ODLUKAO NADLEŽNOSTI, USLOVIMA I POSTUPCIMA DAVANJA U ZAKUP POSLOVNIH PROSTORIJA("Sl. glasnik grada Požarevca", br. 6/2018 i 4/2019) |
Ovom odlukom uređuju se nadležnost, uslovi i postupci javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda radi davanja u zakup poslovnih prostorija na kojima su, na dan stupanja na snagu Zakona o javnoj svojini ("Službeni glasnik RS", br. 72/11, 88/13, 105/14, 104/16 - dr. zakon, 108/16 i 113/17), Grad Požarevac, odnosno njegovi organi i organizacije, bili upisani kao organ upravljanja ili nosilac prava korišćenja, odnosno na kojim je na osnovu zakona, upisom u javne knjige, grad Požarevac stekao pravo javne svojine.
Predmet davanja u zakup, radi ostvarivanja prihoda u korist budžeta Grada Požarevca, jesu poslovne prostorije iz člana 1. ove odluke, koje neposredno ne služe izvršavanju poslova iz nadležnosti Grada Požarevca, odnosno njegovih organa i organizacija.
Poslovne prostorije mogu se dati u zakup polazeći od početne, kao najniže, cene zakupa određene opštim aktom Skupštine Grada Požarevca, javnim oglašavanjem uslova, u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, a izuzetno i van postupka javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, u slučajevima utvrđenim zakonom, uredbom i članom 15. ove odluke.
Poslovne prostorije iz člana 1. i člana 2. stav 1. ove odluke, ne mogu se davati u podzakup.
Ugovor o zakupu zaključen protivno odredbama ove odluke, ništav je.
Pravo javne svojine i pravo korišćenja
Gradska opština Kostolac, mesne zajednice i drugi oblici mesne samouprave ustanovljeni opštim aktom Skupštine Grada Požarevca, ustanove, agencije i druge organizacije čiji je osnivač Grad Požarevac, a koje nemaju status organa jedinice lokalne samouprave ili javnog preduzeća, odnosno društva kapitala, kao zakonski korisnici stvari u javnoj svojini, imaju pravo da daju u zakup poslovne prostorije koje drže, a neposredno ih ne koriste za obavljanje poslova iz svoje nadležnosti.
Davanje u zakup stvari u javnoj svojini, korisnici iz stava 1. ovog člana, mogu vršiti po prethodno pribavljenoj saglasnosti Gradskog veća Grada Požarevca. Aktom kojim se daje ova načelna saglasnost opredeljuje se i namena stvari za vreme trajanja zakupa, ali ne i budući zakupac i uslovi zakupa. Za promenu namene stvari za vreme trajanja zakupa neophodna je nova saglasnost.
Ugovor o zakupu koji korisnici zaključe bez saglasnosti iz stava 2. ovog člana, ništav je.
Korisnici stvari u javnoj svojini iz stava 1. ovog člana, u obavezi su da Gradskom veću Grada Požarevca dostave podatke o sprovedenom postupku davanja u zakup, u roku od 8 (osam) dana po okončanju postupka.
Sredstva ostvarena davanjem u zakup stvari iz stava 1. ovog člana, prihod su korisnika koji je stvar dao u zakup.
Nadležnost za pokretanje, sprovođenje i odlučivanje u postupku
Inicijalnu radnju kojom otvara postupak, na predlog nadležnog upravnog organa, preduzima Gradsko veće Grada Požarevca, u formi zaključka kojim daje saglasnost da se poslovna prostorija izda u zakup, opredeljuje vrsta postupka i namena poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa.
Za promenu namene poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa neophodna je nova saglasnost Gradskog veća Grada Požarevca.
Javno oglašavanje uslova pod kojima se poslovne prostorije daju u zakup, sprovođenje postupka javnog nadmetanja ili prikupljanja i otvaranja pismenih ponuda, kao i postupka u slučajevima predviđenim članom 15. stav 1. tač. 1-11. ove odluke, u nadležnosti je Komisije za građevinsko zemljište Skupštine Grada Požarevca.
Komisija odlučuje u sednici, većinom glasova prisutnih članova, u formi obrazloženog predloga odluke.
Gradsko veće Grada Požarevca odlučuje o prigovorima izjavljenim na predlog odluke Komisije za građevinsko zemljište.
Konačnu odluku o davanju u zakup donosi Gradsko veće Grada Požarevca.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije, u ime zakupodavca Grada Požarevca, zaključuje Gradonačelnik kao predsedavajući Gradskim većem Grada Požarevca.
