PRAVILNIK O NACIONALNIM STANDARDIMA, KODEKSU ETIKE I PRAVILIMA PROFESIONALNOG PONAŠANJA LICENCIRANOG PROCENITELJA ("Sl. glasnik RS", br. 37/2023)

Član 1

Ovim pravilnikom propisuju se Nacionalni standardi, kodeks etike i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja.

Član 2

Nacionalni standardi, kodeks etike i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja bazirani su na međunarodnim standardima procene vrednosti izdatih od strane Evropskog saveza udruženja procenitelja (The European Group of Valuers' Associations - TEGoVA), Kraljevske organizacije stručnjaka (Royal Institution of Chartered Surveyors - RICS) i Međunarodnog komiteta za standarde procene vrednosti (The International Valuation Standards Council - IVSC).

Član 3

Nacionalni standardi, kodeks etike i pravila profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja glase:

NACIONALNI STANDARDI, KODEKS ETIKE I PRAVILA PROFESIONALNOG PONAŠANJA LICENCIRANOG PROCENITELJA

 

NACIONALNI STANDARD ZA PROCENU VREDNOSTI 1 (NSP 1)

 

Tržišna vrednost i tržišna zakupnina

1. Definicije

1.1 Tržišna vrednost

1.1.1 Tržišna vrednost je procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procene vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz odgovarajući marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razumno i nisu bile pod prinudom.

1.1.2 Troškovi transakcije - Tržišna vrednost ne obuhvata troškove koji mogu biti povezani sa transakcijom (prodajom ili kupovinom), kao što su: porez na prenos apsolutnih prava, troškovi oglašavanja, agencijska provizija i sl.

1.1.3 Porez na dodatu vrednost - Kao opšti porez na potrošnju, porez na dodatu vrednost nije posledica transakcije i kao takav ne predstavlja troškove transakcije.

1.1.4 Definicija tržišne vrednosti se navodi u uslovima angažovanja i u izveštaju o proceni.

1.2 Tržišna zakupnina

Tržišna zakupnina je procenjeni iznos zakupnine za koji bi nepokretnost mogla da se da u zakup na datum procene vrednosti između voljnog zakupodavca i voljnog zakupca, pod uslovima stvarnog ili pretpostavljenog ugovora o zakupu, između nezavisnih i nepovezanih strana, uz odgovarajući marketing, pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razumno i nisu bile pod prinudom.

2. Značenje upotrebljenih pojmova

Pojmovi upotrebljeni u definiciji tržišne vrednosti i tržišne zakupnine imaju sledeće značenje:

2.1 "Procenjeni iznos…" - Odnosi se na cenu koja je izražena kroz novac koji je plativ za nepokretnost u transakciji između nepovezanih strana. Tržišna vrednost se odmerava kao najverovatnija cena koja se razumno može ostvariti na tržištu na datum procene, u skladu sa definicijom tržišne vrednosti. Procena izričito ne obuhvata procenjenu uvećanu ili umanjenu cenu uzrokovanu nekim posebnim uslovima ili okolnostima, kao što su atipično finansiranje, prodaja i povratni lizing (eng: sale and leaseback), posebna razmatranja ili koncesije koje daje neko ko je povezan sa prodajom ili bilo koji element specifične vrednosti.

Tržišna zakupnina se odmerava kao najverovatniji iznos zakupnine koji se razumno može dobiti na tržištu na datum procene, pod pretpostavkama koje su navedene u definiciji tržišne zakupnine.

2.1.1 Tržišna vrednost, kao i tržišna zakupnina, dakle, isključuje bilo koji element specifične vrednosti, pri čemu specifična vrednosti predstavlja vrednost koju nepokretnost ima za konkretno identifikovano lice, specifičnog kupca (za koga određeni kvaliteti ili karakteristike nepokretnosti imaju vrednost veću od tržišne vrednosti, odnosno od ostalih učesnika na tržištu), u svrhu individualne investicije, sopstvenog vlasništva ili poslovanja, a čiji motivi su određeni subjektivnim i emotivnim elementima (na primer, kupovina kuće u kojoj je kupac odrastao i za koju je "emotivno vezan").

2.2 "… nepokretnost…" - Odnosi se na nepokretnost koja je predmet procene sa svim stvarnim pravima na nepokretnosti, fizičkim, ekonomskim i ostalim karakteristikama (mogućnostima i ograničenjima), s tim da procenitelj utvrđuje da li kupovna cena bilo koje nepokretnosti sadrži iznose koji se ne odnose samo na nepokretnost već i na dodatke, kao na primer delove enterijera, stvari, povoljnosti pri kupovini itd.

2.2.1 Kada je u pitanju tržišna zakupnina, elementi stvarnog ili predloženog ugovora o zakupu definišu pravnu prirodu nepokretnosti uzimajući u obzir rok na koji je ugovor zaključen, pogodnosti, ograničenja i obaveze koje proizilaze iz ugovora, te na taj način, u kombinaciji sa fizičkom imovinom, formiraju predmet procene. Ukoliko se procena tržišne zakupnine radi pre realizacije ugovora o zakupu, procenitelj mora, u vidu pretpostavki, da navede bitne elemente ugovora o zakupu i da primeni uobičajenu praksu za tu vrstu imovine na tržištu. Uobičajeno je da procenitelj pretpostavi da uslovi zakupa ne podrazumevaju neka ograničenja i ne sadrže odredbe koje ne bi odgovarale prosečnom učesniku na tržištu. Međutim, ukoliko se utvrdi da neki od navedenih uslova postoji, potrebno je uskladiti vrednost nepokretnosti koja je pod takvim zakupom.

2.3 "... mogla da se razmeni..." - Odnosi se na činjenicu da vrednost nepokretnosti predstavlja procenjeni, a ne egzaktno određeni iznos ili stvarno ostvarenu prodajnu cenu, odnosno predstavlja iznos za koji bi se prema tržišnim očekivanjima transakcija mogla ostvariti na datum vršenja procene. Korišćenje termina "mogla" upućuje na ta razumna očekivanja. Procenitelj ne sme da pravi nerealne pretpostavke o tržišnim uslovima niti da pretpostavi da je nivo tržišne vrednosti različit od onoga koji se razumno može postići.

2.3.1. U definiciji tržišne zakupnine, predmetni pojam takođe ukazuje na činjenicu da tržišna zakupnina predstavlja procenjeni, a ne egzaktno određeni iznos ili stvarno ostvarenu zakupninu, odnosno predstavlja iznos koji bi se prema tržišnim očekivanjima mogao ostvariti na datum vršenja procene.

2.4 "... na datum procene vrednosti..." - Ovaj pojam odnosi se na činjenicu da procenjena tržišna vrednost mora glasiti na tačno određeni datum. To je obično dan kada bi hipotetička prodaja trebalo da se dogodi, te stoga, datum procene vrednosti (datum na koji procenjena tržišna vrednost glasi) može biti različit od datuma izveštaja o proceni vrednosti i datuma inspekcije nepokretnosti. S obzirom da se tržišni uslovi mogu promeniti, procenjena vrednost može biti netačna ili neodgovarajuća u nekom drugom vremenskom trenutku. Procenjeni iznos uvek odražava trenutno stanje i okolnosti na tržištu na tačno određeni datum procene, a ne na neki drugi datum u prošlosti ili budućnosti. Ukoliko se datum procene vrednosti i datum izveštaja o proceni vrednosti razlikuju, datum izveštaja o proceni vrednosti ne može prethoditi datumu procene vrednosti. Dakle, tržišna vrednost ne predstavlja procenjeni iznos vrednosti nepokretnosti koji se može primenjivati u trajnom vremenskom periodu, već isključivo predstavlja procenjeni iznos na tačno određeni datum procene.

2.5 "... između voljnog kupca..." - Ovaj pojam podrazumeva postojanje hipotetičkog, a ne individualno određenog kupca. Hipotetički kupac je zainteresovan, ali ne i prinuđen da kupi nepokretnost, odnosno nije spreman da nepokretnost kupi po bilo kojoj ceni. Hipotetički kupac nepokretnost kupuje na postojećem tržištu, uvažavajući stvarne uslove i okolnosti tog tržišta, a ne uslove i okolnosti hipotetičkog, odnosno imaginarnog tržišta, te shodno tome ne bi platio cenu koja je viša od cene određene uslovima tržišta. S obzirom da pojam "voljni kupac" podrazumeva hipotetičkog kupca, okolnosti koje se odnose na individualno određenog kupca ne uzimaju se u obzir prilikom procene vrednosti nepokretnosti.

Lice koje je vlasnik nepokretnosti u trenutku procene, smatra se tržišnim subjektom.

2.5.1 Sve navedene odredbe odnose se i na definiciju tržišne zakupnine, te se shodno tome smatra da je voljni zakupac hipotetičko, a ne individualno određeno lice, koje je zainteresovano za zakup nepokretnosti, ali nije prinuđeno da realizuje zakup po bilo kojoj ceni.

2.6 "... i voljnog prodavca..." - Ovaj pojam podrazumeva postojanje hipotetičkog prodavca, a ne individualno određenog vlasnika nepokretnosti. Hipotetički prodavac je zainteresovan, ali ne i prinuđen da proda nepokretnost, odnosno nije spreman da nepokretnost proda po bilo kojoj ceni. Takođe, hipotetički prodavac nije spreman da odlaže prodaju nepokretnosti, s ciljem da ostvari prodajnu cenu koja se, uzimajući u obzir uslove tržišta, smatra neracionalnom, već je zainteresovan da nepokretnost proda po najboljoj ceni koju može postići, uvažavajući tržišne uslove. S obzirom da "voljni prodavac" podrazumeva hipotetičkog prodavca, okolnosti koje se odnose na individualno određenog vlasnika nepokretnosti, ne uzimaju se u obzir.

2.7 Suštinska implikacija postojanja pojmova "voljnog kupca" i "voljnog prodavca" ogleda se u tome da oni predstavljaju hipotetička, a ne individualno određena lica, bez obzira što se procena vrednosti nepokretnosti vrši u realnim tržišnim uslovima. Uzimajući u obzir pretpostavku da hipotetički kupac i hipotetički prodavac postupaju u skladu sa postojećim tržišnim uslovima i da su zainteresovani za realizaciju kupoprodaje nepokretnosti, nastaju okolnosti koje omogućavaju procenu tržišne vrednosti nepokretnosti.

2.7.1 Kod tržišne zakupnine, pored hipotetičkog zakupca, postoji i hipotetički zakupodavac, a ne individualno određeni vlasnik nepokretnosti. Hipotetički zakupodavac je zainteresovan da nepokretnost izda u zakup, ali nije prinuđen da to učini po bilo kojoj ceni, niti je spreman da odlaže izdavanje nepokretnosti u zakup, s ciljem da postigne iznos zakupnine, koji se uzimajući u obzir tržišne uslove, smatra neracionalnim.

2.7.2 Na tržišnu vrednost i tržišnu zakupninu ne mogu uticati namere, ciljevi i instrukcije naručioca procene.

2.8 "... u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana..." - ovaj pojam podrazumeva da su strane između kojih se odvija transakcija međusobno nezavisne i nepovezane, odnosno ne nalaze se u specifičnom odnosu (na primer, odnos između matičnog i zavisnog društva, zakupodavca i zakupca ili između članova porodice), koji bi mogao dovesti do toga da se formira cena transakcije koja nije bazirana na tržišnim uslovima.

Prilikom procene tržišne vrednosti, pretpostavlja se da se transakcija obavlja između nezavisnih i nepovezanih strana koje postupaju u skladu sa uslovima tržišta.

2.9 "... uz odgovarajući marketing..." - podrazumeva da je oglašavanje namere prometa nepokretnosti učinjeno na adekvatan način, u cilju ostvarivanja najviše moguće cene zasnovane na tržišnim uslovima. Period oglašavanja zavisi od okolnosti tržišta, s tim da taj period mora biti dovoljno dug da omogući da se relevantan broj potencijalnih kupaca upozna sa namerom prometa nepokretnosti. Pretpostavka je da se odgovarajući marketing dogodio pre datuma procene vrednosti.

2.9.1 Kod tržišne zakupnine, ovaj pojam podrazumeva da je oglašavanje namere izdavanja nepokretnosti u zakup učinjeno na adekvatan način, u cilju ostvarivanja najviše moguće zakupnine zasnovane na tržišnim uslovima. Period oglašavanja zavisi od okolnosti tržišta, s tim da taj period mora biti dovoljno dug da omogući da se relevantan broj potencijalnih zakupaca upozna sa namerom zakupa nepokretnosti.

2.10 "... pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja..." - Ovaj pojam podrazumeva da su, voljni kupac, i voljni prodavac, odnosno voljni zakupodavac i voljni zakupac, dobro informisani o prirodi i karakteristikama nepokretnosti, o njenoj postojećoj i potencijalnoj nameni, kao i o uslovima i okolnostima tržišta na dan procene.

2.11 "... razborito..." - Ovaj pojam podrazumeva da svaka strana u određenoj transakciji postupa u skladu sa viđenjem sopstvenog interesa, primenjujući stečena saznanja i informacije, u cilju ostvarivanja cene za koju smatra da je najpovoljnija. Razboritost se određuje uzimajući u obzir tržišne uslove na dan procene, te shodno tome naknadna saznanja i informacije nisu od značaja. Ukoliko prodavac prodaje određenu nepokretnost na tržištu na kojem je uočljiv trend sniženja cena vrednosti nepokretnosti, ne može se isključivo na osnovu te činjenice smatrati da prodavac postupa nerazborito. U tom slučaju, kao i u ostalim slučajevima u kojima se obavlja određena transakcija na tržištu koje karakteriše variranje cena, za ocenu razboritosti, potrebno razmotriti da li strana u transakciji postupa na osnovu dostupnih adekvatnih informacija o tržišnim uslovima na dan procene.

2.12 "... i bez prinude..." - Ovaj pojam podrazumeva da zainteresovanost strana za sprovođenje određene transakcije predstavlja njihovu slobodno izraženu volju, koja nije nastala usled uticaja prinude, pretnje, pritiska ili prevare.

3. Najbolja i najisplativija upotreba nepokretnosti

3.1 Tržišna vrednost nepokretnosti odražava njenu najbolju i najisplativiju upotrebu. Najbolja i najisplativija upotreba nepokretnosti postoji onda kada su njeni potencijali iskorišćeni u potpunosti, i to na način koji je fizički moguć, pravno dopušten i finansijski opravdan. Nepokretnost može imati najbolju i najisplativiju upotrebu tako što će se zadržati postojeći način njenog korišćenja, ili će se preći na drugi, alternativni način upotrebe, a sve u zavisnosti od tržišnih okolnosti u svakom konkretnom slučaju.

