ODLUKAO DAVANJU U ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA("Sl. list grada Vršca", br. 16/2017) |
Ovom odlukom utvrđuju se način, uslovi i postupak davanja u zakup poslovnih zgrada i poslovnih prostorija, magacina i garaža (u daljem tekstu: poslovni prostor) u javnoj svojini Grada Vršca (u daljem tekstu: Grad), koje neposredno ne služe izvršavanju nadležnosti Grada Vršca, već za ostvarivanje prihoda putem izdavanja u zakup (tzv. komercijalne nepokretnosti).
Poslovnim prostorom, u smislu ove odluke, smatra se jedna ili više prostorija namenjenih obavljanju poslovne delatnosti, koje po pravilu čine građevinsku celinu i imaju poseban ulaz, a nalaze se u stambenom, poslovnom ili stambeno-poslovnom objektu.
Magacinskim prostorom, u smislu ove odluke smatra se prostor koji se koristi za smeštaj robe.
Garažom, u smislu ove odluke, smatra se objekat ili prostorija u zonama stanovanja, namenjena za parkiranje vozila.
Vođenje evidencije poslovnog prostora, sprovođenje postupka davanja u zakup poslovnog prostora i otkazivanja ugovora o zakupu, poslove upravljanja, poslove staranja o naplati zakupnine, izvršavanje zakonskih i drugih obaveza koje proističu iz zakupa kao i druge poslove i pravne radnje u skladu sa zakonom i ovom odlukom obavljaće Gradska uprava - Odeljenje za imovinsko-pravne poslove Grada Vršca.
Odeljenje za imovinsko-pravne poslove zajedno sa Odeljenjem za investicije i kapitalna ulaganja predlaže nadležnom organu Grada, Godišnji plan i program tekućeg i investicionog održavanja i opremanja pojedinačnih poslovnih prostora, radi obnavljanja, unapređivanja i efikasnijeg korišćenja.
II ORGANI ZA SPROVOĐENJE ODLUKE I NADLEŽNOST
Postupak davanja u zakup nepokretnosti - poslovnog prostora u javnoj svojini sprovodi Komisija koju imenuje Gradsko veće Grada Vršca posebnom odlukom.
Komisija se sastoji od predsednika i dva člana.
Mandat predsednika i članova komisije traje 4 (četiri) godine, odnosno do razrešenja ili ostavke predsednika ili članova Komisije.
Isto lice može ponovo biti imenovano za predsednika, odnosno člana Komisije.
Nakon donošenja odluke o davanju u zakup, postupak za davanje u zakup poslovnog prostora sprovodi Komisija.
Komisija je ovlašćena da:
- predlaže odluku o pokretanju postupka za davanje u zakup poslovnog prostora javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda;
- predlaže odluku o izboru najpovoljnijeg ponuđača ili odluku o obustavi postupka;
- daje dodatne informacije ili objašnjenja u vezi sa postupkom javnog nadmetanja i postupkom prikupljanja pismenih ponuda;
- otvara, pregleda i ocenjuje prijave u postupku javnog nadmetanja, tj. ponude u postupku prikupljanja pismenih ponuda;
- odbacuje nepotpune, neuredne ili neblagovremene prijave, ponude ili zahteve;
- vodi postupak javnog nadmetanja odnosno postupak prikupljanja pismenih ponuda;
- razmatra i ostala pitanja iz oblasti zakupodavnih odnosa i daje odgovarajuće predloge za njihovo rešavanje.
Komisija može punopravno da odlučuje ukoliko je prisutno više od polovine članova, a odluka se smatra donetom kada se "za" izjasni više od polovine ukupnog broja članova.
Komisija po sprovedenom postupku, u skladu sa odredbama ove odluke, predlaže Gradonačelniku donošenje odluke o davanju u zakup i zaključenje ugovora o zakupu.
Gradonačelnik Grada Vršca ili lice koje on ovlasti, donosi odluke o:
- pokretanju postupka za davanje u zakup poslovnog prostora javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda;
- dodeli poslovnog prostora u zakup neposrednom pogodbom;
- otkazu ugovora o zakupu, odnosno stavljanju van snage odluke o određivanju zakupca poslovnog prostora u slučajevima kada ugovor o zakupu nije zaključen.
III NAČIN I POSTUPAK DAVANJA U ZAKUP POSLOVNOG PROSTORA
Davanje poslovnog prostora u zakup vrši se u skladu sa zakonom, pod uslovima, na način i u postupku utvrđenom ovom odlukom.
Poslovni prostor se može dati u zakup u postupku:
- javnog nadmetanja,
- prikupljanja pismenih ponuda i
- neposrednom pogodbom.