Nadležnost za pripremu akata u toku postupka
Stručne i administrativne poslove u toku postupka, a za potrebe Komisije za građevinsko zemljište Skupštine Grada Požarevca, Gradskog veća Grada Požarevca i Gradonačelnika (izrada oglasa, zapisnika i predloga odluke, nacrta konačne odluke i ugovora o zakupu) obavlja organ uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove.
Postupci javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda
Na osnovu akta Gradskog veća Grada Požarevca, kojim se daje saglasnost za sprovođenje postupka davanja u zakup, opredeljuju vrsta postupka i namena poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa, Komisija za građevinsko zemljište Skupštine Grada Požarevca objavljuje oglas, koji obavezno sadrži: naziv zakupodavca; opis poslovne prostorije koja se daje u zakup; određenje vrste postupka i namene poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa; početnu cenu zakupa; visinu i način polaganja depozita; rok i uslove za povraćaj depozita; naznaku da se u prijavi, odnosno pismenoj ponudi, obavezno navodi broj računa na koji će se izvršiti povraćaj depozita; vreme trajanja zakupa; uslove u pogledu aktivne stranačke legitimacije (zasebno za preduzetnike, fizička i pravna lica), blagovremenosti, urednosti i potpunosti prijave ili ponude; upozorenje o pravnim posledicama propuštanja radnji i rokova u postupku; određenje vremena i mesta održavanja sednice na kojoj će biti sproveden postupak javnog nadmetanja ili otvaranja pismenih ponuda; vreme i način na koji zainteresovana lica mogu razgledati poslovnu prostoriju koja se daje u zakup.
Javni oglas objavljuje se u listu "Reč naroda" i, po potrebi, na drugi način koji odredi Gradsko veće Grada Požarevca.
Prijavu, odnosno ponudu, zainteresovana lica podnose u pisanoj formi (ponudu i u zatvorenoj koverti), neposredno na pisarnicu Gradske uprave Grada Požarevca ili kod pošte preporučenom pošiljkom, najkasnije u roku od 8 (osam) dana od dana objavljivanja javnog oglasa.
Prijava, odnosno ponuda, obavezno sadrži: jasno označavanje poslovne prostorije na koju je opredeljena; za fizička lica - ime i prezime, broj lične karte i JMBG, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog, kontakt telefon i potpis; za preduzetnike - ime i prezime, broj lične karte i JMBG, naziv, matični broj i pečat radnje, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog, kontakt telefon i potpis; za pravna lica - naziv, sedište i matični broj pravnog lica, adresu na koju se može izvršiti dostava pismenog, pečat i potpis ovlašćenog lica za zastupanje, kontakt telefon.
Obavezni prilozi prijave, odnosno ponude, jesu dokaz o uplati depozita (u visini punog iznosa početne cene zakupa poslovne prostorije na koju je zahtev opredeljen), javna isprava o registraciji i poreski identifikacioni broj preduzetnika, odnosno pravnog lica.
O datumu i mestu održavanja sednice na kojoj Komisija za građevinsko zemljište Skupštine Grada Požarevca sprovodi postupak javnog nadmetanja, odnosno otvaranja ponuda, podnosioci blagovremenih i potpunih prijava (ponuda) obaveštavaju se pismenim pozivom.
Podnosioci neblagovremene ili nepotpune prijave, odnosno ponude, ne mogu učestvovati u postupku javnog nadmetanja ili otvaranja pismenih ponuda, a nepotpune i neblagovremene prijave, odnosno ponude se odbacuju.
Pravo da, u postupku javnog nadmetanja ili prikupljanja pismenih ponuda, odnosno u slučajevima davanja u zakup neposrednom pogodbom, ostvare pravo na zakup poslovnih prostorija u javnoj svojini imaju preduzetnici, fizička i pravna lica.
Lica sa kojima je Grad Požarevac u sporu, u pogledu vršenja stvarnih i obligacionih prava na poslovnim prostorijama u javnoj svojini, ne mogu da ostvare pravo na zakup istih sve dok takvo stanje traje.
Lica koja su, kao najpovoljniji ponuđači, propuštanjem roka za uplatu razlike do visine ponuđene cene zakupa ili roka za zaključenje ugovora o zakupu, ishodovala ponavljanje postupka davanja u zakup, nemaju pravo učešća u tom ponovnom postupku.
U postupku javnog nadmetanja, odnosno otvaranja pismenih ponuda, fizička lica učestvuju neposredno ili preko punomoćnika.
