SMERNICE ZA PROCENU RIZIKA OD PRANJA NOVCA I FINANSIRANJA TERORIZMA ZA OBVEZNIKE KOJI VRŠE DELATNOST POSREDOVANJA U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI

I Cilj smernica

Smernice za procenu rizika od pranja novca i finansiranja terorizma za obveznike koji vrše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: Smernice) se donose radi utvrđivanja osnovnog cilja i to minimalnog standarda postupanja obveznika koji vrše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, pri izradi i primeni procedura koje se zasnivaju na analizi i proceni rizika, a u cilju uspostavljanja efikasnog sistema za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma.

Rizik od pranja novca ili finansiranja terorizma je rizik, da će stranka zloupotrebiti poslovni odnos ili finansijsku transakciju za pranje novca ili finansiranje terorizma.

Prednosti korišćenja smernica su: bolje upravljanje rizikom, fokusiranje na stvarne i identifikovane opasnosti, efikasno korišćenje i premeštanje resursa i fleksibilnost da se prilagodi rizicima, koji se vremenom menjaju.

Obveznici koji vrše posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti će korišćenjem svog rasuđivanja, znanja i stručnosti, a u skladu sa zakonom, razviti odgovarajući pristup baziran na riziku za svoje poslovne aktivnosti.

Sumnjiva transakcija je transakcija za koju obveznik proceni da, vezano sa njom ili sa osobom koja obavlja transakciju, postoje razlozi sumnje na pranje novca ili finansiranje terorizma, odnosno ta transakcija uključuje sredstva proizašla iz nezakonitih aktivnosti.

Ocena sumnjivosti određene stranke i transakcije, zasniva se i na kriterijumima osnova sumnje određenim u Listi indikatora za prepoznavanje stranke ili transakcije za koje postoje razlozi za sumnju na pranje novca i finansiranje terorizma.

II Rizik i vrste rizika

Rizici od pranja novca i finansiranja terorizma mere se upotrebom različitih kategorija. Primena kategorija analize rizika, obezbeđuje strategiju za upravljanje potencijalnim rizicima, omogućujući da posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti, izlažu svoje stranke proporcionalnim radnjama poznavanja i praćenja.

U cilju sprečavanja izloženosti negativnim posledicama pranja novca i finansiranja terorizma, obveznik mora da izradi analizu rizika koja će sadržati procenu rizika za svaku grupu ili vrstu stranke, poslovnog odnosa, usluge koju posrednik pruža u okviru svoje delatnosti ili transakcije. Saglasno ovoj proceni i svrstavanju stranke, usluge ili transakcije u jednu od kategorija rizičnosti, zavisi i vrsta analize rizika stranke koju obveznik mora da obavi u skladu sa Zakonom.

Procena rizika, u smislu ovih smernica, obuhvata tri osnovne vrste rizika:

1. Geografski rizik ili rizik države;

2. Rizik stranke i

3. Rizik transakcije.

Težina data svakoj kategoriji rizika (pojedinačno ili u kombinaciji), u proceni celokupnog rizika potencijalnog pranja novca i finansiranja terorizma, može da varira od jednog obveznika do drugog, u zavisnosti od njihovih odgovarajućih okolnosti.

Analiza rizika je postupak u kojem obveznik definiše ocenu verovatnoće, kriterijume i posledice. U slučaju identifikovanja drugih vrsta rizika, shodno specifičnosti svog poslovanja, posrednici procenom treba da obuhvate i ostale vrste rizika.

1. Pod geografskim rizikom ili rizikom države podrazumeva se procena izloženosti riziku od pranja novca i finansiranja terorizma koji zavisi od područja na kome se nalazi teritorija države porekla stranke ili lica, koje na drugi način vrši kontrolni uticaj nad upravljanjem poslovima stranke i nad vođenjem tih poslova, kao i države porekla lica koje sa strankom obavlja transakcije.