Postupak za davanje u zakup poslovnog prostora javnim nadmetanjem ili prikupljanjem pismenih ponuda pokreće se odlukom Gradonačelnika ili lica koje on ovlasti,
Odluka iz stava 1. ovog člana sadrži:
- naziv zakupodavca
- vrstu postupka za davanje u zakup poslovnog prostora u javnoj svojini
- podatke o poslovnom prostoru u javnoj svojini koji se daje u zakup (vrsta, adresa, zona, površina poslovnog prostora) - opis nepokretnosti;
- svrhu i namenu prostora;
- početnu, odnosno najnižu visinu zakupnine po kojoj se predmetna nepokretnost može dati u zakup;
- visinu i način polaganja depozita;
- uslove pod kojima se nepokretnost u javnoj svojini daje u zakup (rok trajanja zakupa i sl.);
- vreme i mesto otvaranja pismenih ponuda;
- način, mesto i vreme za dostavljanje pismenih ponuda za učešće u postupku prikupljanja pismenih ponuda;
- vreme i mesto uvida u dokumentaciju kao i za razgledanje nepokretnosti koja se daje u zakup;
Odluka o pokretanju postupka za davanje u zakup može da sadrži i druge elemente, ako Gradonačelnik ili lice koje on ovlasti, proceni da su potrebni za sprovođenje postupka.
Kriterijum za utvrđivanje najpovoljnije ponude je najviša ponuđena cena.
a) Javni oglas za javno nadmetanje ili prikupljanje pismenih ponuda
Javni oglas o davanju poslovnog prostora u zakup objavljuje se u jednom od lokalnih sredstava javnog informisanja na teritoriji grada Vršca.
Ukoliko u roku za podnošenje prijava nije primljena nijedna prijava ili stignu samo prijave koje nisu ispravne ili prihvatljive, postupak javnog oglašavanja će se ponoviti.
Postupak prikupljanja pismenih ponuda sprovešće se i ukoliko pristigne jedna ispravna i blagovremena ponuda.
U slučaju kada se nepokretnost ne izda u zakup posle dva uzastopna sprovedena postupka javnog oglašavanja, početna visina zakupnine po kojoj se nepokretnost daje u zakup umanjiće se na 80% od početne visine zakupnine utvrđene u članu 25. ove Odluke.
U slučaju kada se nepokretnost u obnovljenom postupku javnog oglašavanja sa umanjenom početnom visinom zakupnine, na način i pod uslovima iz prethodnog stava, ne izda u zakup, visina zakupnine umanjuje se na 60 % od početne visine zakupnine utvrđene čl. 25. ove Odluke, po kojoj ceni će se nastaviti sa javnim oglašavanjem.
Javni oglas i potrebne obrasce priprema Odeljenje za imovinsko pravne poslove.
Javni oglas o davanju poslovnog prostora u zakup sadrži:
- podatke o poslovnom prostoru koji se daje u zakup (vrsta, adresa, zona, površina);
- početni iznos zakupnine;
- visinu depozita koji se uplaćuje za učešće u postupku izdavanja u zakup;
- rok za povraćaj depozita učesnicima koji nisu uspeli u postupku izdavanja u zakup;
- svrhu i namenu prostora;
- vreme na koje se poslovni prostor daje u zakup;
- datum i vreme kada se poslovni prostor može razgledati;
- rok za dostavljanje prijava;
- sadržaj uredne i potpune prijave;
- vreme i mesto održavanja javnog nadmetanja (ako se ovim postupkom poslovni prostor izdaje u zakup javnim nadmetanjem) odnosno otvaranja pismenih ponuda;
- kriterijume za ocenjivanje najpovoljnije ponude i
- druge potrebne podatke.
Depozit se utvrđuje u visini od 20% od visine početnog iznosa mesečne zakupnine za poslovni prostor koji je oglašen za izdavanje u zakup.
Oglas može da sadrži i druge elemente ako se proceni da su potrebni za sprovođenje postupka.
Na javnom nadmetanju mogu da učestvuju fizička i pravna lica koja dostave urednu, pisanu i blagovremenu prijavu.