Fizička lica identitet dokazuju ličnom ispravom sa slikom, a njihovi punomoćnici i ovlašćenjem overenim kod suda ili javnog beležnika.
Pravna lica učestvuju u postupku preko zastupnika određenog osnivačkim aktom ili punomoćnika po pismenom ovlašćenju zastupnika pravnog lica, koji identitet dokazuju ličnom ispravom sa slikom.
Onaj ko na način opisan u st. 1. i 2. ovog člana ne uveri komisiju u sopstveni identitet ili u ovlašćenje da zastupa drugog, gubi mogućnost da nadmetanjem, za sebe ili drugog, ostvari pravo na zakup.
Gubitak prava na povraćaj sredstava uplaćenih na ime depozita pogađa lica koja, i pored uredno dostavljenog poziva, neposredno ili posredno preko ovlašćenog zastupnika, nisu uzela učešće u postupku javnog nadmetanja, odnosno otvaranja pismenih ponuda.
Postupak javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, smatra se uspelim i u slučaju dostavljanja jedne ispravne prijave (ponude) za učešće kojom se podnosilac prijave (ponude) registruje i prisustvuje javnom nadmetanju (otvaranju ponuda) i proglašava zakupcem, ako prihvati početnu visinu zakupnine po kojoj se poslovna prostorija može dati u zakup.
Ukoliko podnosilac prijave ili pismene ponude ne prihvati početnu visinu zakupnine ili bude izabran za najpovoljnijeg ponuđača, a ne zaključi ugovor o zakupu, gubi pravo na vraćanje depozita.
Izbor najpovoljnijeg ponuđača vrši se primenom kriterijuma visine ponuđene zakupnine.
Ukoliko se u postupku otvaranja ponuda utvrdi da su dva ili više ponuđača dala, kao najviše, ponude nominalno jednakih iznosa, komisija će ponuđačima čije su ponude identične dati mogućnost da na istoj sednici kovertiraju nove ponude, koje u nominalnom iznosu ne mogu biti niže od prethodno datih ponuda, i na taj način izvršiti izbor najpovoljnijeg ponuđača.
Najpovoljniji ponuđač obavezan je da, najkasnije u roku od 24 časa od okončanja postupka javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, na račun za polaganje depozita, uplati razliku do visine ponuđene cene zakupa, koju obavezu preuzima izjavom datom i potpisanom na zapisnik komisije. Pravne posledice propuštanja roka za uplatu razlike jesu gubitak prava na zakup i prava na povraćaj novčanog iznosa uplaćenog na ime depozita.
Akt kojim su naročito označeni predmet zakupa, ime ili naziv najboljeg ponuđača, visina iznosa najbolje ponude kao cene mesečnog zakupa, namene poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa, vreme za koje se zaključuje ugovor o zakupu, uz pravnu pouku, komisija donosi u formi obrazloženog predloga odluke i otpravak istog dostavlja svim ponuđačima.
Zakonitost predloga odluke pobija se prigovorom, a rok za izjavljivanje prigovora je 8 (osam) dana od dana prijema njenog otpravka.
Po isteku roka za podnošenje prigovora, odnosno po donošenju odluke o odbacivanju ili odbijanju prigovora, Gradsko veće Grada Požarevca donosi konačnu odluku o davanju u zakup poslovne prostorije. Uručenjem otpravka konačne odluke, za zakupca počinje da teče rok, od 8 (osam) dana, za zaključenje ugovora o zakupu.
Propuštanjem roka iz prethodnog stava, zakupac gubi pravo na zasnivanje zakupodavnog odnosa i pravo na povraćaj sredstava uplaćenih na ime depozita i na ime razlike do visine ponuđene cene zakupa, u kojem slučaju će Gradsko veće Grada Požarevca posebnim aktom staviti van snage odluku o davanju u zakup poslovne prostorije i naložiti ponavljanje postupka.