3.2 Prilikom određivanja najbolje i najisplativije upotrebe nepokretnosti, utvrđuje se:

- da li je određena upotreba nepokretnosti fizički moguća - upotreba nepokretnosti je fizički moguća, ukoliko se nepokretnost može faktički upotrebiti na predloženi način;

- da li je određena upotreba nepokretnosti zakonski dopuštena - upotreba nepokretnosti je zakonski dopuštena ukoliko nije zabranjena pravnim poretkom (na primer, nepokretnost neće moći da se upotrebljava suprotno nameni koja je utvrđena planskim dokumentima);

- da li je određena upotreba nepokretnosti finansijski opravdana - prilikom analize finansijske opravdanosti upotrebe nepokretnosti, potrebno je utvrditi da li bi korisnik nepokretnosti mogao ostvariti veći prihod, upotrebljavajući tu nepokretnost, na neki drugi, alternativni način, uzimajući u obzir i troškove koji nastaju prilikom promene namene nepokretnosti.

4. Pretpostavke i specijalne pretpostavke

4.1 U pojedinim slučajevima, zbog naloga naručioca procene ili zbog nedostatka potrebnih informacija, prilikom procene vrednosti nepokretnosti, procenitelj mora učiniti određene pretpostavke. Kada je procena vrednosti nepokretnosti bazirana na određenim pretpostavkama, procenitelj u izveštaju o proceni mora precizno navesti pod kojim pretpostavkama je procena izvršena.

4.2 Najčešća pitanja zbog kojih je potrebno sačiniti pretpostavke prilikom procene vrednosti nepokretnosti, odnose se na sledeće okolnosti:

- ukoliko procenitelju nisu dostupni podaci o pravima i teretima na nepokretnosti koji mogu uticati na njenu vrednost, dužan je pretpostaviti da postoje oni podaci za koje smatra da je njihovo postojanje u konkretnom slučaju najverovatnije. Procenitelj u ovom slučaju, u izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti, mora naznačiti da nije odgovoran za tačnost pretpostavljenih podataka;

- u izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti, konstatuje se da je izvršen pregled nepokretnosti, te se navode podaci o detaljima izvršenog pregleda kao i o utvrđenom stanju. Međutim, u pojedinim slučajevima, pored uobičajenog pregleda nepokretnosti kojim se mogu utvrditi očigledni nedostaci, potrebno je pretpostaviti da je za utvrđivanje određenih nedostataka neophodan detaljan pregled nepokretnosti ili angažovanje stručnjaka iz odgovarajuće oblasti. Takođe, u tom slučaju procenitelj može naznačiti da bi naknadno utvrđivanje određenog nedostatka, moglo imati implikacije na vrednost nepokretnosti izraženu u izveštaju o proceni. U slučajevima kada nije moguće izvršiti pregled unutrašnjosti nepokretnosti (na primer ako u izvršnom postupku procenitelju nije omogućen pristup nepokretnosti), procenitelj će učiniti pretpostavku u pogledu stanja unutrašnjosti nepokretnosti, te na osnovu te pretpostavke izraditi izveštaj o proceni;

- u pojedinim slučajevima potrebno je sačiniti pretpostavke u pogledu postojanja određenih saglasnosti, odobrenja, dozvola ili mišljenja državnih organa i organizacija, a koje mogu imati implikacije na vrednost nepokretnosti;

- ukoliko procenitelj nije stručan da utvrdi rizik od eventualnog zagađenja prouzrokovanog postojanjem štetnih materijala, može učiniti pretpostavku da takvi rizici ne postoje, ili može naznačiti da je u tom pogledu izveštaj o proceni baziran na mišljenju stručnjaka iz odgovarajuće oblasti;

- u pojedinim slučajevima potrebno je sačiniti pretpostavku da su instalacije ugrađene u određeni objekat, adekvatne za ostvarivanje nesmetane namenske upotrebe te nepokretnosti;

- u pojedinim slučajevima potrebno je sačiniti pretpostavku da nepokretnost nije bila, ili da ne postoji opasnost da bude, izložena dejstvu prirodnih sila, odnosno elementarnih nepogoda (na primer dejstvu poplave, zemljotresa i dr.);

- u slučaju da se procenjuje vrednost nepokretnosti koja je pod zakupom, može biti potrebno napraviti pretpostavku da detaljnim ispitivanjem finansijskog statusa zakupca neće biti utvrđene činjenice koje mogu uticati na mišljenje o vrednosti;

- u pojedinim slučajevima potrebno je sačiniti pretpostavku da ne postoje urbanistički planovi, odnosno predlozi za izgradnju infrastrukturnih koridora (na primer: saobraćajnice, gasovodi, dalekovodi i sl.) koji će imati direktnu implikaciju na nepokretnost koja je predmet procene;

- u pojedinim slučajevima potrebno je sačiniti pretpostavku da će zajedno sa nepokretnošću, biti prometovani i delovi postrojenja i opreme, koji su na određeni način sa njom integrisani.

4.3 Pretpostavke - podrazumevaju podatke, odnosno informacije o predmetu procene koje procenitelj nije proverio, ali ih s obzirom na okolnosti, razumno može prihvatiti kao istinite.

4.4 Specijalne pretpostavke - podrazumevaju pretpostavku određenih razumnih okolnosti, koja se shodno tome, uvek razlikuje od faktičkog stanja na dan procene.

4.5 Razlikovanje između pretpostavke i specijalne pretpostavke, vrši se na osnovu toga da li procenitelj u konkretnom slučaju ima saznanje o postojanju, odnosno nepostojanju određenih okolnosti.

4.6 Pretpostavke se uobičajeno sačinjavaju s ciljem da omoguće obavljanje zadatka, odnosno procene vrednosti nepokretnosti, dok se za razliku od njih, specijalne pretpostavke najčešće sačinjavaju po nalogu naručioca procene, u skladu sa njegovim instrukcijama. Kada se procena vrednosti nepokretnosti vrši primenom specijalne pretpostavke, u izveštaju o proceni biće izražena tržišna vrednost pod specijalnom pretpostavkom.

4.7 Uobičajene specijalne pretpostavke koje licencirani procenitelj po zadatim instrukcijama najčešće sačinjava jesu:

- da postoji planski osnov sa definisanim urbanističkim parametrima, iako faktički, na datum procene, ne postoji;

- da je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari, iako je faktički izdata u zakup;

- da je nepokretnost izdata u zakup, iako je faktički neizdata u dužem vremenskom periodu;

- da je nepokretnost izdata u zakup u skladu sa uslovima utvrđenim u ugovoru, iako faktički ugovor o zakupu nije zaključen;

- da je izdata dozvola za privođenje nepokretnosti određenoj nameni, iako faktički nije;

- da je nepokretnost izgrađena u skladu sa definisanim parametrima i da je dobila upotrebnu dozvolu, te da je pravnosnažno okončan postupak upisa u registar nepokretnosti.

4.8 Sve pretpostavke i specijalne pretpostavke moraju biti razumne i relevantne, uzimajući u obzir okolnosti i svrhu procene.

4.9 Iz zakonskih odredbi može proizilaziti potreba da se sačine određene pretpostavke, na primer prilikom procene vrednosti nepokretnosti u svrhu oporezivanja ili eksproprijacije.

4.10 U slučaju procene vrednosti nepokretnosti uz primenu specijalnih pretpostavki, u uslovima angažovanja procenitelja i u izveštaju o proceni, specijalne pretpostavke moraju biti navedene i detaljno obrazložene, a u zaključku izveštaja o proceni, gde se navodi mišljenje o vrednosti nepokretnosti, takođe mora biti eksplicitno naznačeno da je mišljenje dato uz primenu specijalne pretpostavke.

NACIONALNI STANDARD ZA PROCENU VREDNOSTI 2 (NSP 2)

 

Procena vrednosti koja nije zasnovana na tržišnoj vrednosti

1. Uvod

1.1 Pored tržišne vrednosti kao osnova vrednosti, ovim standardom propisuju se pravična vrednost, fer vrednost, sinergetska vrednost i investiciona vrednost, kao osnovi vrednosti koji su različiti od tržišne vrednosti. Ovim standardom propisuje se i vrednost u slučaju iznuđene prodaje koja ne predstavlja osnov vrednosti, već premisu (odrednicu) vrednosti.

1.2 Pre primene osnova vrednosti koji je različit od tržišne vrednosti, procenitelj bi trebao utvrditi svrhu procene.

1.3 Prilikom procene vrednosti nepokretnosti, procenitelj primenjuje osnove vrednosti koji su propisani ovim standardima, a koji su u skladu sa svrhom procene, osim ukoliko u pojedinim slučajevima, zakonom ili podzakonskim aktom nije propisano drugačije.

1.4 Osnovi vrednosti koji su različiti od tržišne vrednosti primenjuju se kada je to propisano pravnim aktom, kada to proizilazi iz instrukcije naručioca procene ili ukoliko okolnosti konkretnog slučaja ukazuju da nije svrsishodno primeniti tržišnu vrednost kao osnov vrednosti. Procenjena vrednost nepokretnosti utvrđena na ovaj način ne predstavlja tržišnu vrednost.

1.5 Uobičajeno je da se prilikom procene vrednosti nepokretnosti primenjuje tržišna vrednost kao osnov vrednosti, te je stoga od izuzetnog značaja, da prilikom primene osnova vrednosti različitog od tržišne vrednosti, procenitelj i korisnik izveštaja jasno razumeju tu razliku kao i eventualne posledice koje ona može imati na vrednost nepokretnosti izraženu u izveštaju o proceni.

1.6 Osnov vrednosti predstavlja izjavu procenitelja o osnovnim pretpostavkama procene vrednosti za određenu svrhu procene, te se kao takav razlikuje od metode ili tehnike kojom se sprovodi postupak procene vrednosti nepokretnosti. U izveštaju o proceni mora biti naznačeno koje su metode i tehnike primenjeni prilikom procene vrednosti.

1.7 Ukoliko se na instrukcije za procenu vrednosti nepokretnosti ne može primeniti ni jedan osnov vrednosti propisan ovim standardima, procenitelj je dužan da u izveštaju o proceni, na jasan i transparentan način, navede i opiše osnov vrednosti koji je primenjen u konkretnom slučaju, kao i da ukaže na razloge zbog kojih nije mogao primeniti neki od propisanih osnova vrednosti. Takođe, dužan je ukazati da procena vrednosti nepokretnosti, izražena u izveštaju o proceni, u ovom slučaju ne predstavlja tržišnu vrednost.

2. Pravična vrednost

2.1 Pravična vrednost kao osnov vrednosti, može se primeniti prilikom procene vrednosti nepokretnosti, u postojećoj ili pretpostavljenoj transakciji, između individualno određenih lica, ne uzimajući u obzir potencijalne učesnike transakcije i njihov uticaj na tržišne uslove. Usled navedenog, posledica procene vrednosti nepokretnosti, primenom pravične vrednosti kao osnova vrednosti, ogleda se u tome da se ta vrednost najčešće razlikuje od tržišne vrednosti.

2.2 Pravična vrednost predstavlja cenu koja bi bila ostvarena pri prodaji imovine u transakciji između individualno određenih, informisanih i zainteresovanih učesnika a koja odražava njihove interese.

2.3 S obzirom da se pravična vrednost primenjuje u transakciji između dve individualno određene strane, nije osnovano očekivati da mišljenje o vrednosti nepokretnosti u tom slučaju bude isto kao i mišljenje o tržišnoj vrednosti. Suštinska razlika između pravične i tržišne vrednosti ogleda se u tome što se prilikom procene tržišne vrednosti nepokretnosti ne uzimaju u obzir okolnosti koje se odnose na individualno određena lica, odnosno one okolnosti, prednosti i nedostaci, koji se ne mogu primeniti na sve potencijalne učesnike transakcije.

2.4 Pravična vrednost kao osnov vrednosti, mogla bi se primeniti, na primer prilikom prodaje nepokretnosti između matičnog i zavisnog društva, između zakupca i zakupodavca ili između članova porodice, kao i u drugim sličnim slučajevima.

3. Fer vrednost

3.1 Fer vrednost kao osnov vrednosti, najčešće se primenjuje u svrhu finansijskog izveštavanja, te je kao pojam utvrđena Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI 13). Fer vrednost ne sadrži sve elemente koje sadrži definicija tržišne vrednosti, ali će i pored toga, u značajnom broju slučajeva, procena vrednosti nepokretnosti učinjena primenom ovog osnova vrednosti biti komplementarna sa tržišnom vrednošću. Međutim, mogu se javiti situacije, na primer u slučaju mogućnosti za buduću gradnju koja još uvek nije pravno dopuštena na datum procene, u kojima ove dve vrednosti (fer vrednost i tržišna vrednost) neće biti iste.

3.2 Fer vrednost predstavlja cenu koja bi bila ostvarena za prodaju imovine ili prenos obaveze, u transakciji između tržišnih učesnika na dan procene.

3.3 Prilikom procene vrednosti nefinansijskog sredstva, kao što je nepokretnost, primenom fer vrednosti, u obzir se posebno uzima mogućnost tržišnog učesnika da generiše ekonomsku korist korišćenjem predmeta procene u njegovoj najboljoj i najisplativijoj upotrebi, odnosno upotrebljavajući tu nepokretnost na način koji je fizički moguć, pravno dopušten i finansijski opravdan.

4. Sinergetska vrednost

4.1 Sinergetska vrednost kao osnov vrednosti, predstavlja vrednost određene nepokretnosti nastala posmatranjem te nepokretnosti kroz uzajamni odnos sa jednom ili više nepokretnosti, te je kao takva uvek viša od zbira pojedinačnih vrednosti nepokretnosti koje se nalaze u uzajamnom odnosu.

4.2 Sinergetska vrednost uobičajenu primenu ima prilikom procene nepokretnosti koju bi kupio individualno određeni kupac, vlasnik susedne nepokretnosti, te bi na taj način, kupovinom nepokretnosti koja je predmet procene, ostvario dodatnu vrednost. Ukoliko bi nekoliko potencijalnih kupaca, kupovinom određene nepokretnosti mogli ostvariti uvećanu vrednost, tako dobijena vrednost predstavlja tržišnu, a ne sinergetsku vrednost.

