2016) |
Ovom odlukom uređuju se nadležnost, uslovi i postupci javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda radi davanja u zakup poslovnih prostorija koje koriste organi i organizacije grada Požarevca, na kojima je na dan stupanja na snagu Zakona o javnoj svojini ("Službeni glasnik RS", broj 72/11) Grad Požarevac, ili njegovi organi i organizacije, bio upisan kao organ upravljanja ili nosilac prava korišćenja, odnosno na kojima je na osnovu zakona, upisom u javne knjige, stekao pravo javne svojine.
Predmet davanja u zakup, radi ostvarivanja prihoda u korist budžeta Grada Požarevca, jesu poslovne prostorije iz člana 1. ove odluke koje neposredno ne služe izvršavanju nadležnosti organa i organizacija grada Požarevca.
Poslovne prostorije mogu se dati u zakup polazeći od početne, kao najniže cene zakupa određene opštim aktom Skupštine grada Požarevca, u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda putem javnog oglašavanja, a izuzetno i van ovih postupaka u slučajevima utvrđenim zakonom, uredbom i članom 15. ove odluke.
Poslovne prostorije iz člana 1. i člana 2. stav 1. ove odluke ne mogu se davati u podzakup.
Ugovor zaključen protivno odredbama ove odluke ništav je.
Pravo javne svojine i pravo korišćenja
Gradska opština Kostolac, mesne zajednice i drugi oblici mesne samouprave ustanovljeni odlukom Skupštine grada Požarevca, ustanove, agencije i druge organizacije čiji je osnivač grad Požarevac a koje nemaju status organa jedinice lokalne samouprave ili javnog preduzeća, odnosno društva kapitala, kao zakonski korisnici stvari u javnoj svojini, imaju pravo da daju u zakup poslovne prostorije koje drže, a neposredno ih ne koriste za obavljanje poslova iz svoje nadležnosti.
Davanje u zakup nepokretnosti iz stava 1. ovog člana vrši se po prethodno pribavljenoj saglasnosti Gradskog veća grada Požarevca. Aktom kojim se daje ova načelna saglasnost opredeljuje se i namena stvari za vreme trajanja zakupa, ali ne i budući zakupac i uslovi zakupa. Za promenu namene stvari za vreme trajanja zakupa neophodna je nova saglasnost.
Ugovor o zakupu zaključen bez saglasnosti iz stava 2. ovog člana ništav je.
Korisnici stvari u javnoj svojini iz stava 1. ovog člana u obavezi su da Gradskom veću grada Požarevca dostave podatke o sprovedenom postupku davanja u zakup, u roku od 8 (osam) dana po okončanju postupka.
Sredstva ostvarena davanjem u zakup nepokretnosti iz stava 1. ovog člana prihod su korisnika koji je stvar dao u zakup.
Nadležnost za pokretanje, sprovođenje i odlučivanje u postupku
Inicijalnu radnju, kojom otvara postupak, preduzima Gradsko veće grada Požarevca (u daljem tekstu: Gradsko veće), u formi zaključka kojim daje načelnu saglasnost da se poslovna prostorija da u zakup i kojom se opredeljuje njena namena za vreme trajanja zakupa. Za promenu namene poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa neophodna je nova saglasnost Gradskog veća.
Sprovođenje postupka javnog nadmetanja, prikupljanja pismenih ponuda, kao i postupka u slučajevima iz člana 15. ove odluke, u nadležnosti je Komisije za građevinsko zemljište (u daljem tekstu: komisija), kao stalnog radnog tela Skupštine grada Požarevca.
Komisija odlučuje u sednici, većinom glasova prisutnih članova, u formi obrazloženog predloga odluke.
Gradsko veće odlučuje po prigovorima na zakonitost postupka javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda i donosi konačnu odluku o davanju u zakup.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije, u ime zakupodavca grada Požarevca, zaključuje Gradonačelnik kao predsednik Gradskog veća.
Nadležnost za pripremu akata u toku postupka
Organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove obavlja stručne i administrativne poslove za potrebe komisije, Gradskog veća i Gradonačelnika (izrada oglasa, predloga odluke, konačne odluke, ugovora o zakupu poslovnih prostorija, vođenje zapisnika komisije i drugo).
Postupci javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda
Na osnovu akta Gradskog veća o davanju u zakup poslovne prostorije, komisija objavljuje javni oglas koji obavezno sadrži: naziv zakupodavca; vrstu postupka; opis predmeta zakupa; namenu; početnu kao najnižu cenu zakupa; trajanje zakupa; uslove u pogledu aktivne stranačke legitimacije, blagovremenosti, urednosti i potpunosti prijave ili ponude; upozorenje o pravnim posledica propuštanja radnji i rokova u postupku; rok za povraćaj depozita neuspelim licitantima ili ponuđačima; vreme i mesto održavanja javnog nadmetanja, odnosno javnog otvaranja prispelih ponuda; visinu i način polaganja depozita, odnosno visinu i vreme trajanja bankarske garancije; naznaku da se u prijavi, odnosno pismenoj ponudi, obavezno navodi broj računa na koji će se izvršiti povraćaj depozita; datum i vreme razgledanja nepokretnosti koja se daje u zakup.