Posebni slučajevi davanja u zakup
Poslovne prostorije iz člana 1. i člana 2. stav 1. ove odluke, mogu se izuzetno dati u zakup i van postupka javnog nadmetanja, odnosno prikupljanja pismenih ponuda, u slučajevima:
1) kada zakup traže međunarodne i domaće humanitarne organizacije, parlamentarne političke stranke, organizacije i udruženja građana iz oblasti zdravstva, kulture, nauke, prosvete, sporta, socijalne i dečije zaštite, zaštite životne sredine, pod uslovom da taj prostor ne koriste za ostvarivanje prihoda, agencije, direkcije i druge službe i organizacije čiji je osnivač nosilac prava javne svojine, a za koje osnivačkim aktom nije utvrđena obaveza tih nosilaca da im obezbede poslovni prostor za rad;
2) kada zakupac prestane da obavlja svoju delatnost usled teške bolesti, odlaska u penziju ili smrti, a dodelu u zakup traže bračni drug, dete ili roditelj zakupca (članovi porodičnog domaćinstva), pod uslovom da nastavi sa obavljanjem iste delatnosti;
3) kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice čiji je osnivač ili kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca drugo pravno lice, a oba pravna lica imaju istog osnivača, odnosno kada je kod zakupaca - pravnih lica došlo do određenih statusnih promena;
4) kada zakupac - fizičko lice traži određivanje za zakupca pravno lice čiji je osnivač ili kada osnivač pravnog lica, zbog brisanja istog iz registra nadležnog organa, traži da bude određen za zakupca kao fizičko lice;
5) kada zakupac koji je uredno izmirivao obavezu plaćanja zakupnine, traži produženje ugovora o zakupu zaključenog na određeno vreme, najranije tri meseca, a najkasnije mesec dana pre isteka ugovora o zakupu;
6) kada se poslovna prostorija daje u zakup za potrebe održavanja sportskih, kulturnih, sajamskih, naučnih i drugih sličnih potreba, a rok zakupa je kraći od 30 dana;
7) kada se poslovna prostorija ne izda u zakup ni posle sprovedenih četiri i više postupaka javnog oglašavanja, ali ne ispod 60% od početne kao najniže cene zakupa za istu, s tim što u tom slučaju rok trajanja zakupa ne može biti duži od tri godine;
8) kada davanje u zakup traži fizičko lice kome je ta poslovna prostorija oduzeta nacionalizacijom, odnosno njegovi naslednici, pod uslovom da je pokrenut postupak za vraćanje oduzete imovine pred nadležnim organom;
9) kada jedan od zakupaca poslovne prostorije traži prestanak zakupodavnog odnosa, a drugi zakupac traži zaključenje ugovora o zakupu, kao jedini zakupac;
10) kada zakupac - pravno lice traži određivanje za zakupca poslovne prostorije drugo pravno lice, pod uslovom da ono izmiri celokupan dug zakupca nastao usled neplaćanja zakupnine i troškova korišćenja zakupljene poslovne prostorije, a ukoliko taj dug nije moguće namiriti na drugi način; i
11) kada je to potrebno radi bolje organizacije i efikasnosti rada nosioca prava javne svojine, odnosno korisnika stvari u javnoj svojini, kao i posebnih službi i organizacija čiji su oni osnivači.
Odluku o davanju u zakup poslovnih prostorija pod uslovima i na način regulisan stavom 1. tač. 1-11. ovog člana, donosi Gradsko veće Grada Požarevca na obrazloženi predlog odluke Komisije za građevinsko zemljište Skupštine Grada Požarevca.
Održavanje poslovne prostorije za vreme trajanja zakupa
Zakupac ne može vršiti adaptaciju poslovne prostorije bez pismene saglasnosti zakupodavca.
Svi troškovi adaptacije zakupljene poslovne prostorije izvršene u skladu sa stavom 1. ovog člana padaju na teret zakupca.
Gradsko veće Grada Požarevca može, u ime Grada Požarevca kao zakupodavca, zakupcu odobriti izvođenje radova koji imaju karakter investicionog održavanja zakupljene poslovne prostorije, prema uobičajenim standardima i važećim propisima iz oblasti građevinarstva.
Izveštaj o postojećem stanju poslovne prostorije, sa opisom, predmerom i predračunom planiranih radova, izrađuje ovlašćeni sudski veštak odgovarajuće struke, odnosno ovlašćena organizacija, sa kojom zakupodavac zaključuje ugovor o poslovnoj saradnji, s tim da troškove izrade ove dokumentacije snosi zakupac.
Zakupac je u obavezi da se tokom izvođenja radova odobrenih od strane Gradskog veća Grada Požarevca, u postupku opisanom u stavu 2. ovog člana, pridržava odobrenog opisa, predmera i predračuna, kao i da u slučaju odstupanja od odobrenih radova na investicionom održavanju poslovne prostorije, u svakom pojedinačnom slučaju, zatraži od Gradskog veća Grada Požarevca odobrenje za to odstupanje.