Ispravnom prijavom, odnosno ponudom smatra se prijava odnosno ponuda koja sadrži sledeće elemente i priloge:
podatke o podnosiocu prijave i to
A) - za fizička lica: ime i prezime, fotokopija lične karte, broj tekućeg računa i naziv banke kod koje se vodi tekući račun;
- za preduzetnike: rešenje o upisu u registar koji vodi nadležni organ, kopiju rešenja o dodeljenom PIB-u, kopija potvrde o izvršenom evidentiranju za PDV, ukoliko je u sistemu PDV-a, kopiju depo kartona kod poslovne banke;
- za pravna lica: naziv i sedište, kopiju rešenja o upisu pravnog lica u registar koji vodi nadležni organ, kopiju rešenja o dodeljenom PIB-u, kopiju potvrde o izvršenom evidentiranju za PDV, ukoliko je u sistemu PDV-a i kopiju deo kartona kod poslovne banke;
B) dokaz da je podnosilac prijave izmirio zakupninu, ukoliko je već zakupac poslovnog prostora koji je predmet izdavanja u zakup ili ukoliko je osnivač (član) pravnog lica koje je zakupac
V) dokaz o uplati depozita;
G) punomoćje za lice koje zastupa podnosioca prijave.
Jedno lice može da podnese prijavu za više poslovnih prostora, s tim što je u obavezi da za svaki prostor podnese posebnu prijavu i uplati depozit.
Prijava mora da sadrži i druge elemente i priloge ukoliko su oni predviđeni oglasom.
Podnosioci nepotpunih i neblagovremenih prijava ne mogu učestvovati na javnom nadmetanju odnosno otvaranju pismenih ponuda.
Komisija odbacuje nepotpune i neblagovremene prijave.
Rok za podnošenje prijave je 8 dana od dana objavljivanja oglasa, a vreme za dostavljanje ponuda navodi se u javnom oglasu.
Prijave se podnose preporučenom pošiljkom ili predajom prijave u pisarnicu Gradske uprave Grada Vršca.
Postupak javnog nadmetanja smatra se uspelim i u slučaju dostavljanja jedne ispravne prijave, odnosno ponude kojom se podnosilac registruje i proglašava zakupcem, ako prihvati početnu visinu zakupnine po kojoj se poslovni prostor može izdati u zakup.
Ukoliko se na dva uzastopna oglasa za davanje u zakup poslovnog prostora ne prijave zainteresovana lica, odnosno ponuđači, poslovni prostor se može dati u zakup u skladu sa članom 11. stav 3. i 4. ove odluke.
Komisija neće uzeti u razmatranje prijave, odnosno, ponude učesnika u postupku koji kao zakupac već koristi, ili je ranije koristio poslovni prostor u javnoj svojini Grada Vršca ukoliko:
- po knjigovodstvenoj evidenciji Gradske uprave ima neizmirene obaveze, odnosno dugovanje po osnovu zakupnine, bez obzira na visinu dugovanja;
- je po bilo kom osnovu dat otkaz ugovora o zakupu, osim ako je pred sudom zaključeno poravnanje;
- nije izmirio obaveze za utrošenu električnu energiju, komunalne i druge usluge nastale prilikom korišćenjem poslovnog prostora po osnovu zakupa.
O toku celog postupka javnog nadmetanja Komisija sačinjava zapisnik, koji po okončanju postupka potpisuju predsednik i članovi.
Po okončanju postupka javnog nadmetanja odnosno prikupljanja pismenih ponuda Komisija sačinjava predlog odluke o određivanju najpovoljnijeg ponuđača i isti, uz zapisnik o sprovedenom postupku, dostavlja Gradonačelniku ili licu koje on ovlasti.
Ukoliko dve li više najpovoljnijih ponuda, za isti poslovni prostor, imaju istu ponuđenu cenu za zakup, Komisija će pozvati najpovoljnije ponuđače da u roku od 3. dana, u zatvorenim kovertama učine nove ponude za zakup. Ukoliko se to ponovi i u ponovljenim ponudama, Komisija će ponoviti napred navedeni postupak sve dok jedna od ponuđenih cena ne bude najviša.
Protiv odluke o davanju u zakup dopušten je prigovor Gradskom veću Grada Vršca u roku od 8 dana od dana prijema odluke.
Odluka Gradskog veća Grada Vršca je konačna a može se pobijati u sudskom postupku.
Na osnovu konačne odluke Gradonačelnika ili lica koje on ovlasti sa najpovoljnijim ponuđačem Načelnik Gradske uprave zaključuje ugovor o zakupu.
Na postupak davanja poslovnog prostora u zakup prikupljanjem pismenih ponuda shodno se primenjuju odredbe ove odluke kojima se uređuje postupak davanja u zakup javnim nadmetanjem.
Poslovni prostor se daje u zakup na određeno vreme, a rok trajanja zakupa se određuje odlukom o pokretanju postupka za izdavanje u zakup poslovnog prostora.