5. Investiciona vrednost

5.1 Investiciona vrednost kao osnov vrednosti, predstavlja vrednost koju određena nepokretnost ima za individualno određeno lice, te se shodno tome utvrđuje uzimajući u obzir nameru, afinitete, kriterijume i ciljeve tog lica.

5.2 Prilikom procene investicione vrednosti nepokretnosti, nepokretnost koja je predmet procene, procenjuje se iz perspektive određenog investitora ili grupe investitora, uzimajući u obzir samo njihove investicione ciljeve i kriterijume. S obzirom da vrednost utvrđena na ovaj način ne uzima u obzir sve tržišne uslove i potencijalne učesnike transakcije, već se utvrđuje isključivo iz perspektive individualno određenog investitora, investiciona vrednost ne predstavlja tržišnu vrednost, već vrednost koju određena nepokretnost ima za individualno određeno lice.

5.3 Investiciona vrednost u svakom konkretnom slučaju, može biti jednaka, ali i veća ili manja od tržišne vrednosti, s tom razlikom što investiciona vrednost uvek predstavlja cenu koju bi individualno određeno lice bilo spremno da ponudi za određenu nepokretnost, uzimajući u obzir njegove investicione zahteve (na primer zahtevanu stopu prinosa).

6. Vrednost u slučaju "iznuđene" prodaje (eng: Forced Sale Value)

6.1 Vrednost nepokretnosti u slučaju "iznuđene" prodaje ne predstavlja osnov vrednosti, i može se definisati kao vrednost nepokretnosti koja nastaje u slučaju kada je prodavac, iz bilo kog razloga, pod pritiskom da otuđi nepokretnost koja je predmet procene i to uz specifične uslove, zbog čega se na vrednost utvrđenu na ovaj način, ne može primeniti definicija tržišne vrednosti. Ovako utvrđena vrednost nepokretnosti, najčešće nastaje na neaktivnim tržištima, odnosno tržištima u krizi, usled čega prodavac ne izražavajući svoju volju u potpunosti, prodaje nepokretnost uz određena ograničenja, i shodno tome pristaje na cenu koja je niža od tržišne. Navedena ograničenja mogu se odnositi na osobine nepokretnosti koja je predmet procene, ili na lične okolnosti prodavca, a licencirani procenitelj je u svakom slučaju, u izveštaju o proceni, dužan navesti ta ograničenja.

6.2 S obzirom da vrednost u slučaju "iznuđene" prodaje ne predstavlja osnov vrednosti, procenitelj ovu vrednost koristi samo onda kada je dobio izričitu instrukciju za njeno korišćenje. Ova vrednost predstavlja primer vrednosti pod posebnim okolnostima, koja se odnosi na uslove marketinga (ograničen period marketinga), a potreba da se procena vrednosti učini pod ovim uslovima najčešće nastaje u slučaju kada je prodavac pod pritiskom, odnosno kada je prinuđen na prodaju nepokretnosti u ograničenom vremenskom periodu. Usled navedenih okolnosti, prodavac nema potrebno vreme za prodaju nepokretnosti, odnosno za odgovarajući marketing koji je neophodan za prikupljanje najboljih ponuda, te shodno tome potencijalni kupci, svesni ovih okolnosti, mogu dostaviti ponude manje vrednosti, u odnosu na ponude koje bi učinili u redovnim okolnostima.

6.3 Prilikom procene vrednosti nepokretnosti u slučaju "iznuđene" prodaje, procenitelj uzima u obzir sve vanredne okolnosti koje se odnose na položaj prodavca, i te okolnosti navodi u uslovima angažovanja i u izveštaju o proceni.

NACIONALNI STANDARD ZA PROCENU VREDNOSTI 3 (NSP 3)

 

Postupak procene vrednosti

1. Uvod

1.1 Procena vrednosti nepokretnosti mora biti urađena uz primenu svih standarda struke, na osnovu analize adekvatnih i raspoloživih podataka, s ciljem da mišljenje izraženo na osnovu tako sprovedene procene, bude činjenično i pravno utemeljeno.

1.2 Procena vrednosti nepokretnosti izražava se u pisanoj formi, u obliku izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti, koji mora biti jasan i transparentan, odnosno sačinjen u skladu sa Nacionalnim standardom za procenu vrednosti 4 (NSP 4).

1.3 Ovim standardom propisuju se faze postupka procene vrednosti nepokretnosti i izrade izveštaja o proceni, i to: izrada uslova angažovanja, identifikacija i inspekcija predmeta procene, procena vrednosti nepokretnosti u užem smislu, kontrola izveštaja o proceni i zaštita podataka.

2. Odgovornost procenitelja

Odgovornost procenitelja podrazumeva:

- obavezu procenitelja da u svom radu primeni pravila struke i stečene kvalifikacije, da izbegne postojeći i potencijalni sukob interesa, ili da postojeći sukob interesa prijavi, kao i da preduzme sve druge neophodne radnje u cilju otklanjanja stvarnih ili potencijalnih nedostataka u svom radu;

- obavezu da uslove angažovanja sačini i definiše u skladu sa tačkom 3. ovog standarda, i

- obavezu procenitelja da ukoliko po zahtevu naručioca procene u svom radu odstupi od pravila utvrđenih ovim standardima, to izričito navede u uslovima angažovanja i izveštaju o proceni vrednosti, tako da ta činjenica ne može dovesti u zabludu korisnika izveštaja.

3. Uslovi angažovanja

3.1 Uslove angažovanja ugovaraju licencirani procenitelj i naručilac procene, sačinjavaju se u pisanom obliku i dostavljaju naručiocu procene od strane licenciranog procenitelja, pre izrade izveštaja o proceni.

3.2 Poštujući dobre poslovne običaje, licencirani procenitelj treba da utvrdi potrebe i zahteve naručioca procene.

3.3 U uslovima angažovanja navode se:

- ime i prezime, odnosno poslovno ime naručioca procene;

- svrha procene i izjava procenitelja da će prikupljene podatke koristiti samo u vezi sa svrhom procene;

- podaci neophodni za identifikaciju nepokretnosti koja je predmet procene, kao i sva prava koja postoje na toj nepokretnosti;

- osnove vrednosti;

- datum procene vrednosti;

- izjava procenitelja da ne postoji potencijalni sukob interesa, kao i izjava koja sadrži navode procenitelja o njegovom prethodnom angažovanju u vezi sa predmetom procene i zainteresovanim stranama;

- ime i prezime procenitelja i podaci u vezi njegovog radnog angažovanja;

- pretpostavke, specijalne pretpostavke, kao i eventualna odstupanja od tih pretpostavki;

- opis postupka kojim se utvrđuju i analiziraju podaci, a koji će licencirani procenitelj primeniti u svom radu;

- informacije dobijene od naručioca procene, njegovih predstavnika ili trećih lica, kao i navode procenitelja u kojoj meri primenjuje ove informacije u svom radu;

- ograničenja u pogledu sadržine izveštaja o proceni ili njegovog dela;

- identifikacija potencijalnih korisnika izveštaja o proceni;

- osnov za utvrđivanje i način obračuna naknade za rad licenciranog procenitelja;

- izjava procenitelja da će u svom radu postupati u skladu sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

3.4 Ukoliko se nakon sačinjavanja uslova angažovanja, među stranama jave sporna pitanja, potrebno je izvršiti njihove izmene i dopune, u cilju rešavanja spornih pitanja i sprečavanja eventualnog spora.

3.5 Uslovi angažovanja sačinjeni u skladu sa ovim standardima, omogućavaju licenciranom procenitelju da ima jasan i precizan nalog u pogledu svog rada, dok naručiocu procene omogućavaju da nalog koji je dao licenciranom procenitelju, uporedi sa izveštajem o proceni i tako utvrdi da li su saglasni, odnosno da li je licencirani procenitelj ispunio svoj radni zadatak.

3.6 Podugovaranje - ukoliko licencirani procenitelj namerava da u svom radu angažuje spoljnog stručnjaka odnosno saradnika koji bi značajno uticali na njegov rad, potrebno je da prethodno dobije saglasnost naručioca procene, u pisanom obliku.

3.7 Izveštaj o proceni dostavljen trećim licima - usled postojanja rizika da izveštaj o proceni, pored naručioca procene, dođe u posed trećih lica, potrebno je u uslovima angažovanja naznačiti da ne postoji odgovornost licenciranog procenitelja prema trećim licima, te da se svrha procene odnosi isključivo na potrebe naručioca procene ili naznačenog korisnika izveštaja.

3.8 Procena vrednosti uz ograničen pristup informacijama - ukoliko licencirani procenitelj vrši procenu vrednosti nepokretnosti bez adekvatnih uslova za inspekciju nepokretnosti ili nema na raspolaganju potrebno vreme za procenu, jasno je da takva procena vrednosti nepokretnosti neće biti učinjena uz razmatranje svih potrebnih informacija.

4. Elementi na kojima se zasniva procena vrednosti nepokretnosti

4.1 Procena vrednosti nepokretnosti, zasniva se na adekvatnom radu licenciranog procenitelja, pa je shodno tome, za kvalitet procene, od izuzetnog značaja izbor podataka i informacija koje je procenitelj upotrebio u svom radu, te da li je proverio njihovu verodostojnost. Razmatranje svih relevantnih pitanja i analiza tržišnih uslova, predstavljaju neophodnu osnovu za adekvatnu procenu vrednosti nepokretnosti.

Podaci i informacije upotrebljeni u radu licenciranog procenitelja i arhivirani nakon dostavljanja izveštaja o proceni, moraju biti podobni za naknadnu identifikaciju upotrebljenog postupka i metode procene vrednosti nepokretnosti.

4.2 Inspekcija nepokretnosti - u cilju detaljne analize i utvrđivanja svih relevantnih činjenica koje se odnose na nepokretnost koja je predmet procene, licencirani procenitelj ili drugo kompetentno lice koje on ovlasti, treba da izvrši inspekciju nepokretnosti, koja podrazumeva neposredno, odnosno vizuelno opažanje predmeta procene. Inspekcija nepokretnosti obuhvata identifikaciju predmeta procene, u fizičkom i pravnom smislu (upoređivanje utvrđenog faktičkog stanja sa planskim dokumentima i podacima iz katastra nepokretnosti), kao i neposredno opažanje spoljašnjeg i unutrašnjeg dela objekta, njegove lokacije i okruženja, u cilju uočavanja svih okolnosti od značaja za procenu vrednosti nepokretnosti.

U izuzetnim slučajevima, po nalogu naručioca procene ili iz drugog razloga, licencirani procenitelj može izvršiti inspekciju nepokretnosti ograničenog obima ili prihvatiti inspekciju nepokretnosti koju je izvršilo treće lice. Ove okolnosti se unose u izveštaj o proceni, a ukoliko je inspekciju nepokretnosti izvršilo treće lice, u izveštaju se navode i njegovo ime i prezime, osnov angažovanja i stručna sprema.

4.3 Licencirani procenitelj je dužan da u izveštaju o proceni konstatuje okolnosti koje određuju pravni segment nepokretnosti koja je predmet procene (podatke iz katastra nepokretnosti, terete, stvarna i lična prava i dr.), kao i njene fizičke i ekonomske karakteristike.

4.4 Postupak i obim inspekcije nepokretnosti zavise od svrhe procene vrednosti nepokretnosti, uvažavajući namere naručioca procene (na primer, prilikom procene portfolija nepokretnosti, može se izvršiti samo spoljni pregled objekta i pregled lokacije). Ukoliko licencirani procenitelj iz određenog razloga ne izvrši inspekciju predmeta procene, ili to učini na neadekvatan način, tu činjenicu, kao i razloge za takvo postupanje, mora navesti u izveštaju o proceni.

4.5 Procenitelj, prilikom formiranja mišljenja o vrednosti nepokretnosti, treba uzeti u obzir finansijske, pravne i regulatorne aspekte koji mogu uticati na tržišnu vrednost predmeta procene (na primer, sticanje sertifikata o energetskoj efikasnosti, ispunjavanje standarda koji se odnose na zaštitu životne sredine i dr.).

4.6 Nakon sprovedene inspekcije nepokretnosti, licencirani procenitelj treba razmotriti sve dostupne ugovore o kupoprodaji nepokretnosti koje imaju slične karakteristike sa predmetom procene, kao i ponude za prodaju ili zakup tih nepokretnosti, a sve u cilju formiranja adekvatnog mišljenja o vrednosti predmeta procene.

4.7 Svaka vrednost koja je izražena u izveštaju o proceni, mora biti potkrepljena adekvatnim podacima i informacijama, koje je licencirani procenitelj u svom radu prikupio i razmotrio.

4.8 Ukoliko licencirani procenitelj smatra da u određenom slučaju, postoji neizvesnost, odnosno nestabilnost tržišnih uslova, dužan je razmotriti tu okolnost i navesti je u izveštaju o proceni.

5. Metodološki pristupi procene vrednosti

5.1 Postoje tri uobičajena pristupa procene vrednosti, a to su: komparativni pristup, prinosni pristup i troškovni pristup.

5.2 Procenu vrednosti nepokretnosti, bez obzira na odabrani pristup moguće je uraditi primenom različitih metodologija analize vrednosti nepokretnosti. Procenitelj će odabrati onaj pristup procene za koji smatra, da je u konkretnom slučaju, najpogodniji za procenu vrednosti nepokretnosti.

5.3 Prilikom izbora odgovarajućeg pristupa procenitelj, pored ostalog, razmatra i sledeće:

- usvojeni osnov vrednosti koji je naveden u uslovima angažovanja;

- pogodnosti i nedostatke uobičajenih pristupa procene, uzimajući u obzir prirodu i osobine nepokretnosti koja je predmet procene u konkretnom slučaju;

- percepciju načina razmišljanja od strane tipičnih učesnika na relevantnom segmentu tržišta nepokretnosti;

- dostupnost informacija i podataka neophodnih za primenu pojedinog pristupa procene.

5.4 Prilikom primene komparativnog pristupa procenjena vrednost se utvrđuje poređenjem nepokretnosti koja je predmet procene, sa nepokretnostima koje imaju iste ili slične osobine, a za koje su dostupne informacije o kupoprodajnim cenama po kojima su te nepokretnosti, u vremenskom periodu koji prethodi proceni, prodate na tržištu.