Različite države predstavljaju različite nivoe i tipove rizika u odnosu na: međugranični promet, da li se transakcije obavljaju lično ili posredstvom interneta i slično.

Faktori na osnovu kojih se određuje, da li geografska lokacija ili pojedina država nosi viši rizik od pralja novca i finansiranja terorizma, uključuju:

1) države prema kojima su Ujedinjene nacije, Savet Evrope ili druge međunarodne organizacije primenile sankcije, embargo ili slične mere;

2) države koje su kredibilne institucije (RATG, Savet Evrope i dr.) označile kao one države koje ns primenjuju adekvatne mere za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma;

3) države koje su kredibilne institucije označile kao države s visokim stepenom korupcije i kriminala;

4) države koje su kredibilne institucije označile kao one države koje podržavaju ili finansiraju terorističke aktivnosti ili organizacije.

Ministar finansija, na osnovu ovlašćenja iz Zakona utvrđuje listu država koje primenjuju međunarodne standarde u oblasti sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma koji su na nivou standarda Evropske unije ili viši (tzv. bela lista) i listu država koje ne primenjuju standarde u oblasti sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma (tzv. crna lista).

Navedene liste utvrđene su Pravilnikom o metodologiji za izvršavanje poslova u skladu sa Zakonom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma. obveznici ih mogu koristiti radi procene rizika koji predstavlja stranka koja je registrovana, ili dolazi iz države sa crne liste, ili iz države koja nije na beloj listi.

Procena i ocena rizika zavisi i od lokacije obveznika, odnosno njegovih organizacionih jedinica. Na primer, kod obveznika lociranih u oblasti koje posećuje dijaspora ili turisti, procena i ocena rizika biće različita u odnosu na obveznike koji su locirani u ruralnom području, gde poznaju sve svoje stranke.

Povećani rizici mogući su kod:

1. Lokacija gde je velika koncentracija stranaca ili se vrše brojne transakcije sa strancima:

2. Kupca koji pokazuje izrazitu zainteresovanost za tačno određenu nekretninu i lokaciju, i ne ispoljava naročitu zainteresovanost za cenu nepokretnosti (tkz. kupovina po svaku cenu);

3. Stranaka, koje nisu lično videle nekretninu, istu kupuju preko posrednika (advokata, zastupnika, bliskih osoba i dr);

4. Stranke koja prilaže lična dokumenta koja su izdata od strane druge države i čiju autentičnost je teško proveriti;

5. Vlasništva nad nepokretnošću, gde je vlasništvo jedina veza kupca-stranog državljanina sa našom zemljom:

6. Pravnog lica koje daje adresu koja predstavlja samo broj poštanskog faha za komunikaciju sa posrednikom, ili je adresa na kojoj je pravno line registrovano nepostojeća i drugo.

Stranke iz regiona su manje rizične od stranaka sa kojima nemamo nikakve poslovne odnose i koje nisu iz regiona.

2. Pristup riziku stranke, posrednik samostalno utvrđuje na osnovu opšteprihvaćenih principa i sopstvenih iskustava. Ponašanje i motivacija stranke može da bude izvor rizika pranja novca ili finansiranja terorizma. Na veći rizik mogu ukazati aktivnosti koje obavljaju stranke.

Kategorije stranaka čije aktivnosti mogu ukazati na viši rizik, mogu biti slučajevi kada:

1. Ugovorne strane ne nastupaju stvarno u svoje ime i pokušavaju da sakriju identitet stvarnog kupca ili prodavca;

2. Kupac ne pokazuju naročit interes za karakteristike nepokretnosti (kvalitet izrade, lokaciju, datum završetka i primopredaje);

3. Kupac pije posebno zainteresovan za prikupljanje boljih ponuda ili za postizanje povoljnijih uslova plaćanja;

4. Stranke pokazuju veliko interesovanje da brzo obave kupoprodajnu transakciju iako za to nema posebnog razloga, bez interesovanja da se saznaju bitni detalji ugovora;