Radovi na investicionom održavanju izvršeni suprotno stavu 3. ovog člana, kao i radovi koji prevazilaze uobičajene standarde za tu vrstu radova, neće se priznati zakupcu.
Nakon izvođenja radova uz saglasnost zakupodavca, na način i u postupku opisanom u ovom članu, u roku od 30 dana od dana završetka radova iz stava 1. ovog člana, zakupac je u obavezi da Gradskom veću Grada Požarevca podnese zahtev za priznavanje troškova investicionog održavanja zakupljene poslovne prostorije, uz koji se kao dokaz dostavljaju računi, s tim da iznos uloženih sredstava mora biti verifikovan od strane ovlašćenog veštaka, odnosno organizacije, koja će proceniti vrednost, kvalitet i standard izvedenih radova i ukupnog stanja poslovne prostorije, u odnosu na izveštaj o postojećem stanju, opis, predmer i predračun planiranih radova odobrenih od strane zakupodavca.
Zakupac koji je uz saglasnost zakupodavca u investiciono održavanje poslovne prostorije, u smislu ovog člana, uložio sopstvena sredstva, ima pravo na umanjenje zakupnine u iznosu najviše do 50% od ugovorene mesečne zakupnine, za period koji odgovara visini uloženih sredstava, bez mogućnosti priznavanja svojinskih prava na poslovnoj prostoriji po osnovu ulaganja sredstava.
Izuzetno od stava 6. ovog člana, a na osnovu posebno obrazložene odluke Gradskog veća Grada Požarevca, iznos zakupnine može biti umanjen i za veći procenat.
Ukupni iznos umanjenja zakupnine iz st. 6. i 7. ovog člana ne može biti veći od ukupnog iznosa sredstava koja je zakupac uložio prilikom investicionog održavanja poslovne prostorije.
Zakupac može biti oslobođen plaćanja zakupnine tokom perioda izvođenja radova koji imaju karakter investicionog održavanja zakupljene poslovne prostorije za period dok traju radovi, a najduže šest meseci, na osnovu posebno obrazložene odluke Gradskog veća Grada Požarevca.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije zaključuje se na period od tri godine i prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.
Ukoliko se nakon zaključenja ugovora o zakupu, na osnovu izveštaja sudskog veštaka o postojećem stanju objekta, opisom sa predmerom i predračunom planiranih radova investicionog karaktera, konstatuje da je zakupljeni poslovni prostor u takvom stepenu zapuštenosti da zahteva investiciono ulaganje u obimu koji, u novčanom ekvivalentu, prevazilazi zbirni iznos zakupnina za ugovoreni trogodišnji period zakupa, Gradsko veće Grada Požarevca može, na obrazloženi predlog Komisije za utvrđivanje radova koji imaju karakter investicionog održavanja zakupljenog poslovnog prostora u javnoj svojini, da odluči da se vreme za koje je zaključen ugovor o zakupu produži i na period duži od ugovorenog, a najduže do 10 godina.
Ugovor o zakupu poslovne prostorije, u slučajevima predviđenim ugovorom i zakonom koji se uređuju obligaciono - pravni odnosi, prestaje i otkazom pre proteka vremena za koje je ugovor zaključen, uz poštovanje ugovorenog otkaznog roka.
Po proteku vremena za koje je zaključen ugovor o zakupu, kao i u slučaju jednostranog ili sporazumnog raskida ugovora o zakupu, zakupac je dužan da zakupljenu poslovnu prostoriju vrati zakupodavcu u stanju u kojem je bila kad mu je predata u zakup, a ako je u toku zakupa izvršio na njoj kakve promene uz zakupodavčevu saglasnost i nadoknadu troškova izvršenih promena, onda u stanju u koje ju je promenom doveo.
Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njenom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njene dotrajalosti.
Danom stupanja na snagu ove odluke prestaje da važi Odluka o nadležnosti, uslovima i postupcima davanja u zakup poslovnih prostorija ("Službeni glasnik Grada Požarevca", broj 10/13 i 1/16).
Ova odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Grada Požarevca".
Samostalni članovi Odluke o dopuni
Odluke o nadležnosti, uslovima i postupcima davanja u zakup poslovnih prostorija
("Sl. glasnik grada Požarevca", br. 4/2019)
Član 2
Spisak objekata iz člana 1. ove Odluke na koje se Odluka odnosi, biće utvrđen aktom Gradskog veća Grada Požarevca.
Član 3
Ova odluka stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Grada Požarevca".