5.5 Prilikom primene komparativnog pristupa prvobitno se u obzir uzimaju ostvarene kupoprodajne cene nepokretnosti koje imaju iste ili slične osobine sa predmetom procene, a tek ukoliko u pogledu navedenih nepokretnosti nema dovoljno podataka, mogu se razmatrati tražene, odnosno ponuđene cene za nepokretnosti koje imaju iste ili slične osobine sa predmetom procene.

5.6 Prinosni pristup, sprovodi se kapitalizacijom ili diskontovanjem postojećih i očekivanih budućih novčanih tokova (prihoda i rashoda), u cilju utvrđivanja vrednosti nepokretnosti u momentu procene (sadašnja vrednost).

5.7 Prilikom primene prinosnog pristupa u cilju utvrđivanja vrednosti nepokretnosti, razmatraju se očekivani prihodi koje može ostvariti, u određenom vremenskom periodu, nepokretnost koja je predmet procene. Vrednost nepokretnosti, može se utvrditi primenom metoda implicitno obračunatog rasta (tzv. tradicionalne metode), ili metodama eksplicitno obračunatog rasta (diskontovanje novčanih tokova).

5.8 Metode implicitno obračunatog rasta (tradicionalne metode), kao što su direktna kapitalizacija ili metoda tekućeg i budućeg prihoda (eng: Term and Reversion) i druge, sprovode se kapitalizacijom prihoda i to tako što se stopa prinosa utvrđuje uzimajući u obzir sve rizike (eng. tzv. all-risk yield) ili tako što se alternativna stopa kapitalizacije primeni na relevantni prihod za određeni period.

5.9 Metod diskontovanja novčanih tokova sprovodi se eksplicitnim projektovanjem budućih novčanih tokova i obračunom rezidualne vrednosti, tako što se usvojena diskontna stopa, koja podrazumeva meru ukupne pretpostavljene stope prinosa, odnosno rizika, primeni na projektovane buduće novčane tokove, čime se oni svode na sadašnju vrednost.

5.10 Izbor neke od metoda implicitno obračunatog rasta ili diskontovanja novčanih tokova, vrši se uzimajući u obzir osobine nepokretnosti koja je predmet procene, kao i drugih okolnosti u konkretnom slučaju.

5.11 Kao posebne metode u okviru prinosnog pristupa proceni, primenjuje se profitni metod (za nepokretnosti koje se obično procenjuju na osnovu operativnog poslovanja poslovnog entiteta) i rezidualni metod (za nepokretnosti namenjene izgradnji) koji može da sadrži elemente sva tri pristupa proceni.

5.12 U troškovnom pristupu se vrednost nepokretnosti najčešće izračunava metodom reprodukcije ili metodom troškova zamene. Metod reprodukcije pretpostavlja pribavljanje identične replike, dok metod troškova zamene pretpostavlja pribavljanje nepokretnosti identične korisnosti i upotrebne vrednosti. To je obično trošak zamene nepokretnosti savremenim ekvivalentom na odgovarajući datum procene. Trošak zamene mora da odražava sve dodatne troškove, među kojima su vrednost zemljišta, infrastruktura, cena izrade projekta i trošak finansiranja koje bi učesnik na tržištu morao da snosi da bi stvorio savremeni ekvivalent predmetne nepokretnosti. Cena savremenog ekvivalenta se potom usklađuje u pogledu zastarelosti kako bi se došlo do iznosa za koji je nepokretnost svom potencijalnom kupcu manje vredna od savremenog ekvivalenta zbog svog fizičkog stanja, funkcionalnosti i ekonomske upotrebljivosti.

5.13 Troškovni pristup uobičajeno se koristi za procenu vrednosti nepokretnosti za koje ne postoje adekvatni tržišni podaci, a može se koristiti i prilikom procene vrednosti specijalizovanih nepokretnosti. Usled navedenog, za nepokretnosti koje se procenjuju troškovnim pristupom, najčešće nema podataka o uporedivim transakcijama, niti podataka o stvarnom ili potencijalnom prihodu koji bi ostvario njihov vlasnik, pa navedene činjenice predstavljaju razlog primene troškovnog pristupa prilikom procene vrednosti tih nepokretnosti.

5.14 Troškovni pristup zasniva se na ekonomskom principu koji se ogleda u tome da potencijalni kupac ne bi platio, za nepokretnost koja je predmet procene, veći iznos od troška pribavljanja, putem kupovine ili izgradnje, nepokretnosti koja ima identičnu korisnost kao i nepokretnost koja predstavlja predmet procene, uzimajući u obzir uticaj amortizacije.

6. Kontrola procene drugog procenitelja

6.1 U određenim slučajevima, može biti potrebno da licencirani procenitelj izvrši kontrolu procene vrednosti nepokretnosti koju je uradio drugi licencirani procenitelj (na primer u postupku procene rizika, u postupku revizije, davanje mišljenja na procenu izvršenu u pravnim postupcima itd.).

6.2 Predmet postupka kontrole procene vrednosti nepokretnosti koju je uradio drugi licencirani procenitelj, jeste ocena kvaliteta, odnosno adekvatnosti te procene. Dakle, svrha ovog postupka nije ponovna procena vrednosti nepokretnosti, već kontrola urađene procene.

6.3 Kontrola izveštaja o proceni koji je sačinio drugi licencirani procenitelj, pored ostalog podrazumeva:

- ocenu usaglašenosti kontrolisanog izveštaja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike;

- proveru dokumentacije na kojoj se kontrolisani izveštaj bazira, kao i ocenu adekvatnosti upotrebe te dokumentacije;

- utvrđivanje i konstatovanje svih nedostataka koje ima kontrolisani izveštaj, kao i ocenu uticaja tih nedostataka na zaključke utvrđene u izveštaju.

6.4 U izveštaju licenciranog procenitelja koji se sačinjava u postupku kontrole procene vrednosti nepokretnosti koju je uradio drugi licencirani procenitelj, mora biti navedeno:

- ime i prezime, odnosno poslovno ime klijenta i drugih korisnika;

- svrha kontrole procene vrednosti nepokretnosti drugog procenitelja;

- izjava licenciranog procenitelja da u konkretnom slučaju nema potencijalnog sukoba interesa;

- obaveštenje o činjenici da li je obavljen razgovor sa proceniteljem koji je izradio izveštaj o proceni koji je predmet kontrole;

- pretpostavke i specijalne pretpostavke koje je sačinio procenitelj koji vrši kontrolu procene drugog procenitelja;

- obim sprovedene kontrole;

- sva dokumentacija na kojoj se bazira kontrolisani izveštaj o proceni, a ukoliko licenciranom procenitelju koji vrši kontrolu procene, navedena dokumentacija nije bila dostupna, ta činjenica mora biti navedena.

NACIONALNI STANDARD ZA PROCENU VREDNOSTI 4 (NSP 4)

 

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti

1. Uvod

1.1 Licencirani procenitelj je dužan da svoje mišljenje o procenjenoj vrednosti nepokretnosti, jasno i nedvosmisleno saopšti naručiocu procene. Navedeno mišljenje saopštava se u izveštaju o proceni, koji mora sadržati istinite i relevantne podatke, i mora biti tako koncipiran da omogući naručiocu procene da svoju odluku u pogledu predmeta procene, pored ostalog, zasnuje i na tom izveštaju.

1.2 Izveštaj o proceni predstavlja dokument u kojem se detaljno navode podaci od značaja za postupak procene vrednosti nepokretnosti, a pre svega predmet procene, učinjene pretpostavke, primenjeni pristup odnosno metoda procene i mišljenje licenciranog procenitelja o procenjenoj vrednosti nepokretnosti, zasnovano na osnovama vrednosti propisanim ovim standardima.

2. Izveštaj o proceni

2.1 Izveštaj o proceni sačinjava se u pisanoj formi, i to na način da njegova sadržina bude razumljiva za naručioca procene i druge korisnike.

2.2 Izveštaj bi trebalo da sadrži instrukcije o zadatku, osnove vrednosti i svrhu procene, eksplicitno prikazan analitički postupak odabranog pristupa proceni i rezultate tog postupka, uključujući pojedinosti o uporedivim nepokretnostima koje su korišćene. Takođe, izveštaj bi trebalo dodatno da objasni i analitičke postupke koji su sprovedeni prilikom procene vrednosti, kao i da prezentuje informacije koje podržavaju procenu.

2.3 Izveštaj o proceni mora da sadrži mišljenje licenciranog procenitelja o vrednosti nepokretnosti na dan procene. Ovo mišljenje mora biti jasno i nedvosmisleno izraženo i detaljno potkrepljeno sa adekvatnim podacima. Svi zahtevi iz uslova angažovanja, u izveštaju o proceni moraju biti obrađeni.

2.4 Izveštaj o proceni mora da sadrži objektivno i nepristrasno mišljenje licenciranog procenitelja, odnosno na njegov rad i utvrđene zaključke ne sme uticati pritisak naručioca procene ili nekog trećeg lica. Licencirani procenitelj mora odbiti radno angažovanje ukoliko je pritisak naručioca procene ili trećeg lica takav da može dovesti u pitanje objektivnost i nepristrasnost u njegovom radu. U situacijama u kojima je procenitelj izvestio naručioca procene o postojanju sukoba interesa i dobio instrukciju da nastavi sa izradom procene vrednosti, takav konflikt treba da u samom izveštaju bude naznačen, kao i u uslovima angažovanja.

2.5 Ukoliko licencirani procenitelj prihvati procenu vrednosti nepokretnosti, iako u konkretnom slučaju postoji potencijalni sukob interesa, potrebno je da ovu činjenicu navede u izveštaju o proceni uz napomenu da je o tome obavešten i naručilac procene, kao i da navede sve mere koje je preduzeo s ciljem da potencijalni sukob interesa ne utiče na objektivnost i nepristrasnost njegovog rada.

2.6 Izveštaj o proceni mora biti koncipiran tako da njegova sadržina ne dovede u zabludu naručioca procene i druge korisnike. Odnosno, izveštaj o proceni nije namenjen licenciranom procenitelju, već naručiocu procene i drugim korisnicima, koji najčešće nemaju adekvatna znanja o postupku i predmetu procene, te je usled ove okolnosti potrebno da izveštaj bude tako sačinjen, da njegovu sadržinu mogu razumeti lica kojima je i namenjen.

3. Sadržina izveštaja o proceni

3.1 Izveštaj o proceni mora da sadrži sve obavezne podatke koji su propisani ovim standardima.

3.2 Izveštaj o proceni mora da sadrži i sve podatke i informacije od značaja za pitanja, odnosno zahteve utvrđene u uslovima angažovanja.

3.3 Izveštaj o proceni, koji licencirani procenitelj mora da potpiše, obavezno sadrži:

- ime i prezime, odnosno poslovno ime naručioca procene i drugih potencijalnih korisnika izveštaja;

- opšte podatke o nepokretnosti koja je predmet procene (podaci iz katastra nepokretnosti, adresa, vrsta nepokretnosti, itd.), odnosno podatke i informacije na osnovu kojih se predmet procene može sa sigurnošću odrediti;

- podatke o pravima i teretima koji postoje na nepokretnosti koja je predmet procene (vrsta prava kojima su uređeni svojinski odnosi, titular prava, zakup, stvarne i lične službenosti i drugi tereti, prava trećih lica, podaci iz urbanističkih dokumenata (usklađenost sa dozvoljenom i planiranom upotrebom i urbanističkim uslovima), napomenu ukoliko je nepokretnost mešovite namene itd.), a od značaja su za određivanje njene tržišne vrednosti;

- ime i prezime licenciranog procenitelja, njegov potpis i broj licence;

- svrhu procene;

- datum inspekcije, datum procene i datum izrade izveštaja;

- osnov vrednosti i definicija ugovorenog osnova vrednosti;

- opis nepokretnosti, uključujući i napomene o načinu merenja nepokretnosti ili bilo kog njenog dela;

- ime i prezime, osnov angažovanja i stručnu spremu lica koje je izvršilo fizičku inspekciju nepokretnosti, kao i obim izvršene inspekcije;

- naznaku licenciranog procenitelja, u pogledu usklađenosti podataka iz registra nepokretnosti, i drugih urbanističkih dokumenata, sa faktičkim stanjem;

- komentar licenciranog procenitelja o stanju na tržištu nepokretnosti, od značaja za predmet procene;

- opis primenjenog pristupa, odnosno metode procene;

- podatke o pretpostavkama i specijalnim pretpostavkama, ukoliko su primenjene;

- naznaku licenciranog procenitelja u vezi sa ograničenjima u postupku procene vrednosti nepokretnosti, ukoliko su takva ograničenja postojala;

- podatke o dokumentaciji koja je licenciranom procenitelju bila dostupna, i koju je koristio u svom radu;

- mišljenje licenciranog procenitelja o vrednosti nepokretnosti koja je predmet procene, bazirano na prethodno ugovorenom osnovu vrednosti;

- opis postupka prikupljanja i analize podataka i informacija, na osnovu kojeg je licencirani procenitelj formirao mišljenje o vrednosti nepokretnosti koja je predmet procene;

- izjavu o usklađenosti rada licenciranog procenitelja sa Nacionalnim standardima i kodeksom etike.

3.4 U vezi sa opisom nepokretnosti, trebalo bi posebno zabeležiti sledeće podatke:

- opis lokacije na kojoj se nalazi predmet procene, koji podrazumeva opis parkinga, pristupne saobraćajnice, eksterne ostave i delove za odlaganje otpada;

- opis prilaza nepokretnosti koja je predmet procene (koji sadrži sve relevantne informacije o uslovima prilaza, eventualnoj zabrani prolaska, itd.);

- napomenu u pogledu faktičke identifikacije predmeta procene, uzimajući u obzir podatke iz dokumentacije koja se na tu nepokretnost odnosi;

- informacije u pogledu prostorne orijentacije i oblika nepokretnosti koja je predmet procene;

- informacije u pogledu eventualnih oštećenja ili kontaminacije nepokretnosti koja je predmet procene;

- opis predmeta procene u pogledu tehničkih karakteristika, ugrađenih materijala i završne obrade, a ukoliko su korišćeni nestandardni materijali, ta činjenica mora biti posebno nametnuta;

- napomenu u pogledu načina upotrebe nepokretnosti u trenutku procene, kao i njene potencijalne upotrebe, uz komentar licenciranog procenitelja u pogledu eventualnih pravnih ograničenja koji se odnose na način upotrebe te nepokretnosti;

- informacije u pogledu godine izgradnje nepokretnosti koja je predmet procene (ukoliko se ne može utvrditi tačna godina, može se naznačiti okvirna godina izgradnje);

- opis preduzetih rekonstrukcija, adaptacija ili izmena predmeta procene, kao i informaciju o datumu preduzimanja navedenih radnji;

- informacije u pogledu planiranog, ili potrebnog renoviranja predmeta procene;

- napomenu u pogledu procenjenog ekonomskog veka nepokretnosti od momenta procene, uz komentar o eventualnim troškovima investicionog održavanja, koji prevazilaze uobičajene troškove renoviranja i održavanja nepokretnosti;

- sertifikat o energetskim svojstvima objekta;

- informacije u pogledu načina grejanja nepokretnosti, kao i opis stanja u kojem se grejni sistemi nalaze (ukoliko postoji sumnja da se za grejanje objekta koriste nezakoniti ili štetni sistemi, ta činjenica se posebno napominje);

- napomena u pogledu delova nepokretnosti koji nisu pregledani prilikom inspekcije predmeta procene;

- napomena u pogledu eventualnih mana, koje se odnose na predmet procene i na neposredno okruženje (poplavno područje, blizina rudnika ili klizišta itd.).