Nepokretnosti u javnoj svojini grada Vršca mogu se dati u zakup i van postupka javnog nad- metanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, u slučajevima:
- ako zakup traže međunarodne organizacije za pomoć i saradnju sa zemljama Evropske unije, međunarodne humanitarne organizacije u cilju obezbeđenja uslova za smeštaj i rad u Republici Srbiji, kao i domaće humanitarne organizacije, parlamentarne političke stranke, organizacije i udruženja građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, pod uslovom da taj prostor ne koriste za ostvarivanje prihoda;
- ako se poslovni prostor daje za potrebe održavanja sportskih, kulturnih, sajamskih, naučnih i drugih sličnih potreba, a rok zakupa je kraći od 30 dana;
- ako je poslovni prostor potreban radi bolje organizacije i efikasnosti rada nosioca prava javne svojine, odnosno korisnika stvari u javnoj svojini, kao i posebnih službi i organizacija čiji su oni snivači;
- ako zakupac prestane da obavlja svoju delatnost, usled teške bolesti, odlaska u penziju ili smrti, a dodelu u zakup traži bračni drug, dete ili roditelj zakupca (članovi porodičnog domaćinstva), pod uslovom da nastavi sa obavljanjem iste delatnosti;
- ako zakupac - pravno lice predlaže za određivanje zakupca drugo pravno lice čiji je on jedini ili jedan od osnivača;
- ako je kod zakupca - pravnog lica došlo do određenih statusnih promena u skladu sa odredbama Zakona o privrednim društvima;
- ako zakupac - fizičko lice traži određivanje za zakupca pravno lice čiji je osnivač;
- ako osnivač pravnog lica, zbog brisanja pravnog lica iz registra nadležnog organa, traži da bude određen za zakupca, kao fizičko lice;
- ako po osnovu zakupa poslovni prostor koriste dva zakupca a jednom od zakupaca prestane zakupodavni odnos, drugi zakupac može da traži zakup kao jedini zakupac,
- ako zakupac - pravno lice zatraži određivanje za zakupca poslovnog prostora drugo pravno lice, pod uslovom da to drugo pravno lice izmiri celokupan dug zakupca nastao usled neplaćanja zakupnine i troškova korišćenja zakupljenog poslovnog prostora, ukoliko taj dug nije moguće namiriti na drugi način;
- ako zakupac koji je uredno izvršavao obavezu plaćanja zakupnine, traži produženje ugovora o zakupu, zaključenog na određeno vreme, pod uslovom da takav zahtev uputi najranije tri meseca, a najkasnije mesec dana pre isteka ugovora o zakupu; ukoliko je takav zahtev uputio zakupac koji 5 i više godina koristi poslovni prostor i sve to vreme redovno izmiruje obaveze po osnovu zakupa, istom se ugovor može produžiti do 10 godina.
- ako davanje u zakup traži fizičko lice kojem je taj poslovni prostor oduzet nacionalizacijom, odnosno njegovi naslednici, pod uslovom da je pokrenut postupak za vraćanje oduzete imovine pred nadležnim organom;
- ako se poslovni prostor ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, ali ne ispod 50% od visine zakupnine utvrđene ovog odlukom, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od 3 (tri) godine.
Odluku o davanju na korišćenje poslovnih prostorija organizacijama ili udruženjima iz stava 1. alineja 1. ovog člana, donosi Gradsko veće Grada Vršca na osnovu pismenog i obrazloženog zahteva istih.
Odlukom o davanju na korišćenje poslovnih prostorija iz prethodnog stava, određuje se vremenski period korišćenja poslovnih prostorija, obaveza korisnika da snosi sve zavisne troškove vezane za korišćenje poslovnih prostorija (potrošnja električne energije, komunalne usluge, troškove korišćenja fiksne telefonija, interneta i sl.) kao i druga prava i obaveze korisnika.
Na osnovu Odluke Gradskog veća o davanju na korišćenja poslovnih prostorija iz stava 2. ovog člana, Odeljenje za imovinsko pravne poslove sačinjava tekst Ugovora o davanju na korišćenje poslovne prostorije kojim se uređuju, pored obaveza utvrđenih u Odluci iz prethodnog stava ovog člana i druga međusobna prava i obaveze Grada Vršca i korisnika poslovnih prostorija.
Zakupac je u obavezi da dostavi kao sredstvo obezbeđenja plaćanja zakupa za period trajanja zakupa sopstvenu (solo) menicu registrovanu kod poslovne banke
Prihodi od davanja u zakup poslovno prostora su javni prihodi i uplaćuju se u korist budžeta Grada.
Sredstva iz prethodnog stava koriste se za tekuće i investiciono održavanje poslovnih prostora za tekuću godinu.