5. Stranka u poslednjem trenutku, pred realizaciju ugovora, menja ugovorne strane (dovodi novo lice i predstavlja ga kao kupca), ne pružajući logično objašnjenje za takvo postupanje;

6. Stranka kupuje nepokretnost za gotovinu, a ubrzo zatim tu nepokretnost koristi kao sredstvo obezbeđenja za dobijanje kredita za kupovinu nove nepokretnosti;

7. Odbijanje stranke da da podatke, koji se u praksi uobičajeno prikupljaju (lični podaci, adresa, zanimanje) i/ili nedoslednosti u priloženoj dokumentaciji (datumi, potpisi i drugi podaci);

8. Stranka poklanja nepokretnost licu sa kojim nije u srodstvu ili drugim ličnim ili poslovnim odnosima;

9. Građevinske firme - kao posebno rizične mogu se posmatrati firme sa nesrazmerno malim brojem zaposlenih u odnosu na obim poslova koje vrše, nemaju svoju infrastrukturu, poslovne prostorije, vlasnička struktura nije jasna;

10. Lica čija je ponuda za uspostavljanje poslovnog odnosa odbijena od strane drugog obveznika, ako se na bilo koji način sazna za tu činjenicu, odnosno lica poznata po lošoj reputaciji i drugo.

3. Rizik transakcije je povezan sa faktorima koji su vezani za nekretninu, finansiranje transakcije i stranaka u transakciji.

Pod rizikom transakcije podrazumeva se sledeće:

1. Kupovina i prodaja nepokretnosti odvija se istog dana ili u vrlo kratkom vremenskom periodu, naročito kada se uočava značajno odstupanje od tržišne cene;

2. Stranka kupac se pojavljuje sa velikim iznosom gotovine za kupovinu nepokretnosti ili plaćanje koje se vrši gotovinom;

3. Kupovina nepokretnosti na ime trećih lica (rođaka, prijatelja, advokata, pravnih lica sa of-šor destinacija i drugih pravnih lica), bez logičnog razloga;

4. Kupovina nepokretnosti je nesrazmerna kupovnoj moći kupca, a kupac daje nelogične odgovore o poreklu imovine;

5. Transakcije gde stranka zahteva plaćanje koje se sastoji od više manjih uplata, koje u zbiru čine cenu nepokretnosti (tzv. usitnjavanje);

6. Više transakcija kupovine i prodaje jedne nepokretnosti koje vrši grupa fizičkih i/ili pravnih lica koja su međusobno povezana (porodične, poslovne veze, lica koja dele istu adresu ili zastupnike ili advokate itd.);

Transakcije koje izvršavaju zastupnici (advokati, punomoćnici i dr) koji deluju u interesu potencijalno povezanih fizičkih lica (porodična ili poslovna povezanost, lica koja žive na istoj adresi itd.);

7. Transakcije u kojima se kao učesnik pojavljuje novoosnovano pravno lice, sa malim osnivačkim kapitalom, a kupuje ili prodaje nekretnine visoke vrednosti;

8. Obezbeđenje kredita za kupovinu nepokretnosti vrši se depozitom u iznosu od 100% iznosa traženog kredita;

9. Transakcije koje dolaze sa teritorija koje ne primenjuju propise iz oblasti sprečavanja pranja novca i gde postoji visok geografski rizik od pranja novca, bez obzira na to da li stranka dolazi sa tih teritorija;

10. Stranka obećava nerealno visoku posredničku naknadu za izvršeni posao (kupovinu nepokretnosti);

11. Stranka koja je nedavno kupila nepokretnost, prodaje je za višestruko veću cenu od kupovne;

12. Zakupnina u iznosu koji je značajno veći od zakupnine stana približnih karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji, koja se unapred plaća za duži vremenski period, kada postoji sumnja u fiktivnost ugovora i drugo.