3.5 Ukoliko se procena vrednosti nepokretnosti vrši s ciljem obezbeđenja kredita, licencirani procenitelj je dužan da u izveštaju o proceni izrazi i mišljenje o utrživosti nepokretnosti koja je predmet procene.

3.6 Ukoliko je nepokretnost koja je predmet procene investiciona nepokretnost (hotel, restoran, benzinska stanica i dr), ili to može biti, odnosno ako je ta nepokretnost u potpunosti opremljena i procenjuje se na osnovu operativnog poslovanja, odnosno delatnosti koja se u njoj obavlja (eng: Trade related property), u tom slučaju, izveštaj o proceni mora sadržati i dodatne informacije koje su od značaja za ovu vrstu nepokretnosti.

3.7 U izveštaju o proceni, navode se i okolnosti koje nisu u neposrednoj vezi sa predmetom procene, ali mogu uticati na tržišnu vrednost (na primer: zagađenje i prisustvo štetnih materija).

3.8 Ako se nepokretnost koja je predmet procene nalazi na tržištu koje karakterišu neizvesni i nestabilni uslovi, ta činjenica se navodi u izveštaju o proceni, ukoliko utiče na procenu vrednosti te nepokretnosti, dok je licencirani procenitelj dužan da u tom slučaju postupa sa dodatnim oprezom.

3.9 Mišljenje licenciranog procenitelja o vrednosti nepokretnosti koja je predmet procene, u vremenskom smislu, odnosi se na dan koji predstavlja datum procene, te stoga ne obuhvata eventualne značajne promene tržišnih uslova koji se mogu desiti nakon tog datuma. U tom slučaju, licencirani procenitelj može sugerisati naručiocu procene da je potrebno uraditi novu procenu vrednosti nepokretnosti, usled značajne promene tržišnih uslova.

3.10 Izveštaj o proceni sadrži izjavu licenciranog procenitelja kojom se ističe njegova odgovornost prema naručiocu procene, u pogledu toga da je procena vrednosti nepokretnosti urađena u skladu sa ovim standardima.

3.11 Ukoliko se prilikom kupoprodaje nepokretnosti koja je predmet procene plaća porez na dodatu vrednost (PDV), licencirani procenitelj u izveštaju o proceni navodi i propisanu stopu poreza na dodatu vrednost, na dan procene.

SMERNICA ZA PROCENU VREDNOSTI 1 (SPV 1)

 

Procena vrednosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana

1. Uvod

1.1 U postupku odobravanja kredita, od izuzetnog je značaja za poslovne banke i druge finansijske institucije (u daljem tekstu: kreditne institucije), adekvatna procena vrednosti nepokretnosti koja predstavlja sredstvo obezbeđenja (kolateral).

1.2 U postupku procene vrednosti nepokretnosti, za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana, naročito se uzima u obzir:

- svrha procene vrednosti nepokretnosti;

- osnov vrednosti, koji je odredio naručilac procene;

- mišljenje licenciranog procenitelja o utrživosti nepokretnosti koja je predmet procene.

1.3 Ukoliko je plasman kreditne institucije potrebno obezbediti nepokretnošću koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije, licencirani procenitelj je dužan uraditi procenu vrednosti te nepokretnosti u skladu sa propisima i tržišnim uslovima Republike Srbije.

1.4 Odredbe ove smernice primenjuje se u svim slučajevima u kojima kreditne institucije koriste izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti u postupku odobrenja kredita, odnosno kada se odluka o kreditnom plasmanu donosi na osnovu procene vrednosti nepokretnosti koja bi predstavljala sredstvo obezbeđenja ukoliko kredit bude odobren.

1.5 Odredbe ove smernice primenjuju se na procene vrednosti nepokretnosti koje se vrše pre odobrenja kredita (ili u analitičke svrhe kod već plasiranog kredita), kao i na procene vrednosti nepokretnosti u postupku prinudne naplate potraživanja, odnosno u situacijama kada kreditna institucija namerava da svoje potraživanje namiri prodajom kolaterala.

1.6 Procenu rizika koji proizilazi iz finansijskog statusa i poslovanja klijenta, vrši kreditna institucija, a licencirani procenitelj o navedenom može dati svoje mišljenje, ukoliko za to ima potrebna znanja i ukoliko od njega to zahteva naručilac procene.

2. Kategorije nepokretnosti kao sredstva obezbeđenja

2.1 Nepokretnosti koje mogu predstavljati obezbeđenje potraživanja po osnovu kreditnog plasmana, mogu se klasifikovati kao:

- investicione nepokretnosti;

- nepokretnosti koje koristi/zauzima vlasnik;

- nepokretnosti namenjene izgradnji;

- nepokretnosti namenjene operativnom poslovanju;

- specijalizovane nepokretnosti;

- neobnovljiva imovina - rudnici, nalazišta minerala i sl.

2.2 Investicione nepokretnosti - jesu one nepokretnosti kod kojih se prihod ostvaruje izdavanjem tih nepokretnosti. Vrednost investicionih nepokretnosti utvrđuje se tako što se prilikom njihove procene, ove nepokretnosti posmatraju samostalno. Međutim, investicione nepokretnosti mogu se proceniti i kao deo portfolija nepokretnosti, s tim da se u tom slučaju osnovano može očekivati postojanje premije ili diskonta, u odnosu na slučaj kada se te nepokretnosti posmatraju samostalno. Razlika u procenjenoj vrednosti nepokretnosti, do koje dolazi usled primene jednog od dva navedena pristupa, mora biti jasno naznačena i obrazložena.

2.3 Nepokretnosti koje koristi/zauzima vlasnik - jesu one nepokretnosti koje su u trenutku procene zauzete, odnosno koje koristi vlasnik ili neko drugo lice po ovlašćenju vlasnika. Za razliku od investicionih nepokretnosti, ove nepokretnosti se ne izdaju u zakup i vlasnik ne ostvaruje prihod od zakupnine. Procena vrednosti ovih nepokretnosti vrši se pod pretpostavkom da nisu zauzete, odnosno da u njima nema lica ni stvari. Nakon primene ove pretpostavke, analizom svih relevantnih činjenica, utvrđuje se potencijal za prodaju ili izdavanje ovih nepokretnosti, ne uzimajući u obzir potencijalne troškove marketinga, te se na taj način dolazi do procene njihove vrednosti.

2.4 Nepokretnosti namenjene izgradnji - jesu one nepokretnosti na kojima je predviđena izgradnja određenog objekta tj. nepokretnosti koje imaju potencijal za izgradnju, dogradnju i/ili rekonstrukciju. Vrednost ovih nepokretnosti uobičajeno se procenjuje primenom komparativnog i/ili rezidualnog pristupa, odnosno metode procene. Rezidualni pristup, odnosno metod procene, potrebno je u ovom slučaju bazirati na analizi izvodljivosti objekta, a licencirani procenitelj mora imati u vidu činjenicu da adekvatna primena ove metode iziskuje značajan broj pretpostavki. Usled navedene okolnosti, procenjeni iznos vrednosti nepokretnosti, izuzetno je osetljiv na promenu parametara u pogledu učinjenih pretpostavki (npr. promena parametara u pogledu pretpostavki koje se odnose na bruto razvojnu vrednost (očekivana prodajna cena završenog projekta), iznos zakupnine, stopu prinosa, trošak i dinamiku izgradnje objekta, itd.), pa je shodno tome poželjno, kreditnu instituciju i druga zainteresovana lica, o toj činjenici obavestiti na adekvatan način. Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti sačinjen primenom rezidualnog pristupa odnosno metode procene, mora sadržati obrazloženje upotrebljene metodologije, kao i adekvatne pretpostavke u pogledu novčanog toka, diskontovanja i rezidualne vrednosti.

2.5 Nepokretnosti namenjene operativnom poslovanju - jesu one nepokretnosti kod kojih se prihod ostvaruje korišćenjem tih nepokretnosti za operativno poslovanje (hoteli, veći turističko-ugostiteljski objekti, privatne medicinske klinike, benzinske stanice, marine, objekti za rekreaciju itd.). Potencijal za ostvarivanje prihoda i drugih ekonomskih koristi usled operativnog poslovanja, predstavlja osnov za procenu vrednosti ovih nepokretnosti, pri čemu je potrebno napraviti razliku između procene vrednosti nepokretnosti od procene vrednosti poslovanja. S tim ciljem, potrebno je uraditi detaljnu analizu održivog nivoa neto prihoda, i to na osnovu postojećih podataka utvrđenih iz operativnog poslovanja, ili na osnovu projekcije tih podataka. Licencirani procenitelj, prilikom procene vrednosti ovih nepokretnosti, mora zasebno posmatrati slučaj kada se nepokretnošću upravlja na takav način da se operativnim poslovanjem ostvaruju izuzetno uspešni rezultati, odnosno rezultati koji prevazilaze uobičajene okvire ("goodwill"). Ova okolnost mora biti saopštena kreditnoj instituciji, uz naznaku da može doći do značajne razlike u procenjenoj vrednosti nepokretnosti kojom se upravlja na izuzetno uspešan način, od onih nepokretnosti kod kojih to nije slučaj (usled oduzimanja franšize, oduzimanja licence, itd.). Kreditna institucija takođe mora biti obaveštena o tome da li je procena vrednosti obuhvatila i imovinu koja neposredno omogućava sprovođenje operativnog poslovanja u nepokretnosti koja je predmet procene (nameštaj, inventar itd.).

2.6 Specijalizovane nepokretnosti - jesu one nepokretnosti koje se zbog svojih karakteristika uobičajeno ne prodaju samostalno na tržištu, već prilikom prodaje privrednog društva ili drugih subjekata, kao deo njihove imovine. Shodno iznetom, proizvodna hala koja je projektovana da zadovolji specifične tehničko-tehnološke zahteve određenog procesa, predstavlja primer specijalizovane nepokretnosti, te bi se kao takva uvek prodavala kao deo imovine privrednog društva koje obavlja delatnost za čiju je namenu ta hala projektovana. Uvažavajući navedene okolnosti, procena vrednosti ovih nepokretnosti, mora se bazirati na njihovoj vrednosti prilikom alternativne upotrebe, ukoliko je alternativna upotreba moguća.

2.7 Neobnovljiva imovina - predstavlja imovinu koja se svojom upotrebom, odnosno eksploatacijom troši i uobičajeno se ne koristi kao kolateral, u cilju obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana.

2.8 Prilikom procene vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana, licencirani procenitelj treba da analizira sve okolnosti koje utiču na mogućnost potencijalne prodaje predmeta procene, kao i da analizira podobnost za korišćenje predmeta procene od strane potencijalnih korisnika. Takođe od licenciranog procenitelja može biti zahtevano da uradi procenu vrednosti nepokretnosti pod pretpostavkom alternativne upotrebe, kao i pod pretpostavkom prodaje predmeta procene u ograničenom vremenskom periodu. Ukoliko je predmet procene u postupku izgradnje ili rekonstrukcije, a taj poduhvat se finansira iz pozajmljenih sredstava, potrebno je na adekvatan način utvrditi i obrazložiti stanje u kojem se nepokretnost nalazi u momentu procene, uz analizu licenciranog procenitelja u pogledu perspektive za obavljanje poslovne delatnosti nakon završetka objekta, analizu rizika, analizu vremenskog okvira za realizaciju projekta itd.

3. Vrednost u slučaju alternativne upotrebe

3.1 Vrednost nepokretnosti u slučaju alternativne upotrebe predstavlja vrednost nepokretnosti prilikom čijeg utvrđivanja se ne uzima u obzir način korišćenja nepokretnosti u trenutku procene, već neki drugi pretpostavljeni način upotrebe predmeta procene.

3.2 Vrednosti nepokretnosti u slučaju alternativne upotrebe, za razliku od tržišne vrednosti, ne podrazumeva najbolju i najisplativiju upotrebu nepokretnosti, već pretpostavljenu alternativnu upotrebu predmeta procene, koja se razlikuje od upotrebe nepokretnosti u trenutku procene. Ukoliko je specijalizovana nepokretnost izgrađena za tačno određenu namenu (na primer proizvodna hala za specifičnu vrstu proizvodnje), njena najbolja i najisplativija upotreba je korišćenje te nepokretnosti u svrhu za koju je namenjena. Međutim, ukoliko se prilikom procene te nepokretnosti, pretpostavi neki drugi način njenog korišćenja (proizvodna hala za specifičnu vrstu proizvodnje koja se procenjuje kao magacinski prostor), u tom slučaju vrednost te nepokretnosti predstavlja vrednost u slučaju alternativne upotrebe. Vrednost nepokretnosti u slučaju alternativne upotrebe uključuje troškove potrebne za promenu namene korišćenja predmeta procene (koji se oduzimaju od konačne vrednosti).

3.3 Vrednost nepokretnosti u slučaju alternativne upotrebe, može se primeniti prilikom procene vrednosti nepokretnosti na osnovu amortizovanih troškova zamene, kada naručilac procene može tražiti od licenciranog procenitelja da proceni vrednost specijalizovane nepokretnosti u slučaju njene alternativne upotrebe.