Zakupnina za korišćenje poslovnog prostora plaća se mesečno, najkasnije do 10-tog u mesecu za prethodni mesec, a na osnovu ispostavljene fakture.
Troškovi korišćenja zajedničkih uređaja u zgradi, utroška električne energije, vode, grejanja, higijene, naknade za korišćenje građevinskog zemljišta, kao i ostale komunalne troškove, zakupac je obavezan da plaća redovno u naznačenom roku, na osnovu ispostavljenih faktura nadležnih distributera odnosno davalaca navedenih usluga.
Na iznos mesečne zakupnine zakupac je u obavezi da plaća porez na dodatu vrednost.
IV NAČIN I POSTUPAK UTVRĐIVANJA ZAKUPNINE
Početni iznos zakupa za poslovni prostor utvrđuje se po m2 korisne površine, a prema zonama u kojoj se poslovni prostor nalazi.
Prema pogodnosti lokacije poslovni prostor se deli u četiri zone i to:
Ekstra zona koja obuhvata u Vršcu: Trg Pobede, Svetosavski trg i Trg svetog Teodora Vršačkog
I zona obuhvata ulice u Vršcu: Trg Zelena pijaca, ulica Stevana Nemanje od trga Zele pijaca do raskrsnice sa ulicom Žarka Zrenjanina, ulica Žarka Zrenjanina od ulice Stevana Nemanje do raskrsnice sa ulicom Vaska Pope, ulica Vuka Karadžića, ulica Vaska Pope od Žarka Zrenjanina do raskrsnice sa ulicom Gavrila Principa, ulica Jaše Tomića, ulica Anđe Ranković, ulica Feliksa Milekera, ulica Dvorska do raskrsnice sa ulicom Laze Nančića, ulica Dostijeva, ulica Kumanovska, ulica Miloša Obilića od Trga Zelena Pijaca do raskrsnice sa ulicom Bregalničkom, ulica Zmaj Jovina od Trga Svetog Teodora vršačkog do raskrsnice sa ulicom Svetozara Miletića, ulica Sinđelićeva od Trga Svetog Teodora vršačkog do raskrsnice sa ulicom Svetozara Miletića, ulica Sterijina od Stevana Nemanje do raskrsnice sa ulicom Sremskom.
II zona obuhvata ulice: ulica Miloša Obilića od Bregalničke do raskrsnice sa ulicom Hajduk Veljka, ulica Abraševićeva, Omladinski trg, Sunčani trg, ulica Dimitrija Tucovića do raskrsnice sa ulicom Nikite Tolstoja, ulica Nikite Tolstoja od Vuka Karadžića do raskrsnice sa ulicom Dimitrija Tucovića, ulica Nikole Tesle, Trg Nikole Pašića
III zona obuhvata celokupnu površinu katastarske opštine Vršac, odnosno sve ulice i trgove u gradu koji nisu obuhvaćeni zonama: Ekstra, I i II.
IV zona obuhvata sva naseljena mesta Grada Vršca.
Početni iznos zakupnine poslovnog prostora po jednom metru kvadratnom utvrđuje se shodno zoni i kategoriji u kojoj se poslovni prostor nalazi i to:
ZONA |
dinara po m2 |
Ekstra |
550,00 |
Prva |
480,00 |
Druga |
350,00 |
Treća |
280,00 |
Četvrta |
150,00 |
Zakupnina za poslovni prostor u kojem se isključivo obavljaju deficitarne delatnosti, koje utvrđuje Gradsko veće Grada Vršca, kao i za poslovni prostor u kojem se obavljaju stari umetnički zanati i narodna radinost utvrđene Pravilnikom o određivanju poslova koji se smatraju umetničkim i starim zanatima, odnosno poslovima domaće radinosti ("Sl. glasnik RS", br. 21/05), utvrđuje se u iznosu od:
ZONA |
dinara po m2 |
Ekstra |
296,00 |
Prva |
211,00 |
Druga |
104,00 |
Treća |
78,00 |
Četvrta |
42,00 |
Zakupnina za garaže utvrđuje se u iznosu od 100,00 dinara po m2 bez obzira na zonu.
Zakupnina za magacinski prostor utvrđuje se u iznosu od 70,00 dinara po m2 bez obzira na zonu.
Zakupnina za poslovni prostor koji se daje u zakup u svrhu obavljanja umetnošću u različitim oblastima kao i radi obavljanja informativno izdavačke delatnosti utvrđuje se u visini 30% od cena utvrđenih u članu 25. ove Odluke (zakupnina po zonama).