Finansijska praksa varira između država i moraju da se uzmu u obzir i kulturne razlike. Dok se na nekim tržištima, gotovinske transakcije u velikim iznosima, mogu smatrati višim rizikom, na drugim tržištima ovo bi moglo biti uobičajeno, naročito gde postoji variranje kursa valute, ili gde ne postoji dobro uređeno tržište hipoteka.

Obveznik procenjuje rizik svake stranke na osnovu analize rizika. U slučaju identifikovanja drugih vrsta rizika, obveznik procenom treba da obuhvati i te vrste rizika.

III Radnje i mere za praćenje stranke

Zakon omogućava obvezniku da, zavisno od stepena rizika od pranja novca i finansiranja terorizma, sprovodi tri vrste radnji i mera poznavanja i praćenja stranke - opšte, pojednostavljene i pojačane.

1) Opšte radnje i mere poznavanja i praćenja stranke primenjuju se na sve stranke. One obuhvataju utvrđivanje i potvrđivanje identiteta stranke, pribavljanje informacija o svrsi i nameni poslovnog odnosa ili transakcije.

2) Pojednostavljene radnje i mere poznavanja i praćenja stranke predstavljaju za obveznika pravo a ne obavezu.

U slučajevima i na način propisan Zakonom, kada se pojavi sumnja da je reč o pranju novca ili finansiranju terorizma u vezi sa strankom ili transakcijom na koju su primenjene ove radnje i mere, obveznik je dužan da izvrši dodatnu procenu i eventualno primeni pojačane radnje i mere.

3) Pojačane radnje i mere, pored opštih obuhvataju i dodatne radnje i mere, koje obveznik preduzima u slučajevima propisanim Zakonom i u drugim slučajevima, kad proceni da zbog prirode poslovnog odnosa, vrste transakcije, načina vršenja transakcije, vlasničke strukture stranke, odnosno drugih okolnosti povezanih sa strankom ili transakcijom, postoji ili bi mogao da postoji, visok stepen rizika od pranja novca ili finansiranja terorizma.

Posrednici, kao obveznici na osnovu Zakona, bi trebalo da implementiraju odgovarajuće mere i kontrole, tako da ublaže potencijalne rizike od pranja novca kod određenih stranaka, koji su određeni kao visoko rizični, putem pristupa zasnovanog na proceni rizika.

Ove metode kontrole mogu da uključe: povećanu svest posrednika da postoje stranke i transakcije visokog rizika, unutar delovanja ove privredne delatnosti, pojačano praćenje transakcija, povećani nivoi kontrola i učestalost provere odnosa.

Preduzimanje dodatnih mera od strane posrednika, kao obveznika na osnovu Zakona, kad stranku svrsta u visokorizičnu kategoriju na osnovu procene rizika, zavisi od konkretne situacije. Na primer, ako je stranka procenjena, kao stranka visokog rizika zbog svoje vlasničke strukture, obveznik može svojim procedurama predvideti obavezu pribavljanja dodatnih podataka i obavezu dodatne provere podnete dokumentacije.

Procena rizika vrši se ne samo pri uspostavljanju saradnje sa strankom, nego i tokom te saradnje (praćenje poslovanja stranke), što znači da jedna stranka može na početku biti svrstana u visokorizične, a kasnije, tokom poslovnog odnosa, obveznik može odlučiti da primeni opšte i pojednostavljene radnje i mere i obrnuto.

Navedeni primer se ne odnosi na slučajeve koji su na osnovu Zakona svrstani u visokorizične i na koje se na osnovu Zakona moraju primenjivati pojačane radnje i mere.

IV Stručna osposobljenost i obučenost

Obveznik je dužan da obezbedi redovno stručno obrazovanje, osposobljavanje i usavršavanje zaposlenih, kako bi oni bili u mogućnosti da blagovremeno prepoznaju rizik od pranja novca i finansiranja terorizma. Stručno obrazovanje odnosi se na upoznavanje sa odredbama Zakona i propisa donetih na osnovu njega i internih akata, sa stručnom literaturom o sprečavanju pranja novca i finansiranju terorizma.