4. Načela najbolje prakse

4.1 Pored obavezne sadržine uslova angažovanja koja je propisana ovim standardima (NSP 3), u slučaju procene vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana, uslovi angažovanja sadrže i:

- izjavu licenciranog procenitelja da nije u sukobu interesa sa licem koje aplicira za dobijanje kredita ili drugih finansijskih sredstava, kao i da sukob interesa ne postoji u pogledu nepokretnosti koja je predmet procene. Ukoliko postoji eventualni sukob interesa, o toj činjenice se sačinjava napomena u uslovima angažovanja, uz konstataciju da je kreditna institucija o tome obaveštena i da je saglasna da licencirani procenitelj koji se nalazi u potencijalnom sukobu interesa izvrši procenu;

- informaciju da li procenu vrednosti nepokretnosti vrši interni licencirani procenitelj kreditne institucije ili licencirani procenitelj koji nije u poslovnom odnosu sa kreditnom institucijom, te da li postupajući procenitelj ima iskustvo i stručne kvalifikacije neophodne za procenu vrednosti nepokretnosti u konkretnom slučaju;

- izjavu licenciranog procenitelja da u konkretnom slučaju postupa nezavisno;

- potvrdu da licencirani procenitelj, u skladu sa zakonom, poseduje osiguranje od profesionalne odgovornosti kojim se može pokriti eventualna naknada štete u konkretnom slučaju, a ukoliko su ugovorne strane odredili maksimalni iznos do kojeg odgovara licencirani procenitelj, u uslovima angažovanja navodi se i taj iznos;

- potvrda da će se ugovoreni uslovi angažmana tretirati kao poslovna tajna;

- izjavu licenciranog procenitelja da procenu vrednosti nepokretnosti neće poveriti podizvođaču, odnosno, da poveravanje posla može biti učinjeno samo na osnovu prethodne pribavljene pismene saglasnosti naručioca posla;

- informaciju u pogledu okolnosti da li je od licenciranog procenitelja zahtevano da izvrši merenje nepokretnosti koja je predmet procene. Ukoliko licencirani procenitelj nije izvršio merenje nepokretnosti, u izveštaju o proceni unosi se napomena da mišljenje o procenjenoj vrednosti nepokretnosti može biti izmenjeno, ukoliko se naknadnim merenjem predmeta procene utvrdi da ima drugačiju površinu od one koja je uzeta u obzir u postupku procene.

4.2 Pitanja koja se odnose na iznos finansijskog plasmana i njegovo trajanje, predstavljaju isključivu odgovornost kreditne institucije, te shodno tome licencirani procenitelj nije dužan da ih analizira, niti da iznese svoje mišljenje u tom pogledu.

4.3 Pored pretpostavki i specijalnih pretpostavki definisanih Nacionalnim standardom za procenu vrednosti 1 (NSP 1), u slučaju procene vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih plasmana, ukoliko za to ima osnova, potrebno je navesti i sledeće pretpostavke i specijalne pretpostavke:

- da će nepokretnost nakon realizacije ugovora o kupoprodaji biti u potpunosti ispražnjena, a ukoliko je predmet procene investiciona nepokretnost, da postojeći ugovor o zakupu neće biti raskinut;

- da prilikom izgradnje, u objekat ili pomoćne objekte, nisu ugrađeni štetni materijali niti korišćene opasne materije;

- da zemljište i objekti nisu kontaminirani s materijama koje su opasne po životnu sredinu;

- da se naknadnom pravnom analizom dokumentacije neće utvrditi postojanje prava trećih lica na predmetu procene, niti druge slične okolnosti koje bi mogle uticati na tržišnu vrednost predmeta procene;

- da se pravnom analizom dokumentacije, sprovedene pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji, neće utvrditi da se predmet procene, odnosno njegova upotreba ili nameravana upotreba mogu smatrati nelegalnim;

- da procenitelj može naknadno analizirati i izmeniti mišljenje izraženo u izveštaju o proceni, ukoliko se utvrdi da predmet procene ima skrivene nedostatke, odnosno nedostatke koji nisu bili vidljivi u momentu sprovođenja inspekcije nepokretnosti.

4.4 Ukoliko se radi o nepokretnosti koja tek treba da se izgradi ili je trenutno u izgradnji, procenitelj će izuzetno, ukoliko mu nije obezbeđena potrebna dokumentacija i ukoliko mu nisu date drugačije instrukcije, izraditi procenu vrednosti na osnovu specijalne pretpostavke da je izgradnje sprovedena na zadovoljavajući način, a u skladu sa dobijenim dozvolama, te da ispunjava sve relevantne zakonske i građevinske zahteve.

4.5 Ukoliko kreditna institucija zahteva da u izveštaju o proceni budu navedeni troškovi ponovne izgradnje predmeta procene, licencirani procenitelj je dužan informisati kreditnu instituciju da će procenjeni troškovi gradnje predstavljati smernicu, odnosno okvirni podatak, a ne precizno utvrđen iznos. Takođe, do navedene smernice, odnosno okvirnog podatka o iznosu troškova gradnje, može se doći samo ukoliko se koriste uobičajeni materijali za izgradnju i ukoliko objekat koji je predmet procene, nije klasifikovan kao nepokretnost od posebnog istorijskog značaja.

5. Inspekcija i identifikacija nepokretnosti

5.1 Nepokretnost koja je predmet procene mora biti precizno određena, odnosno identifikovana u skladu sa dokumentacijom koja se na tu nepokretnost odnosi, a licencirani procenitelj ili drugo kompetentno lice koje radi pod nadzorom licenciranog procenitelja, mora izvršiti pregled, odnosno inspekciju te nepokretnosti.

5.2 Odgovornost za adekvatno sprovedenu inspekciju i identifikaciju nepokretnosti snosi licencirani procenitelj koji sačinjava i potpisuje izveštaj o proceni, međutim i pored te činjenice, ukoliko je inspekciju nepokretnosti izvršilo neko drugo lice, u izveštaju o proceni navodi se ime i prezime, osnov angažovanja i stručna sprema tog lica, kao i obim izvršene inspekcije.

5.3 Licencirani procenitelj je dužan da u izveštaju o proceni navede sve okolnosti koje se odnose na nepokretnost koja je predmet procene, a koje utiču na njenu procenjenu vrednost ili na eventualnu buduću prodaju te nepokretnosti.

5.4 Prilikom inspekcije nepokretnosti, fotografiše se spoljašnjost, unutrašnjost, gabarit, kao i neposredno okruženje, odnosno lokacija nepokretnosti koja je predmet procene, a fotografije treba da budu tako sačinjene da jasno ukazuju na stanje nepokretnosti.

5.5 Ukoliko se prilikom inspekcije nepokretnosti koja je predmet procene utvrdi da faktičko stanje odstupa od pretpostavki ili specijalnih pretpostavki koje su navedene u uslovima angažovanja, ta odstupanja se navode u izveštaju o proceni i o tome se obaveštava naručilac procene.

5.6 Ukoliko se inspekcijom nepokretnosti ustanovi da se predmet procene ne upotrebljava na način koji je dozvoljen od strane nadležnog organa, ta činjenica se navodi u izveštaju o proceni i o tome se obaveštava naručilac procene.

5.7 Ukoliko se inspekcijom nepokretnosti ustanovi da u pogledu gabarita predmeta procene, postoje nepodudarnosti između podataka upisanih u katastar nepokretnosti, odnosno podataka koji su naznačeni u dokumentaciji, u odnosnu na faktičko stanje, ta činjenica se navodi u izveštaju o proceni i o tome se obaveštava naručilac procene.

5.8 Ukoliko se inspekcijom nepokretnosti utvrdi da su prilikom izgradnje predmeta procene korišćene štetne i opasne materije, ta činjenica se navodi u izveštaju o procenu uz preporuku za dalje postupanje.

5.9 Ukoliko licencirani procenitelj prilikom inspekcije nepokretnosti posumnja da je zemljište kontaminirano ili da je na drugi način naneta šteta životnoj sredini, on svoju sumnju, u vidu napomene, izražava u izveštaju o proceni, uz preporuku da stručna lica utvrde stvarno stanje.

5.10 Ukoliko licencirani procenitelj prilikom inspekcije nepokretnosti posumnja da predmet procene ima skrivene nedostatke (nedostaci koji nisu vidljivi golim okom) koji mogu uticati na njegovu vrednost, on svoju sumnju, u vidu napomene, izražava u izveštaju o proceni, uz preporuku da je za utvrđivanje stvarnog stanja stvari potrebna detaljna kontrola predmeta procene. U navedenom slučaju, licencirani procenitelj može preporučiti kreditnoj instituciji da se u izveštaj o proceni unese napomena o tome da mišljenje o vrednosti nepokretnosti nije konačno, sve dok se ne sprovede detaljna kontrola predmeta procene.

5.11 Ukoliko se od licenciranog procenitelja zahteva da proceni iznos troškova ponovne izgradnje objekta koji je predmet procene, potrebno je u tom slučaju uzeti u obzir troškove rušenja postojećeg objekta, kao i troškove uređenja, odnosno adaptacije zemljišta za ponovnu izgradnju. Pored navedenog, u obzir se uzimaju i troškovi ponovne izgradnje objekta, korišćenjem postojećih, savremenih građevinskih materijala uz primenu adekvatne tehnike izgradnje objekta, uvažavajući standarde po kojima je i postojeći objekat izgrađen.

5.12 Ukoliko se inspekcijom nepokretnosti utvrdi da predmet procene ima nedostatak koji je neophodno ukloniti, procenjena vrednost obuhvatiće i troškove uklanjanja tog nedostatka. Licencirani procenitelj, u navedenom slučaju, vrši procenu troškova otklanjanja utvrđenih nedostataka, a ukoliko za to nema potrebna znanja, može angažovati stručno lice.

5.13 Licencirani procenitelj nije dužan da sprovede inspekciju krovnih površina, kao i površina iznad nadstrešnice i spuštenih plafona, s tim da inspekcija navedenih površina u pojedinim slučajevima može biti od značaja za procenu vrednosti predmeta procene.

5.14 Delovi nepokretnosti koji su nedostupni za sprovođenje inspekcije (prostorije za telekomunikacionu opremu, opremu za klimatizaciju, laboratorije itd.), moraju biti naznačeni u izveštaju o proceni. Ukoliko licencirani procenitelj smatra da nesprovođenje inspekcije u ovim delovima može imati uticaj na procenu vrednosti nepokretnosti, tu činjenicu mora navesti u izveštaju o proceni, uz obrazložen komentar.

5.15 Licencirani procenitelj, prilikom sprovođenja inspekcije, nije u obavezi da fizički pomera nameštaj, instalacije, opremu, mašine, niti da podiže podne prekrivače (nije u obavezi da pregleda površine, odnosno delove nepokretnosti koji se nalaze ispod poda, kao što su rupe ili jame), s tim da može izneti mišljenje o činjenici da li bi uklanjanje nekog od navedenih elemenata moglo da utiče na statičku stabilnost predmeta procene.

5.16 Licencirani procenitelj, prilikom sprovođenja inspekcije, nije u obavezi da testira osnovne instalacije, s tim da može u izveštaju o proceni da izrazi svoje mišljenje u pogledu starosti, kapaciteta i uslova u kojima se te instalacije nalaze.

5.17 Ukoliko licencirani procenitelj ne sprovodi lično merenje nepokretnosti koja je predmet procene, u tim okolnostima, potrebno je da on neposrednim opažanjem utvrdi da li je faktički gabarit objekta podudaran sa podacima o uknjiženom gabaritu, odnosno projektovanom gabaritu kod objekata u izgradnji.

6. Izveštaj o proceni

6.1 Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kreditnih i drugih finansijskih plasmana sadrži sve podatke propisane Nacionalnim standardima za procenu vrednosti 4 (NSP 4), mora biti razumljiv i da sadrži zaključke licenciranog procenitelja do kojih je došao nakon analize relevantnih podataka i sprovedene inspekcije nepokretnosti koja je predmet procene.

6.2 Izveštaj sadrži informacije o glavnim zadacima angažmana, osnovu procenjene vrednosti, svrhu procene vrednosti, kao i rezultate analize pri čemu je potrebno u izveštaju obezbediti detalje o dostupnim uporedivim nepokretnostima korišćenim prilikom procene vrednosti, kako bi se konačno mišljenje o vrednosti adekvatno argumentovalo.

6.3 Kreditna institucija može za potrebe svog rada, odrediti formu izveštaja o proceni, s tim da ta forma ne sme biti suprotna ovim standardima, odnosno izveštaji sačinjeni u toj formi, moraju imati sadržinu propisanu ovim standardima. Ukoliko forma izveštaja o proceni koju je odredila kreditna institucija ne obuhvata određena pitanja za koja licencirani procenitelj, u konkretnom slučaju, utvrdi da mogu imati značajan uticaj na vrednost predmeta procene, licencirani procenitelj je dužan da ta pitanja navede i analizira u izveštaju o proceni, bez obzira što nisu obuhvaćena zadatom formom izveštaja.

6.4 Ukoliko za to postoje uslovi, uz izveštaj o proceni prilaže se kopija uslova angažovanja.

7. Sadržina izveštaja o proceni

7.1 Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana, pored obavezne sadržine propisane Nacionalnim standardima za procenu vrednosti 4 (NSP 4), sadrži i sve relevantne informacije koje je licencirani procenitelj utvrdio inspekcijom predmeta procene, sprovedene u skladu sa tačkom 5. ove smernice.

7.2 Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana, sadrži i informacije o pregledu korisnih površina predmeta procene, sa izjavom licenciranog procenitelja o tome da li je navedene površine sam utvrdio merenjem ili je podatak preuzeo iz drugih izvora. Ukoliko su podaci o korisnim površinama preuzeti iz drugih izvora, licencirani procenitelj u izveštaju navodi te izvore. Takođe, ako postoje okolnosti koje po mišljenju licenciranog procenitelja ukazuju da je potrebno proveriti podatke o korisnim površinama, u izveštaj se unosi napomena o tim okolnostima.

7.3 U izveštaju o proceni za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana, potrebno je opisati makro i mikro lokaciju na kojoj se predmet procene nalazi, kao i prilaz toj nepokretnosti i infrastrukturnu opremljenost.

7.4 Licencirani procenitelj u izveštaju o proceni za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana, sačinjava kratak opis predmeta procene, i to u građevinskom smislu, kao i u pogledu ugrađenih instalacija, opreme i izvedenih završnih radova. Pod opremom se podrazumevaju samostalni uređaji, mašine, procesne instalacije, i drugi predmeti ugrađeni u objekat, u cilju sprovođenja tehničkog ili tehnološkog procesa za koji je taj objekat namenjen, a koji su pored toga obuhvaćeni i projektnom dokumentacijom.