Javni oglas objavljuje se u lokalnom glasilu "Reč naroda" i, po potrebi, na drugi način koji odredi gradsko veće ili komisija.
Prijavu, odnosno ponudu, zainteresovana lica podnose u pisanoj formi (ponudu u zatvorenoj omotnici), neposredno na pisarnicu gradske uprave ili na poštu preporučenom pošiljkom, u roku od 8 (osam) dana od dana objavljivanja javnog oglasa.
Prijava, odnosno ponuda koja se dostavlja obavezno sadrži: jasno označavanje poslovne prostorije na koju je opredeljena; ime i prezime, broj lične karte i JMBG, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog i potpis (za fizička lica); ime i prezime, broj lične karte i JMBG, naziv, matični broj i pečat radnje, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog i potpis (za preduzetnike); naziv i sedište, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog, pečat i potpis ovlašćenog lica za zastupanje (za pravna lica).
Obavezni prilozi prijave, odnosno ponude jesu: dokaz o uplati depozita, javna isprava o registraciji i poreski identifikacioni broj preduzetnika, odnosno pravnog lica.
O datumu, času i mestu održavanja sednice komisije radi sprovođenja postupka usmenog javnog nadmetanja ili otvaranja ponuda, podnosioci blagovremenih i potpunih prijava (ponuda) obaveštavaju se pisanim pozivom.
Podnosioci neblagovremene ili nepotpune prijave, odnosno ponude, ne mogu učestvovati u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, a nepotpune ili neblagovremene prijave, odnosno ponude, se odbacuju.
Pravo učešća u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda imaju sva pravna i fizička lica.
Lica sa kojima je Grad Požarevac u sporu, u pogledu vršenja stvarnih i obligacionih prava na poslovnim prostorijama iz člana 1. i 2. stav 1. ove odluke, nemaju pravo učešća u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, radi ostvarivanja prava na zakup.
Lica koja su, kao najuspešniji licitanti (ponuđači), propuštanjem roka za uplatu razlike do visine izlicitirane (ponuđene) cene zakupa ili roka za zaključenje ugovora o zakupu, ishodovala ponavljanje postupka davanja u zakup, nemaju pravo učešća u tom ponovnom postupku.
U postupku usmenog javnog nadmetanja, ili otvaranja ponuda, fizička lica učestvuju neposredno ili preko punomoćnika. Fizička lica identitet dokazuju ličnom ispravom sa slikom, a njihovi punomoćnici i ovlašćenjem overenim kod suda.
Pravna lica učestvuju u postupku preko zastupnika određenog osnivačkim aktom ili punomoćnika po pismenom ovlašćenju zastupnika pravnog lica, koji identitet dokazuju ličnom ispravom sa slikom.
Onaj ko na način opisan u stavu 1. i 2. ovog člana ne uveri komisiju u sopstveni identitet ili u ovlašćenje da zastupa drugog, gubi mogućnost da nadmetanjem, za sebe ili drugog, ostvari pravo na zakup.
Gubitak prava na povraćaj sredstava uplaćenih na ime depozita pogađa lica koja, i pored uredno dostavljenog poziva, neposredno ili posredno preko ovlašćenog zastupnika, nisu uzela učešće u postupku usmenog javnog nadmetanja ili otvaranja ponuda.
Postupak javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, smatra se uspelim i u slučaju dostavljanja jedne blagovremene i potpune prijave (ponude) za učešće kojom se podnosilac registruje, prisustvuje sednici komisije i proglašava zakupcem, ako prihvati početnu kao najnižu cenu zakupa po kojoj se nepokretnost može dati u zakup.
Ukoliko podnosilac prijave (ponude) ne prihvati početnu kao najnižu cenu zakupa, gubi pravo na vraćanje depozita.
Kriterijum za izbor najpovoljnijeg licitanta, odnosno ponuđača, jeste najviša ponuđena zakupnina.
Ukoliko se u postupku otvaranja ponuda utvrdi da su dva ili više ponuđača dala, kao najviše, ponude nominalno jednakog iznosa, komisija će ponuđačima čije su ponude identične dati mogućnost da na istoj sednici kovertiraju nove ponude, koje u nominalnom iznosu ne mogu biti niže od prethodno datih ponuda, i na taj način izvršiti izbor najpovoljnijeg ponuđača, ili će komisija pozvati ponuđače koji su ponudili isti iznos zakupnine, da u roku od tri dana od dana prijema poziva, dostave novu pismenu zatvorenu ponudu, sa uvećanim iznosom zakupnine u odnosu na prethodno datu ponudu, a koje ponude će komisija otvoriti i utvrditi najpovoljnijeg ponuđača.