Početna visina zakupnine za poslovne prostorije koje se nalaze u podrumima i suterenima, spratovima u okviru tržnih centara, dvorištima i prolazima može se umanjiti do 30% od iznosa zakupnine po 1 m2 utvrđenu članom 25. Odluke.
V TEKUĆE I INVESTICIONO ODRŽAVANJE
Tekuće održavanje poslovnog prostora nakon zaključenja ugovora o zakupu pada na teret zakupca.
Investiciono održavanje neizdatog poslovnog prostora vrši Grad Vršac u skladu sa Godišnjim planom i programom iz člana 3. ove odluke.
Zakupac je dužan da u slučaju potrebe za hitnom intervencijom radi otklanjanja mogućnosti nastanka štete na poslovnom prostoru odmah o tome izvesti nadležni organ Grada Vršca.
Na zahtev zakupca poslovnog prostora nadležni organ Grada Vršca može dati saglasnost da zakupac sopstvenim sredstvima izvede radove na poboljšanju kvaliteta poslovnog prostora, odnosno saglasnost na adaptaciju, rekonstrukciju i investiciono održavanje poslovnog prostora, prema uobičajenim standardima i važećim propisima u oblasti građevinarstva.
U slučaju iz stava 4. ovog člana zakupac nema pravo da potražuje povraćaj uloženih sredstava, nema pravo da po osnovu izvršenih ulaganja zahteva utvrđivanje prava susvojine na zakupljenom poslovnom prostoru i nema pravo na postavljanje stvarno-pravnih zahteva prema Republici Srbiji odnosno Gradu Vršcu.
VI USLOVI I POSTUPAK ODOBRAVANJA ZAKUPCU DA SOPSTVENIM SREDSTVIMA IZVRŠI RADOVE NA INVESTICIONOM ODRŽAVANJU, ADAPTACIJI I REKOSTRUKCIJI POSLOVNOG, MAGACINSKOG PROSTORA I GARAŽE
Po pismenom zahtevu zakupca Gradsko veće Grada Vršca može zakupcu odobriti - dati saglasnost za izvođenje radova koji imaju karakter investicionog održavanja zakupljenog poslovnog prostora, prema uobičajenim standardima i važećim propisima iz oblasti građevinarstva.
Izveštaj o postojećem stanju poslovnog prostora, sa opisom, predmerom i predračunom planiranih radova, izrađuje ovlašćeni sudski veštak odgovarajuće struke, odnosno ovlašćena organizacija, sa kojom zakupodavac zaključuje ugovor o poslovnoj saradnji (pružanju usluga), s tim da troškove izrade ove dokumentacije snosi zakupac.
Ovako sačinjen izveštaj sa predlogom potrebnih radova stručno lice, odnosno organizacija iz prethodnog stava dostavlja Gradskom Veću Grada Vršca.
Zakupac je u obavezi da se tokom izvođenja radova odobrenih od strane zakupodavca, u postupku opisanom u stavu 1. ovog člana, pridržava odobrenog opisa, predmera i predračuna, kao i da u slučaju odstupanja od odobrenih radova na investicionom održavanju poslovnog prostora u svakom pojedinačnom slučaju od zakupodavca zatraži odobrenje za to odstupanje.
Radovi na investicionom održavanju izvršeni suprotno prethodnom stavu, kao i radovi koji prevazilaze uobičajene standarde za tu vrstu radova, neće se priznati zakupcu.
Načelnik Gradske uprave Grada Vršca određuje nadzorni organ, odnosno može angažovati lice odgovarajuće struke radi vršenja nadzora nad izvođenjem odobrenih radova.
Nakon izvođenja radova uz saglasnost zakupodavca na način i u postupku opisanom u članu 30. ove odluke, zakupac je u obavezi da zakupodavcu podnese zahtev za priznavanje troškova investicionog održavanja poslovnog prostora, uz koji se kao dokaz dostavljaju računi, s tim da iznos uloženih sredstava mora biti verifikovan od strane ovlašćenog veštaka, odnosno organizacije, koja će proceniti vrednost, kvalitet i standard izvedenih radova i ukupnog stanja nepokretnosti, u odnosu na na izveštaj o postojećem stanju, opis, predmer i predračun planiranih radova sačinjen prilikom dobijanje saglasnosti za izvođenje radova.
Gradsko Veće Grada Vršca, po dobijenom izveštaju od veštaka ili organizacije, donosi odluku kojom utvrđuje konačnu vrednost izvedenih radova.
Gradsko Veće, može zakupcu, na osnovu njegovog zahteva, umanjiti zakupninu do 50% od mesečne zakupnine a na ime uloženih sredstava za investiciono održavanje poslovnog prostora i to za period koji odgovara visini uloženih sredstava, bez mogućnosti priznavanja svojinskih prava na poslovnom prostoru po osnovu ulaganja sredstava.