7.5 Izveštaj o proceni za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana sadrži analizu licenciranog procenitelja u pogledu tržišta nepokretnosti, uvažavajući pre svega vrstu nepokretnosti kojoj predmet procene pripada, kao i lokaciju na kojoj se ta nepokretnost nalazi. Navedena analiza tržišta prevashodno obuhvata:

- okolnosti koje mogu imati uticaj na vrednost nepokretnosti i na postupak prodaje;

- okolnosti pod kojima mišljenje o procenjenoj vrednosti može biti podložno promenama (nestabilnost tržišta, kratkoročno smanjivanje ponude ili povećanje tražnje, lokacija koja je podložna promeni vrednosti usled ekonomskih ciklusa i dr.);

- eventualni uticaj ekonomskih i društvenih faktora na tržišnu vrednost (zaposlenost, navike potrošača na određenom području, kvalitet javnog prevoza, političke okolnosti, ekonomski rast itd.).

7.6 Licencirani procenitelj sačinjava i opis stanja u kojem se nepokretnost nalazi u trenutku procene, uz informaciju o eventualnim propustima u pogledu redovnog održavanja te nepokretnosti, kao i o okolnostima koje mogu predstavljati potencijalnu opasnost za predmet procene. Navedeni opis stanja, prevashodno obuhvata:

- okolnosti koje u trenutku inspekcije nisu od prvorazrednog značaja za vrednost nepokretnosti, ali bi protokom vremena, usled neodržavanja nepokretnosti koja je predmet procene i nepreduzimanja potrebnih popravki, mogle imati izuzetan značaj na njenu vrednost;

- okolnosti koje se odnose na potencijalne nedostatke nepokretnosti, a koji nastaju usled neadekvatnog održavanja i mogu proizvesti značajne posledice na statičku stabilnost predmeta procene;

- informacije u pogledu okolnosti koje ukazuju na postojanje određenih strukturalnih oštećenja, koja zahtevaju ispitivanje nepokretnosti koja je predmet procene od strane stručnog lica;

- napomenu licenciranog procenitelja da je potrebno naknadno ispitivanje nepokretnosti koja je predmet procene, ukoliko postoje okolnosti koje ukazuju da su prilikom izgradnje te nepokretnosti korišćeni opasni materijali (azbest, aluminatni cement itd.);

- napomenu licenciranog procenitelja da je poželjno uraditi analizu uticaja koji predmet procene ima na životnu sredinu.

7.7 Ukoliko je nepokretnost koja je predmet procene u fazi izgradnje ili izvođenja drugih radova u cilju rekonstrukcije, dogradnje, adaptacije ili sanacije, potrebno je izraziti mišljenje o vrednosti te nepokretnosti u tom trenutku, ali i mišljenje o tome koju će vrednost ta nepokretnost imati nakon okončanja navedenih radova. Takođe, licencirani procenitelj iznosi svoje mišljenje u pogledu troškova navedenih radova kao i o njihovoj opravdanosti.

7.8 Licencirani procenitelj u izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti za potrebe obezbeđenja kredita i drugih finansijskih plasmana, izražava svoje mišljenje o potencijalu za prodaju nepokretnosti koja je predmet procene kao i o tržištu za takav tip nepokretnosti, s ciljem da to mišljenje pomogne kreditnoj instituciji prilikom donošenja odluke o tome da li je predmet procene adekvatno sredstvo obezbeđenja za kreditni ili drugi finansijski plasman u konkretnom slučaju. Takođe, licencirani procenitelj u navedenom slučaju iznosi svoje mišljenje u pogledu vremenskog perioda u kojem bi se mogli sprovesti pregovori o prodaji predmeta procene, po procenjenoj vrednosti, kao i eventualne teškoće koje bi se mogle pojaviti u tom pogledu.

7.9 Ukoliko se nepokretnost koja je predmet procene nalazi u zakupu, licencirani procenitelj u izveštaju o proceni navodi i:

- podatke o predmetnom zakupu, kao što su period trajanja zakupa, iznos zakupnine i okolnosti koje mogu uticati na njenu izmenu, kao i druge relevantne odredbe ugovora o zakupu. Ukoliko navedeni podaci licenciranom procenitelju nisu bili dostupni, ta činjenica se navodi u izveštaju o proceni;

- informacije o postojanju okolnosti koje ukazuju da zakupnina u momentu procene nije zasnovana na tržišnim uslovima, kao i informacije o postojećoj ili potencijalnoj promeni iznosa zakupnine;

- odredbe ugovora o zakupu koje predstavljaju osnov za prekid zakupa pre ugovorenog roka;

- eventualna ograničenja u pogledu mogućnosti izdavanja nepokretnosti u podzakup.

7.10 Ukoliko nepokretnost koja je predmet procene predstavlja deo većeg objekta ili kompleksa objekata, licencirani procenitelj, u tom slučaju, u izveštaju o proceni mora da naznači sledeće:

- zajedničke prostore, uključujući prostorije za rekreaciju i parking;

- liftove i stepenište, sa informacijom u kojem se stanju nalaze i da li je potrebna eventualna popravka;

- zajedničke ili privatne prostorije za skladištenje, prostorije za odlaganje smeća i reciklažu;

- spoljašnja postrojenja (postrojenja za grejanje i slično);

- protivpožarne i druge bezbednosne zone.

7.11 Ukoliko se vrši procena nepokretnosti čija izgradnja je u planu ili je u postupku izgradnje, licencirani procenitelj u izveštaju o proceni navodi sledeće:

- planirani broj jedinica, odnosno nepokretnosti za izgradnju, kao i planirana ukupna korisna površina nakon završetka izgradnje;

- okvirno vreme koje je predviđeno za izgradnju objekta, odnosno za završetak radova;

- opis planiranih puteva i trotoara, uz mišljenje licenciranog procenitelja da li će za njihovo održavanje biti nadležne javne službe;

- opis planiranih sistema za odvod otpadnih i površinskih voda, uz mišljenje licenciranog procenitelja da li će za njihovo održavanje biti nadležne javne službe;

- opis planiranog prostora za rekreaciju i odmor, uz mišljenje licenciranog procenitelja da li će za održavanje tog prostora biti zadužene javne službe;

- uslove utvrđene urbanističkim planovima i pravnom regulativom;

- druge okolnosti koje mogu uticati na mišljenje o procenjenoj vrednosti.

SMERNICA ZA PROCENU VREDNOSTI 2 (SPV 2)

 

Procena vrednosti za svrhu finansijskog izveštavanja

1. Uvod

1.1 Odredbe ove smernice primenjuju se prilikom procene vrednosti nepokretnosti u svrhu finansijskog izveštavanja, u skladu sa Međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS)/Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI). Ukoliko se finansijsko izveštavanje ne sprovodi u skladu sa Međunarodnim računovodstvenim standardima (MRS)/Međunarodnim standardima finansijskog izveštavanja (MSFI), ne primenjuju se odredbe ove smernice.

1.2 MRS/MSFI čija se sadržina može primeniti na nepokretnosti ili na sredstva povezana sa nepokretnostima jesu:

- MRS 2: Zalihe;

- MRS 16: Nekretnine, postrojenja i oprema;

- MRS 36: Umanjenje vrednosti imovine;

- MRS 40: Investicione nepokretnosti;

- MRS 41: Poljoprivreda;

- MSFI 5: Stalna imovina koja se drži za prodaju i prestanak poslovanja;

- MSFI 6: Istraživanje i procenjivanje mineralnih resursa;

- MSFI 13: Odmeravanje fer vrednosti;

- MSFI 15: Prihod od ugovora sa kupcima;

- MSFI 16: Lizing.

1.3 Licencirani procenitelj koji procenjuje nepokretnosti kompanije koja primenjuju MRS/MSFI, u cilju pravilne primene standarda i pravne regulative, treba ostvariti kontakt sa knjigovođom kompanije čije su nepokretnosti predmet procene.

1.4 Fer vrednost predstavlja računovodstveni postupak za nepokretnu imovinu, čiju primenu, za investicione nepokretnosti, MRS 40 preporučuje (pored fer vrednosti, postoji još i računovodstveni postupak na bazi troškova). U slučajevima kada se primenom MRS 16 sprovodi računovodstveni postupak na bazi troškova, potrebno je sprovesti i računovodstveni postupak na bazi fer vrednosti, koji predstavlja dodatak računovodstvenim izveštajima.

1.5 S obzirom da se odredbe ove smernice primenjuju prilikom procene vrednosti nepokretnosti u svrhu finansijskog izveštavanja, ona sadrži osnovna načela na kojima se zasniva izrada finansijskih izveštaja, kao i uputstvo za procenu vrednosti nepokretnosti na osnovu fer vrednosti.

1.6 Odredbe ove smernice ne mogu se primeniti na procenu tržišne vrednosti nepokretnosti, niti na procenu pravične vrednosti koja podrazumeva cenu po kojoj bi se nepokretnost mogla prodati između dve poznate strane.

2. Definicija fer vrednosti

2.1 Prema MSFI 13, fer vrednost se definiše na sledeći način:

"Fer vrednost je cena koja bi bila dobijena za prodaju imovine ili bi bila plaćena za prenos obaveze u redovnoj transakciji između učesnika na tržištu na datum odmeravanja.".

2.2 Uobičajeno je da su fer vrednost i tržišna vrednost podudarne, ali se u pojedinim slučajevima mogu i razlikovati (na primer kada se procenjuje nepokretnost koja sadrži elemente buduće vrednosti).

2.3 U skladu sa MSFI 13, fer vrednost podrazumeva cenu koja bi bila naplaćena za prodaju imovine na datum odmeravanja, po tekućim tržišnim uslovima. Dakle, to je takozvana "izlazna cena", odnosno cena koju će dobiti prodavac, a ne bruto cena koju će platiti kupac, te shodno tome, fer vrednost ne obuhvata troškove transakcije. Ukoliko je neophodno iskazati troškove transakcije, oni se iskazuju na drugi način, a ne u okviru fer vrednosti.

3. Najbolja i najisplativija upotreba

3.1 U MSFI 13 navedeno je da: "Odmeravanje fer vrednosti nefinansijske imovine uzima u obzir mogućnost tržišnog učesnika da generiše ekonomske koristi najvećim i najboljim iskorišćenjem imovine ili njegovom prodajom drugom tržišnom učesniku koji bi najviše i najbolje iskoristio imovinu.".

3.2 Takođe, u MSFI 13 navedeno je da: "Najveće i najbolje iskorišćenje nefinansijske imovine uzima u obzir korišćenje imovine koje je fizički moguće, zakonski dozvoljeno i finansijski izvodljivo", te da: "korišćenje koje je fizički moguće uzima u obzir fizičke osobine imovine koje bi tržišni učesnici uzeli u obzir prilikom određivanja cene imovine (na primer: lokacija ili veličina nepokretnosti)...".

3.3 U MSFI 13 predviđeno je da entitet koji podnosi finansijski izveštaj (a koji je obično naručilac procene) mora potvrditi da je nepokretnost procenjena na osnovu njene najbolje i najisplativije upotrebe. Da bi entitet koji podnosi izveštaj mogao da iznese takvu tvrdnju, potrebno je da licencirani procenitelj u svom izveštaju o proceni navede da je nepokretnost procenio na osnovu njene najbolje i najisplativije upotrebe. Najčešće se nepokretnosti koriste u njenoj najboljoj i najisplativijoj upotrebi. Međutim, u pojedinim slučajevima moguće je pretpostaviti upotrebu nepokretnosti uz koju bi se mogla ostvariti veća vrednost, s tim da u tom slučaju ta upotreba treba biti fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva. U suprotnom, ukoliko pretpostavljena upotreba ne ispunjava neki od navedenih uslova, smatra se da je upotreba nepokretnosti u trenutku procene, ujedno i najbolja i najisplativija upotreba te nepokretnosti. Ukoliko licencirani procenitelj nije vršio procenu vrednosti nepokretnosti na osnovu njene najbolje i najisplativije upotrebe, tu činjenicu treba da navede u izveštaju o proceni, uz obrazloženje, a entitet navedenu informaciju može uvrstiti u finansijski izveštaj koji on podnosi.

4. Hijerarhija fer vrednosti

4.1 MSFI 13 poznaje koncept "hijerarhije fer vrednosti" čiji je cilj unapređenje doslednosti i uporedivosti u odmeravanju fer vrednosti, odnosno omogućavanje korisnicima finansijskih izveštaja da utvrde da li je procenjena vrednost nepokretnosti bazirana na dokazanim činjenicama, ili je utvrđena na drugi način.

4.2 U MSFI 13 navedeno je da bi tehnike procene vrednosti, koje se primenjuju za odmeravanje fer vrednosti, trebalo maksimalno da koriste relevantne uočljive inpute (na primer kamatne stope i krive prinosa koje su uočljive u uobičajeno kotiranim intervalima) i svedu na minimum korišćenje ostalih inputa.

4.3 Koncept hijerarhije fer vrednosti u MSFI 13 se primenjuje na pretpostavke korišćene ili prihvaćene u okviru procene vrednosti, a ne na metode procene vrednosti. Predmetne pretpostavke su kategorizovane prema nivoima 1, 2, i 3:

- pretpostavke nivoa 1 su nekorigovane kotirane cene na aktivnim tržištima za identičnu imovinu ili obaveze kojima entitet ima pristup na datum procene;

- pretpostavke nivoa 2 su druge vrste inputa koji ne spadaju u kotirane cene na tržištima koje su obuhvaćene inputima nivoa 1, a koje su izvedene, direktno i/ili indirektno;

- pretpostavke nivoa 3 su pretpostavljeni inputi (inputi koji nisu vidljivi jer ne postoje aktivno tržište). Procenitelj razvija pretpostavljene inpute korišćenjem najboljih raspoloživih informacija u datim okolnostima, koje bi mogle da obuhvate podatke koje se odnose na interne podatke procenitelja, uzimajući u obzir sve informacije o pretpostavkama tržišnih učesnika koje su raspoložive.

4.4 Uzimajući u obzir prirodu korišćenih inputa, vrši se i njihova kategorizacija, a na osnovu učinjene kategorizacije inputa, vrši se klasifikacija procene vrednosti kao nivo 1, 2 i 3. Ukoliko su korišćeni inputi različite kategorije, kao relevantna se uzima najniža korišćena kategorija.