Obveznik u primeni smernica posebnu pažnju treba da obrati:

1) na nivo obuke zaposlenih, kako bi oni mogli blagovremeno prepoznati rizik od pranja novca i finansiranja terorizma,

2) na nivo svesti o rizicima, kojima obveznik može biti izložen u slučaju njihovog propusta,

3) na utvrđivanje nivoa odgovornosti u primeni internih akata, kojima se uređuje sprečavanje pranja novca i finansiranje terorizma.

Da bi posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti imali efikasan pristup zasnovan na analizi rizika, taj proces mora da bude implementiran u sisteme interne kontrole posrednika.

U pogledu veličine posrednika, okvir internih kontrola treba da:

a. obezbeđuje redovni pregled procesa upravljanja rizikom i procene rizika, uzimajući u obzir sredinu u kojoj posrednici u prometu nekretnina posluju i aktivnost na tržištu;

b. obezbedi pojačani fokus na postupanje posrednika za promet nekretnina, koje je podložnije zloupotrebi lica koji peru novac i drugim licima koja se bave kriminalnim radnjama;

c. obezbedi usaglašenost sa merama za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma i da ocenjuje program;

d. informiše organe upravljanja sa inicijativama o usaglašenosti, o indentifikovanim nedostacima u usaglašenosti, preduzetim korektivnim akcijama i podnetim izveštajima o sumnjivim transakcijama;

e. obezbedi kontinuitet programa uprkos promena u upravljačkom kadru ili strukturi zaposlenih: za obveznike koji vrše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti;

f. fokusira se na vođenje propisane evidencije i na podnošenje zahtevanih prijava;

g. preporučuje usaglašenost sa merama za sprečavanje pranja novca i finansiranja terorizma;

h. obezbeđuje ažuriranje evidencija u skladu sa propisima;

i. implementira politiku, procedure i procese u vezi sa radnjama i merama poznavanja i praćenja stranke;

j. omogući blagovremenu identifikaciju transakcija za prijavljivanje i da obezbedi tačno sačinjavanje i podnošenje izveštaja;

k. obezbedi da se eventualni trening i obuka omogući svim zaposlenima koji obavljaju poslove otkrivanja i sprečavanja pranja novca i finansiranja terorizma;

l. obezbedi adekvatno nadziranje zaposlenih koji vrše transakcije sa gotovim novcem;

m. sačinjava izveštaje;

n. prati sumnjivu aktivnost;

o. uključi se u bilo koju aktivnost koja je usmerena ka radnjama za sprečavanje pranja novca i finansiranje terorizma i drugo.

V Izvršavanje drugih radnji mera na osnovu ovog zakona

Posrednici moraju, u okviru zakonskih ovlašćenja da osiguraju punu saradnju sa tržišnom inspekcijom i Upravom za sprečavanje pranja novca. Saradnja između obveznika i Uprave je obavezna, posebno u slučaju dostavljanja dokumentacije, traženih podataka i informacija, a koje se odnose na stranke ili transakcije kod kojih postoje razlozi za sumnju u pranje novca ili finansiranje terorizma. Saradnja je potrebna i u slučaju obaveštavanja o bilo kojoj aktivnosti ili okolnostima, koje su ili bi mogle biti, povezane sa pranjem novca ili finansiranjem terorizma.

VI Primena smernica

Smernice su obavezujuće za sve obveznike koji vrše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Obveznici moraju do 30 dana od dana potpisivanja Smernica da usklade svoje poslovanje sa sadržajem i izrade interne akte, saglasno odredbama Zakona.

Smernice za sprečavanje pranja para i finansiranja terorizma za obveznike koji vrše delatnost posredovanja u prometu nepokretnosti, koje se primenjuju od 10. februara 2010. godine, prestaju da važe danom donošenja Smernica.

Smernice stupaju na snagu danom potpisivanja i objavljivanja na web sajtu Ministarstva.

broj: 011-00-399/2017-06