Izuzetno od prethodnog stava, a na osnovu posebno obrazložene odluke Gradskog veća, iznos zakupnine može biti umanjen i za veći procenat.
Gradsko veće može osloboditi zakupca plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja poslovnog prostora i to za period dok traju radovi, a najduže 6 (šest) meseci.
Na osnovu odluke Gradskog veća iz prethodnog člana, Načelnik Gradske uprave zaključuje odgovarajući aneks ugovora o zakupu kojim se reguliše period za koji zakupac stiče pravo za oslobađanje od plaćanja zakupnine u iznosu od 50% od ugovorom utvrđene visine mesečne zakupnine sa obavezom plaćanja poreza na dodatu vrednost a sve dok se ne opravdaju uložena sredstva za izvedene i priznate radove.
Na osnovu priznatih izvedenih radova (uloženih sredstava) zakupcu se može produžiti vreme trajanja zakupa duže od ugovorenog.
O produženju vremena trajanja zakupa duže od ugovorenog, odluku donosi Gradsko veće Grada Vršca.
Kod radova za koje je, u skladu sa zakonom, neophodno pribaviti građevinsku dozvolu, priznaće se i troškovi njenog pribavljanja.
Kod izvođenja radova za koje je u skladu sa zakonom, neophodno pribaviti uslove o preduzimanju tehničke zaštite koje izdaje Zavod za zaštitu spomenika kulture, priznaće se i troškovi njihovog pribavljanja.
Radovi koji se obavezno priznaju u celokupnom iznosu uloženih sredstava (100%) u smislu ove odluke su radovi koji se izvode u cilju poboljšanja stabilnosti objekta i to:
- podbetoniranje temelja zidova,
- ojačavanja nosećih zidova AB serklažama,
- zamena dotrajalih nosećih zidova od naboja zidom od čvrstog materijala sa izvedenom hidroizolacijom zida,
- izmena dotrajalih međuspratnih kostrukcija armiranom betonskom pločom,
- izmena dotrajalih krovnih elemenata (rogovi, letve, crep),
- izmena dotrajalih podova,
- uvođenje nove elektroinstalacije,
- izrada nove vodovodne i kanalizacione instalacije i priključaka.
Ne priznaju se razni "plemeniti" materijali korišćeni za obradu zidova i/ili plafona.
Ne priznaje se vrednost izvedenih radova koja prelazi standardni kvalitet radova.
Vrednost radova na uređenju enterijera kao i vrednost pokretne oprema za enterijer se ne priznaju.
Za izvedene radove priznaje se vrednost materijala standardnog kvaliteta domaće proizvodnje.
Kada zakupac, kome su odobrena ulaganja u smislu ove odluke, vraća poslovni prostor zakupodavcu, dužan je da ga preda u stanju u kom je prostor bio nakon završetka radova na adaptaciji, sanaciji, rekonstrukciji i/ili investicionom održavanju, uzimajući u obzir amortizaciju prostora za period koji je protekao od dana završetka radova do dana predaje prostora zakupodavcu, pod uslovom da je zakupljeni poslovni prostor korišćen na način koji se smatra uobičajenim za vrstu delatnosti koja je u njemu obavljana.
Ukoliko se obradom enterijera narušio osnovni izgled zakupljenog prostora, zakupac može da demontira delove enterijera pod uslovom da to ne ostavi oštećenja na poslovnom prostoru.
Prilikom primopredaje zakupljenog poslovnog prostora obavezno se sačinjava zapisnik koji potpisuju lica koja prisustvuju primopredaji.
Zakupac ima obavezu da redovno održava zakupljeni poslovni prostor i odgovoran je za pogoršanja koja na njemu nastanu za vreme trajanja zakupa.
Zakupac je obavezan da o svom trošku izvede popravke radi dovođenja prostora u stanje u kome je bio u vreme prijema u zakup, odnosno u stanje nakon investicionog ulaganja.
Kada zakupac, u toku trajanja zakupa, promeni prebivalište-sedište, promeni naziv firme, izvrši registraciju ili preregistraciju, odnosno promeni broj tekućeg računa ili drugi podatak vezan za poslovanje firme, dužan je da o tome pismeno obavesti Javno preduzeće u roku 15 dana od dana nastanka promene.
Po prestanku zakupa, zakupac je dužan da preda zakupljeni prostor u stanju u kakvom je bio pre prijema u zakup, odnosno u stanju nakon izvršenog investicionog ulaganja, o čemu se sačinjava zapisnik o primpopredaji. U zapisniku se obavezno navode i sva eventualna oštećenja poslovnog prostora nastala nedomaćinskim ponašanjem zakupca za vreme trajanja zakupa.