4.5 Klasifikacija procenjene fer vrednosti na opisani način (nivo 1, 2 i 3), ne ukazuje na kvalitet procene vrednosti nepokretnosti, već korisniku finansijskog izveštaja ukazuje na prirodu primenjenih inputa.

4.6 Takođe, klasifikacija procenjene fer vrednosti na opisani način ne ukazuje na likvidnost te nepokretnosti.

5. Značaj hijerarhije fer vrednosti za zahteve finansijskog izveštavanja

5.1 Primena koncepta "hijerarhije fer vrednosti", ne isključuje obavezu kompanije da njeni finansijski izveštaji sadrže opis primenjene tehnike procene i upotrebljene inpute, kao i eventualne promene u primenjenoj tehnici i razloge koji su doveli do tih promena.

5.2 Ukoliko je mera fer vrednosti klasifikovana kao nivo 3, izveštaj o proceni sadrži i:

- informacije o relevantnim pretpostavljenim inputima koji su korišćeni prilikom procene fer vrednosti;

- opis procesa procene vrednosti, koji entitet koristi (uključujući, na primer, kako entitet odlučuje o svojim politikama i procedurama odmeravanja i analizira promene u odmeravanju fer vrednosti iz jednog perioda u drugi);

- informacije u pogledu osetljivosti mišljenja o procenjenoj fer vrednosti, na značajne promene u pretpostavljenim inputima.

5.3 MSFI 13 poznaje tri tehnike, odnosno pristupa procene vrednosti, i to pristup poređenja tržišnih transakcija (komparativni ili tržišni pristup), prinosni pristup i pristup troškova zamene (troškovni pristup). Pristup poređenja tržišnih transakcija se koristi u slučajevima u kojima su dostupne tržišne cene. Prinosni pristup se primenjuje u slučajevima u kojima su direktno dostupni novčani tokovi (npr. diskontovani novčani tok). Troškovni pristup koristi se u slučajevima u kojima ne postoje uporedive tržišne cene, u slučajevima gde cene moraju biti usklađene ili u slučaju kada nepokretnost direktno ne stvara prihod (npr. trošak zamene). Za procenu vrednosti nepokretnosti, u zavisnosti od okolnosti, može biti podobna samo jedna od navedenih tehnika procene, ili više njih.

5.4 Licencirani procenitelj u svakom konkretnom slučaju, za procenu fer vrednosti, treba izabrati najprikladniju tehniku procene, i to u zavisnosti od raspoloživosti podataka kao i drugih okolnosti. Procena se vrši uz primenu relevantnih inputa izvedenih iz tržišnih podataka, dok pretpostavljene inpute treba koristiti izuzetno, u nedostatku izvedenih inputa.

5.5 Iako izražavanje mišljenja o tržišnoj vrednosti, najčešće predstavlja i mišljenje o fer vrednosti, ove dve vrednosti nisu sinonimi i nisu uvek podudarne. Razlika između ove dve vrednosti najčešće nastaje kada se tržišna vrednost ne može jasno identifikovati, ili kada određene karakteristike nepokretnosti koja je predmet procene, predstavljaju posebnu vrednost za određenog subjekta.

5.6 Licencirani procenitelj treba postupati sa posebnom pažnjom u slučajevima kada su učesnici na tržištu spremni da plate veću cenu od procenjene vrednosti nepokretnosti, usled njenog potencijala za dalji razvoj (na primer ukoliko učesnici na tržištu smatraju da će biti usvojena planska dokumenta koja će omogućiti profitabilniji način upotrebe nepokretnosti koja je predmet procene). U navedenom primeru, ukoliko ne postoje informacije o potencijalnoj upotrebi nepokretnosti, ne može se utvrditi da li bi takva upotreba bila pravno dozvoljena (MSFI 13). Ukoliko se uspostavi da upotreba nepokretnosti nije pravno dozvoljena, fer vrednost bi u tom slučaju bila niža od tržišne vrednosti.

5.7 Ukoliko licencirani procenitelj utvrdi da je fer vrednost niža od tržišne u znatnoj meru, o toj činjenici treba obavestiti naručioca procene, uz obrazloženje.

5.8 Korisno je da licencirani procenitelj u početnoj fazi postupka procene vrednosti nepokretnosti, dobije od klijenta informacije u pogledu zahteva finansijskog izveštavanja, koji se u svakom konkretnom slučaju razlikuju usled vrste nepokretnosti koja se procenjuje, lokacije i drugih okolnosti.

6. Raspodela (alokacija) vrednosti između zemljišta i objekata

6.1 U pojedinim slučajevima, u cilju pravilnog knjiženja amortizacije prilikom sačinjavanja finansijskih izveštaja, potrebno je izvršiti podelu procenjene vrednosti na deo vrednosti koji se odnosi na zemljište i na deo procenjene vrednosti koji se odnosi na objekte. Navedeni tehnički postupak ne predstavlja postupak procene vrednosti nepokretnosti.

6.2 U slučajevima kada licencirani procenitelj treba da sprovede tehnički postupak podele procenjene vrednosti na deo koji se odnosi na zemljište i na deo vrednosti koji se odnosi na objekte, može koristiti jednu od sledećih metoda:

- metodu koja podrazumeva određivanje vrednosti neizgrađenog zemljišta na određeni datum, pa se zatim tako utvrđena vrednost zemljišta oduzme od vrednosti celokupne nepokretnosti (zemljište i objekat), a vrednost koja ostane nakon oduzimanja predstavlja vrednost objekta;

- metodu koja podrazumeva određivanje vrednosti amortizovanih troškova zamene objekta, pa zatim oduzimanje te vrednosti od vrednosti celokupne nepokretnosti (zemljište i objekta), a vrednost koja ostane nakon oduzimanja predstavlja vrednost zemljišta.

6.3 U odsustvu uporedivih transakcija koje se odnose na zemljište, procenitelj do vrednosti zemljišta može doći primenom rezidualne metodologije.

7. Odredbe o izveštavanju

7.1 Mišljenje o procenjenoj vrednosti nepokretnosti za potrebe finansijskog izveštavanja mora biti jasno izraženo.

7.2 Procena vrednosti nepokretnosti za potrebe finansijskog izveštavanja mora biti usklađena sa računovodstvenom politikom društva čije se nepokretnosti procenjuju, a izveštaj o proceni u navedenom slučaju, pored obaveznih elemenata propisanih ovim standardima, mora da sadržati i klasifikaciju nepokretnosti u okviru aktive pravnog lica, kao i druga pitanja od značaja za računovodstvenu politiku subjekta čije se nepokretnosti procenjuju (npr. pregled korisnih površina koje je premerio ili usvojio procenitelj, procenjeni preostali vek upotrebe, procenjenu rezidualnu vrednost, procenu troškova otuđenja i sl.).

KODEKS ETIKE I PRAVILA PROFESIONALNOG PONAŠANJA PROCENITELJA

I. Opšte odredbe

1. Primena Kodeksa i uvodne odredbe

1.1 Odredbe Kodeksa etike i pravila profesionalnog ponašanja procenitelja (u daljem tekstu: Kodeks) odnose se na licencirane procenitelje i akreditovana profesionalna udruženja procenitelja definisanih Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnosti ("Službeni glasnik RS", br. 108/16 i 113/17 - dr. zakon).

1.2 Kodeks podrazumeva pravila ponašanja po kojima je licencirani procenitelj dužan da postupa u delatnosti procene vrednosti nepokretnosti.

1.3 U društvu zasnovanom na vladavini prava licencirani procenitelj ima visoki stepen profesionalne odgovornosti, koja proističe iz obaveze da svoja znanja i sposobnosti podjednako posveti klijentima, kao i interesima zakonitosti, stručnosti, nepristrasnosti i interesima društva u celini.

1.4 Kodeks predstavlja skup pravila o profesionalno-etičkim dužnostima procenitelja.

1.5 Nepoznavanje Kodeksa ne opravdava.

1.6 Ako u Kodeksu ne postoji pravilo koje se na određeni slučaj može neposredno primeniti, Kodeks će biti primenjen u skladu sa smislom njegovih odredaba.

1.7 Postupanje suprotno odredbama Kodeksa predstavlja osnov za disciplinsku odgovornost.

II. Načela

2. Načelo nezavisnosti i samostalnosti

2.1 Licencirani procenitelj u svom poslu postupa nezavisno, profesionalno, objektivno i nepristrasno u skladu sa sopstvenim uverenjima, zasnovanim na pravilima struke i praksi, poštujući sve pozitivne propise Republike Srbije.

2.2 Licencirani procenitelj je slobodan da u svakom konkretnom slučaju samostalno odluči da li će prihvatiti ponudu za obavljanje procene vrednosti nepokretnosti.

3. Načelo integriteta

3.1 Licencirani procenitelj je dužan da se s uvažavanjem i poštovanjem odnosi prema drugom licenciranom procenitelju, naručiocu procene kao i prema drugim licima sa kojima dolazi u kontakt u vezi sa obavljanjem svoje delatnosti.

3.2 Licencirani procenitelj je dužan da svoj posao obavlja pošteno, savesno i pouzdano.

4. Načelo odgovornosti i zabrane prouzrokovanja štete

4.1 Licencirani procenitelj je odgovoran za svoj rad.

4.2 Odgovornost licenciranog procenitelja obuhvata ličnu odgovornost, korporativnu odgovornost i odgovornost prema profesiji.

4.3 Licencirani procenitelj je obavezan da svoj posao obavlja tako da, ne postupajući suprotno propisima, ne prouzrokuje štetu naručiocu procene, korisniku izveštaja, profesiji, poslodavcu, akreditovanom profesionalnom udruženju licenciranih procenitelja i društvu u celini.

5. Načelo transparentnosti

5.1 Licencirani procenitelj je dužan da svoj posao obavlja na transparentan i jasan način tokom celog postupka procene vrednosti nepokretnosti.

5.2 Prilikom obavljanja svog posla, licencirani procenitelj ne sme dovesti u zabludu naručioca procene ili druga lica, prikrivanjem činjenica, iznošenjem neistinitih informacija ili na drugi način.

III. Dužnosti licenciranog procenitelja

6. Kontinuirano usavršavanje

6.1 Licencirani procenitelj je dužan da održava i unapređuje nivo znanja i veština neophodnih za sprovođenje procene vrednosti nepokretnosti u skladu sa pravilima struke i pozitivnim propisima Republike Srbije.

6.2 Licencirani procenitelj je dužan da prati propise, praksu i stručnu literaturu i da obnavlja, usavršava i proširuje svoje znanje kroz programe kontinuiranog profesionalnog usavršavanja iz oblasti od značaja za procenu vrednosti nepokretnosti.

7. Profesionalna tajna

7.1 Licencirani procenitelj koji u toku svog rada dođe u posed poverljivih podataka, ne sme da koristi te podatke niti da ih obelodanjuje trećim licima u cilju sticanja koristi za sebe ili druge.

7.2 Profesionalnu tajnu licencirani procenitelj čuva tako što poverljive podatke ne iznosi ili pronosi, a poverljive isprave čini nedostupnim trećim licima.

8. Uslovi angažovanja

8.1 Licencirani procenitelj je dužan da najkasnije do dostave izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti, sačini i dostavi u pisanom obliku, naručiocu procene, uslove angažovanja.

8.2 Uslovi angažovanja moraju da sadrže sve elemente propisane važećim Nacionalnim standardima.

9. Naknada

9.1 Licencirani procenitelj naknadu za svoj rad obračunava u novcu, i naplaćuje je na zakonom propisan način, putem gotovinskog ili bezgotovinskog plaćanja.

9.2 Iznos naknade za rad licenciranog procenitelja ne sme da zavisi od procenjene vrednosti predmeta procene.

9.3 Licencirani procenitelj je dužan da u izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti napomene da je ukupan iznos naknada koje je primio od naručioca tog izveštaja, tokom prethodne godine činio više od 10 odsto njegovih ukupnih prihoda ili prihoda društva, ako je licencirani procenitelj zaposlen u društvu.

9.4 Osim naknade za svoj rad, licencirani procenitelj nema pravo da od naručioca procene ili drugog zainteresovanog lica, uzme neku drugu korist ili mito, niti da ponudi mito ili neku drugu korist koja služi svrsi koja je nedopuštena.

10. Odbijanje vršenja procene

10.1 Licencirani procenitelj ne sme da prihvati vršenje procene vrednosti nepokretnosti, ukoliko se od njega očekuje da rezultat procene bude određen unapred utvrđenim mišljenjima i zaključcima.

10.2 Licencirani procenitelj mora da odbije instrukcije za procenu vrednosti nepokretnosti, date od naručioca procene ili drugog zainteresovanog lica, ukoliko one negativno utiču na adekvatno ispitivanje činjenica, kvalitet rada i izradu procene u razumnom vremenskom roku.

11. Sukob interesa

11.1 Licencirani procenitelj ne sme da prihvati bilo koju pravnu ili faktičku radnju za koju bi se s osnovom moglo smatrati da predstavlja sukob interesa sa naručiocem procene ili poslodavcem, osim ukoliko o tome ne obavesti naručioca procene ili poslodavca u pismenom obliku i oni se izričito saglase sa preduzimanjem te radnje.

11.2 Ukoliko bi na bilo koji način, u vezi sa procenom vrednosti nepokretnosti, došlo do sukoba interesa između poslodavca licenciranog procenitelja i naručioca procene, interesi naručioca procene imaju prednost.

12. Zabrana nelojalne konkurencije ili drugog nedopuštenog pridobijanja klijenata

12.1 Licencirani procenitelj ne sme da stiče klijente nelojalnom konkurencijom niti na drugi nečastan i nedopušten način.

12.2 Smatraće se da licencirani procenitelj pribegava nelojalnoj konkurenciji, nečasnom i drugom nedopuštenom pribavljanju klijenata, naročito kada:

12.2.1. koristi poznanstva i veze sa osobama u organima vlasti, javnim službama i drugim pravnim licima koja u okviru svoje delatnosti imaju potrebu za kontinuiranim angažovanjem licenciranih procenitelja, da bi dogovorio sistematsko upućivanje klijenata;

12.2.2. predlaže ili nagoveštava sopstveno sudelovanje u korupciji ili ohrabruje korupciju na bilo koji način;

12.2.3. omalovažava druge licencirane procenitelje.

Član 4

Danom početka primene ovog pravilnika prestaje da važi Pravilnik o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja ("Službeni glasnik RS", broj 70/17).

Član 5

Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Službenom glasniku Republike Srbije", a primenjuje se od 1. jula 2023. godine.