Ukoliko ponuđači iz stava 2. ovog člana u roku od tri dana ne dostave novu ponudu, odnosno ako su ponuđači dostavili novu ponudu sa istovetnom zakupninom, komisija zadržava pravo da izbor najpovoljnijeg ponuđača izvrši po slobodnom uverenju.
Najuspešniji licitant (ponuđač) obavezan je da, najkasnije u roku od 24 časa od okončanja postupka usmenog javnog nadmetanja (otvaranja ponuda), na račun za polaganje depozita, uplati razliku do visine izlicitirane (ponuđene) cene zakupa, koju obavezu preuzima izjavom datom i potpisanom na zapisnik komisije. Pravne posledice propuštanja roka jesu gubitak prava na zakup i prava na povraćaj novčanog iznosa uplaćenog na ime depozita.
Akt kojim su naročito označeni predmet zakupa, ime ili naziv najpovoljnijeg licitanta (ponuđača), visina iznosa najbolje ponude kao cene mesečnog zakupa, vreme za koje se zaključuje ugovor o zakupu, uz pravnu pouku, komisija donosi u formi obrazloženog predloga odluke i otpravak istog dostavlja svim licitantima (ponuđačima).
Zakonitost predloga odluke pobija se prigovorom, a rok za izjavljivanje prigovora je 8 (osam) dana od dana prijema njenog otpravka. Odlučivanje po prigovoru u nadležnosti je Gradskog veća.
Po isteku roka za podnošenje prigovora, odnosno po donošenju odluke o odbacivanju ili odbijanju prigovora, Gradsko veće donosi konačnu odluku o davanju u zakup poslovne prostorije. Uručenjem otpravka konačne odluke, za zakupca počinje da teče rok, od 8 (osam) dana, za zaključenje ugovora o zakupu.
Propuštanjem roka iz prethodnog stava, zakupac gubi pravo na zasnivanje zakupodavnog odnosa i pravo na povraćaj sredstava uplaćenih na ime depozita i na ime razlike do visine izlicitirane cene zakupa, odnosno date ponude, u kojem slučaju će Gradsko veće posebnim aktom staviti van snage odluku o davanju u zakup poslovne prostorije i naložiti komisiji ponavljanje postupka.
Posebni slučajevi davanja u zakup, van postupaka javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda
Poslovne prostorije iz člana 1. i 2. stav 1. ove odluke mogu se izuzetno dati u zakup i van postupka javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, u slučajevima:
- kada zakup traže međunarodne i domaće humanitarne organizacije, političke stranke koje imaju svoje predstavnike u tekućem sazivu republičkog ili lokalnog parlamenta, organizacije i udruženja građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, pod uslovom da taj prostor ne koriste za ostvarivanje prihoda, agencije, direkcije i druge službe i organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a za koje osnivačkim aktom nije utvrđena obaveza tih nosilaca da im obezbede poslovni prostor za rad;
- kada zakupac prestane da obavlja svoju delatnost, usled teške bolesti, odlaska u penziju ili smrti, a dodelu u zakup traži bračni drug, dete ili roditelj zakupca (članovi porodičnog domaćinstva), pod uslovom da nastavi sa obavljanjem iste delatnosti;
- kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice čiji je osnivač ili kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice, a oba pravna lica imaju istog osnivača, odnosno kad je kod zakupca - pravnog lica došlo do određenih statusnih promena;
- kada zakupac - fizičko lice traži određivanje za zakupca pravno lice čiji je osnivač ili kad osnivač pravnog lica, zbog brisanja istog iz registra nadležnog organa, traži da bude određen za zakupca, kao fizičko lice;
- kada zakupac koji je uredno izmirivao obavezu plaćanja zakupnine, traži produženje ugovora o zakupu, zaključenog na određeno vreme, najranije tri meseca, a najkasnije mesec dana pre isteka ugovora o zakupu;
- kada se nepokretnost daje za potrebe održavanja sportskih, kulturnih, sajamskih, naučnih i drugih sličnih potreba, a rok zakupa je kraći od 30 dana;
- kada se poslovna prostorija ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, ali ne ispod 50% od tržišne visine zakupnine za tu nepokretnost, čiji iznos umanjenja utvrđuje nadležni organ nosioca prava javne svojine prema kretanju visine zakupnine na tržištu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine;
- kada davanje u zakup traži fizičko lice kojem je ta poslovna prostorija oduzeta nacionalizacijom, odnosno njegovi naslednici, pod uslovom da je pokrenut postupak za vraćanje oduzete imovine pred nadležnim organom;
- kada jedan od zakupaca iste poslovne prostorije traži prestanak zakupodavnog odnosa, a drugi zakupac traži zaključenje ugovora o zakupu, kao jedini zakupac;
- kada zakupac - pravno lice zatraži određivanje za zakupca poslovne prostorije drugo pravno lice, pod uslovom da ono izmiri celokupan dug zakupca nastao usled neplaćanja zakupnine i troškova korišćenja zakupljene nepokretnosti, a ukoliko taj dug nije moguće namiriti na drugi način; i
- kada je to potrebno radi bolje organizacije i efikasnosti rada grada Požarevca, odnosno korisnika stvari u javnoj svojini, kao i posebnih službi i organizacija čiji su oni osnivači.