Zakupac je dužan da nadoknadi štetu iz prethodnog stava.
Zakupac je dužan da zakupljeni prostor koristi za obavljanje delatnosti za koju je registrovan kod nadležnog organa.
Zakupac nema pravo da zakupljenu garažu koristi za obavljanje poslovne delatnosti.
Zakupac nema pravo da zakupljeni prostor ili njegov deo izda u podzakup trećem licu.
VIII UGOVOR O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA
Prava i obaveze zakupodavca i zakupca regulišu se ugovorom o zakupu koji zaključuje Načelnik Gradske uprave koji takođe zaključuje i sve anekse ugovora o zakupu i to u pismenoj formi, a u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima.
Ugovor o zakupu sadrži naročito:
1. podatke o poslovnom prostoru;
2. vreme trajanja zakupa;
3. datum početka zakupa;
4. visinu zakupnine;
5. odredbu da zakupac ne može zakupljeni prostor odnosno njegov deo dati u podzakup trećem licu;
6. odredbu da zakupac ne može garažu koristiti za obavljanje poslovne delatnosti;
7. odredbu da je zakupac pored zakupnine dužan da plaća troškove korišćenja zajedničkih uređaja u zgradi, naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta, troškove električne energije, troškove komunalnih usluga (potrošnja vode, grejanje, iznošenje smeća i sl.)
8. odredbu da nakon zaključenja ugovora o zakupu zakupac snosi troškove tekućeg održavanja i popravki u zakupljenom prostoru;
9. odredbu da zakupac ne može vršiti bilo kakve radove u smislu adaptacije, rekonstrukcije ili investicionog održavanja bez pismene saglasnosti zakupodavca i
10. odredbu da je zakupac dužan da, ukoliko ne napusti prostor nakon prestanka ugovora o zakupu odnosno po isteku otkaznog roka, plaća mesečnu naknadu za poslovni prostor u visini dvostruke mesečne zakupnine za svaki započeti mesec za sve vreme do predaje poslovnog prostora zakupodavcu.
Prilikom zaključenja ugovora zakupac je dužan da uplati iznos u visini jedne mesečne zakupnine kao obezbeđenje izmirenja tekućih obaveza nastalih po osnovu korišćenja poslovnog prostora.
Ugovor o zakupu prestaje:
1. ako zakupac ne plati ili plati samo deo fakturom utvrđenog iznosa zakupnine, dva meseca uzastopno ili tri meseca sa prekidima u toku kalendarske godine,
2. ako zakupac ne plati, tj. plati samo deo naknade za korišćenje zajedničkih uređaja u zgradi, troškove električne energije, troškove komunalnih usluga (potrošnja vode, grejanje, iznošenje smeća i sl.) dva meseca uzastopno ili tri meseca u toku kalendarske godine,
3. ako zakupac zakupljeni prostor ili njegov deo izda u podzakup trećem licu,
4. kada zakupac ne dostavi sredstava obezbeđenje iz člana 21. ove odluke,
5. u drugim slučajevima predviđenim Zakonom o obligacionim odnosima.
Odluku o otkazu ugovora o zakupu donosi Gradonačelnik ili lice koje on ovlasti.
Ugovor o zakupu može prestati pisanim otkazom od strane zakupodavca ili zakupca bez navođenja posebnog razloga sa otkaznim rokom od 15 dana.
U slučaju neuspele dostave otkaza ugovora o zakupu, urednom dostavom smatraće se pribijanje otkaza na vrata zakupljenog prostora.
Postojeći ugovori o zakupu poslovnih prostora uskladiće sa odredbama ove odluke u roku od 90 dana od dana njenog stupanja na snagu i to zaključenjem aneksa ugovora sa Načelnikom Gradske uprave.
Zakupci iz stava 1. ovog člana su u obavezi da do zaključenja ugovora odnosno aneksa ugovora o zakupu, izmire sve dospele obaveze po osnovu postojećeg/ih ugovora o zakupu i da dostave sredstava obezbeđenja iz člana 21. ove odluke.
Stupanjem na snagu ove odluke prestaje da važi Odluka o uslovima i načinu davanja u zakup poslovnih prostorija broj 011-035/2014-II-01 od 27.05.2014. god.
Izmene i dopune Odluke o davanju poslovnog prostora u zakup vršiće se na način i po postupku predviđenim za njeno donošenje.
Ova Odluka stupa na snagu narednog dana od dana objavljivanja u "Službenom listu Grada Vršca".