Odluku o davanju u zakup poslovne prostorije u slučajevima iz stava 1. alineja 1. - 11. ovog člana donosi Gradsko veće, na obrazložen predlog komisije.
Održavanje poslovne prostorije za vreme zakupa
Zakupac ne može vršiti adaptaciju poslovne prostorije bez prethodne pismene saglasnosti Gradskog veća.
Svi troškovi adaptacije zakupljene poslovne prostorije padaju na teret zakupca.
Gradsko veće može po zahtevu zakupca odobriti izvođenje radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenoj poslovnoj prostoriji, prema uobičajenim standardima i važećim propisima u oblasti građevinarstva.
Izveštaj o postojećem stanju poslovne prostorije, sa opisom, predmerom i predračunom planiranih radova, treba da izradi ovlašćeni sudski veštak odgovarajuće struke, odnosno ovlašćena organizacija, sa kojom zakupodavac treba da zaključi ugovor o poslovnoj saradnji, s tim da troškove izrade ove dokumentacije snosi zakupac.
Zakupac je u obavezi da se tokom izvođenja radova odobrenih od strane Gradskog veća, u postupku opisanom u stavu 2. ovog člana, pridržava odobrenog opisa, predmera i predračuna, kao i da u slučaju odstupanja od odobrenih radova na investicionom održavanju poslovne prostorije u svakom pojedinačnom slučaju od Gradskog veća traži odobrenje za to odstupanje.
Radovi na investicionom održavanju izvršeni suprotno stavu 3. ovog člana, kao i radovi koji prevazilaze uobičajene standarde za tu vrstu radova, neće se priznati zakupcu.
Nakon izvođenja radova uz saglasnost zakupodavca na način i u postupku opisanom u ovom članu, zakupac je u obavezi da Gradskom veću podnese zahtev za priznavanje troškova investicionog održavanja poslovne prostorije, uz koje se kao dokaz dostavljaju računi, s tim da iznos uloženih sredstava mora biti verifikovan od strane ovlašćenog veštaka, odnosno organizacije, koja će proceniti vrednost, kvalitet i standard izvedenih radova i ukupnog stanja poslovne prostorije, u odnosu na izveštaj o postojećem stanju, opisom, predmerom i predračunom planiranih radova odobrenih od strane zakupodavca.
Zakupac koji je uz saglasnost Gradskog veća u investiciono održavanje poslovne prostorije, u smislu ovog člana, uložio sopstvena sredstva, ima pravo na umanjenje zakupnine u iznosu od najviše 50% od mesečne zakupnine, za period koji odgovara visini uloženih sredstava, bez mogućnosti priznanja svojinskih prava na poslovnoj prostoriji po osnovu ulaganja sredstava a izuzetno, na osnovu posebno obrazložene odluke Gradskog veća, iznos zakupnine može biti umanjen i za veći procenat.
Zakupac može biti oslobođen plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja na zakupljenoj nepokretnosti za period dok traju radovi, a najduže šest meseci, na osnovu posebno obrazložene odluke Gradskog veća Grada Požarevca.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije zaključuje se na period od tri godine i prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije, u slučajevima predviđenim ugovorom i zakonom kojim su uređeni obligacioni odnosi, prestaje i otkazom pre proteka vremena za koje je ugovor zaključen uz poštovanje ugovorenog otkaznog roka.
Po prestanku zakupa zakupac je dužan da poslovnu prostoriju, koju je držao po osnovu zakupa, vrati zakupodavcu u stanju u kojem je bila kad mu je predata u zakup, a ako je u toku zakupa izvršio kakve promene na stvari, uz zakupodavčevu saglasnost i nadoknadu troškova izvršenih promena, onda u stanju u koje je promenom dovedena. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.
Ova odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku grada Požarevca".
Danom stupanja na snagu ove odluke prestaje da važi Odluka o uslovima i načinu davanja u zakup poslovnog prostora ("Službeni glasnik grada Požarevca", broj 2/12).